Trong báo cáo "Chiến lược năm 2023" của Trung tâm phân tích và đầu tư SSI cho thấy, ngành bất động sản nhà ở của Việt Nam đã trải qua một năm 2022 đầy thách thức do phải đối mặt với nhiều khó khăn như thắt chặt tín dụng đối với toàn ngành, rà soát của Chính phủ về đấu giá đất và phát hành trái phiếu doanh nghiệp và nhu cầu đối với bất động sản nhà ở suy giảm do lãi suất tăng.

Do đó, hầu hết các chủ đầu tư đã bắt đầu chứng kiến doanh số bán hàng sụt giảm và ghi nhận mức tăng trưởng lợi nhuận giảm dần kể từ quý 3/2022. Như vậy, SSI đã nhận định ngành bất động sản trong năm vừa qua là kém khả quan.

Khó khăn tài chính

Để tránh tình trạng vỡ bong bóng trên thị trường bất động sản, năm vừa rồi Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước đã trở nên thận trọng hơn trong việc cho vay và phát hành trái phiếu doanh nghiệp liên quan đến thị trường bất động sản. Tín dụng ngân hàng cấp cho lĩnh vực bất động sản được giám sát chặt chẽ bởi các cơ quan liên quan và có áp mức trần tăng trưởng tín dụng.

Cụ thể, đã có các quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, thủ tục, phương án sử dụng vốn, phương án trả nợ… đối với các khoản vay mua nhà mới, xây dựng cải tạo, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà.

Theo đó, nếu có nhu cầu vay để mua, xây nhà, người vay phải có hồ sơ 83 phương án chi tiết. Trước đây, các khoản vay mua nhà như vậy không bắt buộc phải có kế hoạch cụ thể.

Ngoài ra, ngân hàng không còn được phép giải ngân đối với các khoản vay phục vụ mục đích đặt cọc mua nhà hay dự án hình thành trong tương lai.

Thực tế báo cáo cho thấy, hầu hết các dự án bất động sản giao dịch trên thị trường thường chưa hoàn tất thủ tục pháp lý. Sau khi được cấp tín dụng, người vay có thể hủy hợp đồng đặt cọc do dự án chưa hoàn thành được các thủ tục pháp lý theo quy định. Vì vậy, việc cấp tín dụng cho khách hàng với mục đích đặt cọc mua nhà,dự án được coi là có nhiều rủi ro, cần sự giám sát chặt chẽ.

Theo Ngân hàng Nhà nước tính đến cuối tháng 9, tổng dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản tăng 15,7% so với năm 2021, chiếm 20,9% tổng tín dụng của nền kinh tế. Dư nợ tín dụng cho hoạt động kinh doanh bất động sản, chiếm 33% tổng tín dụng ngành, tăng 7,3% trong 9 tháng đầu năm 2022.

Trong khi đó, dư nợ tín dụng cho các khoản vay mua nhà tăng 20,3%, chiếm 2/3 tổng tín dụng cho lĩnh vực này. Theo quan sát của SSI, tín dụng vẫn còn dư địa giải ngân cho những khách hàng có nhu cầu nhưng đi kèm với các yêu cầu chặt chẽ hơn.

Đối với các ngân hàng, khi bị áp hạn mức tín dụng đối với lĩnh vực này tức là các ngân hàng phải lựa chọn đối tượng khách hàng kỹ lưỡng hơn để giải ngân. Khi các ngân hàng thận trọng hơn trong việc cho vay bất động sản, việc tiếp cận các khoản vay sẽ trở nên khó khăn hơn, không chỉ đối với các chủ đầu tư bất động sản mà còn đối với cả người mua.

Trong lúc tín dụng ngân hàng bị thắt chặt, huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu cũng gặp khó khăn sau các điều tra sai phạm tại Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh Phát, khi các quy định chặt chẽ về hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp được ban hành. Nghị định 65 được ban hành trong tháng 9 nhằm đưa ra những quy định chặt chẽ hơn về phát hành trái phiếu riêng lẻ.

Điều này khiến việc phát hành trái phiếu trở nên khó khăn hơn và cơ hội điều chuyển dòng vốn của các chủ đầu tư bị hạn chế. Trong những tháng gần đây, một số chủ đầu tư đã phải khẩn trương xử lý vấn đề vỡ nợ, đặc biệt là việc không duy trì được giá trị tài sản đảm bảo do hầu hết trái phiếu doanh nghiệp được thế chấp bằng cổ phiếu doanh nghiệp.

Do sự biến động của thị trường chứng khoán, một số trái phiếu rơi vào tình trạng vỡ nợ kỹ thuật và cần phải bổ sung tài sản thế chấp.

Bên cạnh những khó khăn về huy động vốn, các chủ đầu tư cũng bị ảnh hưởng lớn bởi đợt tăng lãi suất bắt đầu từ tháng 9 năm 2022. Kể từ đó, lãi suất huy động và cho vay đều tăng đáng kể.

Theo quan sát của SSI, khi lãi suất cho vay mua nhà tăng lên mức 13%-15%/năm, cả người mua nhà và giới đầu tư bất động sản đều đóng băng kế hoạch mua. Điều này thậm chí còn gây ra nhiều tác động tiêu cực hơn cho các chủ đầu tư, kéo doanh số bán hàng và lợi nhuận trong tương lai xuống thấp hơn dự báo và ảnh hưởng lớn đến thanh khoản của doanh nghiệp.

Thanh khoản thị trường chững lại

Thực tế từ quý 2, thị trường bất động sản bắt đầu hạ nhiệt. Hàng loạt biện pháp thắt chặt khiến tâm lý thị trường chung chuyển sang tiêu cực và giao dịch lắng xuống.

Đã có nhiều công ty môi giới đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động do thị trường thiếu thanh khoản. Ngoài ra, do nguồn vốn hạn chế và giảm tiền thu từ người mua, các chủ đầu tư phải tạm dừng phát triển dự án hoặc áp dụng các chính sách giảm giá để thúc đẩy kết quả bán hàng.

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tổng nguồn cung toàn thị trường năm 2022 là 48.500 căn, tương đương 90% tổng sản phẩm chào bán mới năm 2021, thời điểm thị trường chịu ảnh hưởng nặng nề bởi dịch Covid-19 và chỉ bằng 28% so với mức đỉnh vào năm 2018, trước Covid (180.000 sản phẩm).

Hầu hết nguồn cung là bất động sản thấp tầng, tiếp đến là chung cư cao cấp và trung cấp, cơ cấu sản phẩm như vậy được cho là chưa được cân đối để duy trì hoạt động bền vững của thị trường do thiếu vắng hẳn các sản phẩm nhà ở bình dân.

Nguyên nhân chính khiến nguồn cung sụt giảm được cho là do thủ tục cấp phép kéo dài và chính sách tín dụng thắt chặt hơn khiến việc triển khai dự án bị trì hoãn hoặc tạm dừng. Theo Bộ Xây dựng, trong 9 tháng đầu năm 2022, số lượng dự án nhà ở thương mại hỗn hợp được cấp phép mới giảm 49% so với cùng kỳ xuống còn 104 dự án với tổng số 49.700 căn (giảm 41% so với cùng kỳ). Chúng tôi cho rằng xu hướng này vẫn tiếp diễn trong quý 4 vừa qua.

Còn trong báo cáo thị trường năm 2022 của VARS, tổng số giao dịch toàn thị trường đạt 19.000 căn, giảm 31% so với năm 2021 và chỉ bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018 – giai đoạn trước Covid-19.

Theo đó, tỷ lệ hấp thụ chung của thị trường giảm mạnh xuống 39% từ mức 51% của năm 2021 và chỉ còn 14% trong quý 4/2022. Kết quả kém tích cực như vậy là do tăng lãi suất, khó khăn trong việc tiếp cận các khoản vay mua nhà và tâm lý thị trường yếu do ảnh hưởng từ các vụ điều tra rà soát của chính phủ tại một số công ty bất động sản.

Cùng với đó giá bán bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền đã điều chỉnh giảm về ngang thời điểm cuối năm 2021. Phân khúc sản phẩm này thường thu hút nhiều hoạt động đầu cơ, sử dụng đòn bẩy để đầu tư. Do đó, khi tín dụng thắt chặt hơn và lãi suất cho vay tăng lên, những nhà đầu tư này thường là nhóm đầu tiên giảm giá bán.

“Quan sát của chúng tôi cho thấy giá bán bất động sản thấp tầng tại một số điểm nóng ở các tỉnh thành cấp 2 có mức giảm nhiều hơn so với giá bán tại các khu vực đô thị chính như Hà Nội và TP.HCM vốn thường có nguồn cung hạn chế và cơ sở hạ tầng phát triển hơn, do đó, giảm với tốc độ chậm hơn”, SSI nhận định.

Trong khi đó, giá bán nhà chung cư vẫn chưa giảm do nhu cầu thực về nhà ở khá ổn định. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án có giá hợp lý, lợi suất cho thuê hấp dẫn, phương thức thanh toán linh hoạt vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, số lượng giao dịch không nhiều do nguồn cung hạn chế ở phân khúc bình dân và hạn chế cho vay đối với lĩnh vực bất động sản.