Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang đặt dấu chấm hỏi lớn về việc có nên “xuống tiền” ở thị trường bất động sản nghỉ dưỡng…

Sau khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP được ban hành, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chưa có sự chuyển biến rõ rệt, nhìn chung thị trường đang khá ảm đạm, nguồn cung đưa ra thị trường chưa nhiều.

CHƯA CÓ SỰ ĐỘT PHÁ MỚI

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong quý 2/2023, cả nước có 17 dự án du lịch, nghỉ dưỡng được chào bán, cung cấp ra thị trường 455 sản phẩm. Nguồn cung tiếp tục xu hướng giảm mạnh hơn 90% so với cùng kỳ năm trước. Nhiều dự án nghỉ dưỡng đang triển khai bị gián đoạn do chủ đầu tư thiếu dòng tiền. Hàng loạt dự án cao cấp đóng giỏ hàng, liên tục dời thời gian mở bán.

Song, một số sản phẩm căn hộ du lịch rục rịch chào bán trở lại trước thông tin sắp được cấp “sổ” theo Nghị định 10. 6 tháng đầu năm, sức cầu thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tăng nhẹ ,nhưng không đáng kể, tỷ lệ hấp thụ chỉ xấp xỉ 24% lượng cung mở bán.

Lượng giao dịch chủ yếu tới từ các sản phẩm nghỉ dưỡng có pháp lý đầy đủ, được vận hành bởi các thương hiệu quốc tế hoặc có giá trung bình, khoảng dưới 40 triệu/m2.

Các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp (giá trên 10 tỷ đồng) gần như không ghi nhận giao dịch, phải cạnh tranh trực tiếp với sản phẩm “cắt lỗ” của nhà đầu tư mua trước đó. Về phía các chủ đầu tư vẫn tiếp tục áp dụng những chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất… nhằm kích cầu thị trường.

Hiện giá bán bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng có xu hướng đi ngang trong cả 6 tháng đầu năm 2023. Các sản phẩm khu vực Miền Nam ghi nhận mức giá bán cao nhất, đạt gần 200 triệu đồng/m2. Khu vực Miền Bắc và Miền Trung có mức giá ngang nhau, đạt khoảng 80 triệu đồng/m2.

VARs cho rằng, thời gian tới, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nhiều khả năng sẽ tăng, nếu Nghị định 10 được thực thi. Rất có thể cuối năm 2023 sẽ chứng kiến cú lội ngược dòng của phân khúc này và tăng cả về lực cầu, thậm chí đạt mức ấn tượng.

Riêng giá bán, có thể xảy ra 2 kịch bản. Thứ nhất, kịch bản kỳ vọng khi Nghị định 10 thực sự phát huy tác dụng, giá bán phân khúc này sẽ bắt đầu đà tăng. Thứ hai, kịch bản sẽ là mặt bằng giá tiếp tục đi ngang.

Chia sẻ về tình hình thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, đầu năm 2023, Chính phủ đã ban hành một loạt các chính sách gỡ vướng cho thị trường bất động sản.

Đặc biệt việc cấp sổ hồng cho condotel giúp minh bạch pháp lý, là tín hiệu tích cực, song, chưa đủ vực dậy thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang đóng băng, theo chuyên gia.

"Hiện nay, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khó thu hút nhà đầu tư và đang gặp trở ngại về vấn đề pháp lý khiến tâm lý nhà đầu tư không thực sự hào hứng, chủ đầu tư chậm ra hàng. Về hạ tầng, dịch vụ chưa thực sự tốt để thu hút, giữ chân khách du lịch. Đây là những nguyên nhân chủ yếu khiến phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa "tan băng", ông Điệp nhận định.

10 DỰ ÁN CHỈ NÊN MUA 3

Trả lời về câu hỏi có nên đầu tư vào thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, tại chương trình “Định giá bất động sản cho các hoạt động đầu tư", PGS. TS. Nguyễn Minh Ngọc cho biết, trong các loại hình của bất động sản nghỉ dưỡng, thì condotel là một loại hình rất tốt nên đầu tư, nhưng xác suất trong 10 dự án trên thị trường chỉ có 3 dự án thực sự đáng mua. Về tiêu chí xứng đáng để mua, theo ông Ngọc, nhà đầu tư phải định giá. Khi đã định giá được sản phẩm muốn mua, thời điểm này nên “xuống tiền”.

“Nếu muốn bán ở thời điểm hiện tại thì khá khó, dù nhà nước cũng đang cố gắng gỡ khó cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel. Song, vấn đề này chưa rõ ràng, đặc biệt là chưa ổn định được tâm lý của những người mua trong tương lai. Cho nên, chừng nào ổn định được tâm lý, yếu tố của thị trường tốt lên thì nên tung hàng ra thị trường”, ông Ngọc cho biết.

Dưới góc độ pháp luật, PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến nhận định, hiện nay, việc mua và bán condotel hay bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, ngoài yếu tố thị trường, cả người bán và người mua vẫn còn rất băn khoăn về pháp lý.

Thực tế, khi nhà đầu tư bỏ ra một khối tài sản để đầu tư, trong khi đó, vấn đề luật pháp lại chưa thực sự rõ ràng, quy định còn mập mờ, dẫn đến tâm lý người mua sẽ không tốt. Phân khúc này cũng giống như hàng hoá, muốn ra thị trường phải có giấy tờ pháp lý minh bạch, đàng hoàng.

“Thực ra, việc ban hành Nghị định 10, tôi đánh giá đó là “chữa cháy”, vì trong quy định của Nghị định 10 chỉ nói đối với các bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đáp ứng được các yêu cầu thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận sở hữu. Còn lại, nội dung chính là sửa các nghị định khác, lĩnh vực khác”, ông Tuyến nêu rõ.

Theo vị chuyên gia, trong kinh doanh bất động sản du lịch, luật điều chỉnh nó trực tiếp là Luật Kinh doanh bất động sản, nhưng định danh bất động sản nghỉ dưỡng là cái gì, thì bản thân Luật Kinh doanh bất động sản còn chưa định danh rõ. Khi pháp luật chưa định danh được, trên cơ sở đó, sẽ khó có thể quản lý và sử dụng.

Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) khái niệm của loại hình này còn quy định rất chung chung, không có nội dung nào nói rõ về bất động sản du lịch hay bất động sản nghỉ dưỡng. Trong trường hợp tranh chấp về loại hình này, sẽ xử lý ra sao, nếu luật không có, thì các văn bản dưới luật cũng “uể oải”.

Còn trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định đất thương mại dịch vụ, có thể hiểu là đất xây dựng bất động sản nghỉ dưỡng, không phải để ở, mà để kinh doanh. Ông Tuyến cho rằng, điều này “có như không”, bởi nó không phản ánh được rõ ràng các khái niệm và quy định về loại hình này.