An cư lạc nghiệp là giấc mơ chung của nhiều người dân Việt Nam. Tuy nhiên, giấc mơ này ngày càng xa vời bởi giá chung cư đã liên tục tăng, nguồn cung đưa ra thị trường cũng cực kỳ hiếm.

GIÁ TĂNG LIÊN TIẾP

Theo Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) kể từ năm 2018 đến nay, chính sách liên quan đến nguồn vốn cùng các quyết định của cơ quan, ban ngành trong việc kiểm soát thị trường bất động sản khiến nguồn cung bất động sản nhà ở sụt giảm nghiêm trọng. Nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực" lên nguồn cung, thúc đẩy giá bất động sản liên tục thiết lập mặt bằng mới. Nhất là phân khúc căn hộ, tại Hà Nội trong quý 1/2024.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng hàng chục quý liên tiếp. Chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội tại thời điểm quý 1/2024 đã tăng 48% so với quý 1/2019 và tăng 8 điểm phần trăm so với quý cuối năm 2023, đây là mức tăng cao nhất trong vòng 5 năm qua.

Lý giải nguyên nhân khiến giá chung cư Hà Nội liên tục tăng, VARS cho rằng, thứ nhất, cơ sở hạ tầng không ngừng hoàn thiện bởi giá trị bất động sản tăng tỷ lệ thuận với đầu tư. Tuy nhiên, việc chỉ đầu tư một mà lại tăng đến 3-4 lần là bất hợp lý.

Thứ hai, quá thiếu nguồn cung, khan hiếm nguồn hàng. Trong khi nhu cầu sở hữu nhà luôn ở mức cao và đang trong xu hướng tăng. Thứ ba, nhu cầu đầu tư khi dòng tiền lớn đang “chảy” vào bất động sản để giữ tài sản trong bối cảnh lãi suất ngân hàng chạm “đáy.

Cuối cùng, nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê được thúc đẩy từ nhu cầu lưu trú của lượng lớn khách du lịch quốc tế, chuyên gia người nước ngoài hay học sinh, sinh viên.

Nếu không nhanh chóng hạ nhiệt sức nóng của chung cư trong những năm tới tình trạng tăng giá này còn diễn ra mạnh mẽ hơn đến từ sức ép dân số.

Cụ thể, đến năm 2025, dân số Thủ đô Hà Nội dự kiến đạt 9 triệu người, với tỷ lệ đô thị hóa dự kiến sẽ đạt 62%. Như vậy, đến năm 2025, dân cư sống tại khu vực thành thị sẽ đạt khoảng 5,6 triệu người người, tăng lên từ mức 4,2 triệu người vào năm 2022, tương đương với khoảng 120.000 hộ gia đình thành thị thêm mới mỗi năm.

Trong khi đó, số liệu từ Kế hoạch phát triển nhà ở Hà Nội giai đoạn 2021 – 2025 cho thấy, tổng nguồn cầu giai đoạn 2022 - 2025 là 185.200 nhà, trong đó có 166.600 căn hộ. Song, số lượng căn hộ mở bán mới đang liên tục sụt giảm.

Còn dữ liệu nghiên cứu từ Hiệp hội bất động sản Việt Nam ghi nhận, tính chung năm 2023, nguồn cung căn hộ mới chỉ đạt xấp xỉ 11.000 sản phẩm, bằng 66% so với cùng kỳ năm 2022. Riêng trong quý 1/2024, toàn thị trường chỉ ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mở bán mới. Từ nay đến năm 2025, trung bình mỗi năm Hà Nội thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ. Trong khi số lượng dự án nhà ở thương mại nào được cấp phép mới cũng liên tục sụt giảm và thị trường cũng sẽ vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân.

GIẢI CƠN KHÁT GIỮA MÙA HÈ

Nhận định về giá chung cư Hà Nội tăng thời gian qua, VARS cho rằng nguyên nhân chính đến từ việc khan hiếm nguồn cung, là một hiệu ứng của quy luật cung cầu. Cung nhỏ hơn cầu nên buộc lòng giá phải tăng lên để bảo đảm sự cân đối.

Mặc dù, mức giá tăng có dấu hiệu tác động, tạo thông tin nhiễu loạn từ nhóm đầu cơ tạo cung cầu ảo để đẩy giá trên thị trường mua đi bán lại. Tuy nhiên, trên thực tế, khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá chung cư.

Quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản. Các bên tham gia giao dịch mua bán theo nguyên tắc "thuận mua, vừa bán". Trong bối cảnh nguồn cung "ách tắc", cá nhân, doanh nghiệp có hàng sẽ có lợi thế trong việc đưa giá. Việc người bán đẩy giá khi chung cư hay bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều không thể tránh khỏi.

Chia sẻ quan điểm để giá chung cư ổn định, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhấn mạnh, cần có sự phối hợp giữa cơ quan nhà nước và các chủ thể tham gia trên thị trường.

Đối với cơ quan nhà nước, tiếp tục thúc đẩy phát triển hạ tầng giao thông, rút ngắn thời gian di chuyển từ khu vực vệ tinh tới trung tâm thành phố, nguồn cung đến từ khu vực ngoại ô, vùng ven sẽ kéo giảm giá nhà; nỗ lực đẩy nhanh tiến độ các dự án xây dựng nhà ở xã hội.

Các đơn vị này cũng nên chủ động điều tiết nguồn cung bằng cách sử dụng hiệu quả công cụ lập, điều chỉnh quy hoạch, bố trí thêm các quỹ đất sạch giúp các nhà đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội ngay khi lập quy hoạch.

Đồng thời, người dân phải có cơ hội được biết và tham gia góp ý cho quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Để đất đai được sử dụng đúng mục đích, tiết kiệm, phát huy cao nhất “giá trị sử dụng”.

"Sớm thông qua Đề án thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác để thúc đẩy nguồn cung căn hộ. Bởi một loạt dự án tại Hà Nội có mong muốn phát triển nhà ở thương mại đang gặp vướng mắc trong việc chuyển đổi thành đất ở", ông Đính nêu.

Thúc đẩy triển khai cải tạo, xây dựng chung cư cũ, cần phải có đột phá trong công tác cải tạo chung cư cũ, việc lập quy hoạch phải giải quyết các khó khăn, vướng mắc và bảo đảm hài hòa lợi ích của người dân, nhà đầu tư và Nhà nước. Theo đó, cần phải có cơ chế tốt để người dân đồng thuận di dân.

Đối với doanh nghiệp cần xây dựng một cơ chế để giải quyết thu hồi nguồn vốn, lợi ích hài hoà thì lại vướng mắc quy hoạch dẫn đến hạn chế phát triển. Cách thức để mang lại lợi ích cho chủ đầu tư bỏ tiền ra cải tạo chung cư cũ.

Nghiên cứu phương áp dụng mức thuế phù hợp với tài sản lũy kế theo số lượng, quy mô bất động sản sở hữu để làm giảm động lực đầu cơ. Đồng thời có các chính sách tín dụng làm hạn chế việc đầu cơ như áp dụng lãi suất cao hơn khi mua bất động sản đầu cơ.

Còn khách hàng, nhà đầu tư, Chủ tịch VARS cho rằng, cần phải tỉnh táo, lựa chọn các sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính và pháp lý đảm bảo. Tuyệt đối không lao theo cơn “sốt", phong trào đám đông.

Hơn nữa, chủ đầu tư bất động sản phải nghĩ đến tình hình thị trường chung, điều chỉnh giá bán ở mức hợp lý và kiểm soát chặt chẽ các kênh phân phối. Sàn giao dịch, môi giới cần có ý thức hơn trong quá trình tư vấn, giao dịch; không trục lợi cá nhân, hỗ trợ tối đa cho hoạt động giao dịch của khách hàng.

BẤT ĐỘNG SẢN CHUNG CƯ TẠO RA DÒNG TIỀN TỐT

Liên quan đến sức nóng của thị trường chung cư thời gian qua, tại một toạ đàm vừa diễn ra, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Cen Group nhận định, bức tranh bất động sản hiện nay đang tăng giá một cách đột biến, đặc biệt là phân khúc chung cư ở Hà Nội.

“Nguyên nhân về việc này, tôi cho rằng đây là sự điều chỉnh cần thiết khi thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, pháp lý, thị trường, sự đổ vỡ của hệ thống tài chính đã làm cho các nhà đầu tư có sự khủng hoàng thừa về tiền”, ông Hưng nói

Theo báo cáo tài chính quý 1/2024 thì số tiền đang nằm trong các ngân hàng thương mại có khoảng 18 triệu tỷ đồng không thể giải ngân. Những người có nhu cầu rất cần tiền thì không có tài sản đảm bảo, nhưng những người có tài sản đảm bảo thì không có nhu cầu vay tiền. Từ đó, các ngân hàng thương mại phải hạ lãi suất xuống còn 5-6%, đây là điều chưa từng có trong lịch sử các năm qua.

Vị lãnh đạo Cen Group phân tích, khi lãi suất giảm, việc đầu tư, khai thác vào bất động sản đã tạo ra một dòng tiền dương. Từ đó tiền cho thuê bất động sản có thể bù đắp cho tiền lãi đi vay ngân hàng. Thực tế hiện nay, nhiều người sẵn sàng mua chung cư để cho thuê, rồi lấy tiền cho thuê để đi thuê một căn villas khác cùng khu vực để ở. Điều đó cho thấy hiện nay bất động sản chung cư đang tạo ra một dòng tiền rất tốt.

Ông Hưng ví bất động sản đóng vai trò là một loại hàng hóa tiêu dùng. Vai trò thứ hai đó là tư liệu sản xuất đặc biệt như đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất hạ tầng…. Vai trò thứ ba là một kênh đầu. Cuối cùng, tài sản bất động sản đóng vai trò là một phương tiện tích lũy tài sản.

Hiện nay, thị trường không có nhiều sản phẩm thay thế được căn hộ chung cư. Có những sản phẩm có dòng tiền, có giá trị nhưng lại bế tắc thanh khoản; hay có những sản phẩm có đầy đủ pháp lý nhưng không có giá trị dòng tiền. Vì vậy, Shark Hưng đánh giá, giá chung cư tăng tới thời điểm này đã tương đối cân bằng so với cung cầu và chắc chắn sẽ có những điều chỉnh.

Còn TS. Trần Xuân Lượng, Viện phó Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam chia sẻ, sự tăng giá của chung cư đã chứng tỏ hành vi của người mua đã thay đổi. Bởi hiện nay, mọi người cần một căn hộ để ở, để kinh doanh, để tạo ra dòng tiền.

Với các nhà đầu tư thông minh, có thể dễ dàng tính toán được bỏ ra tiền cho thuê sẽ tạo ra dòng tiền. Cùng với đó, thời hạn sở hữu căn hộ đã có sự thay đổi theo Luật Nhà ở 2023 sẽ có lợi cho người mua nhà.

Trước đây, người ta thường sợ chung cư, bởi nhiều lý do như pháp lý, sổ đỏ hay vấn đề phòng cháy chữa cháy… Nhưng hiện nay, văn hóa của người tiêu dùng cũng thay đổi, bởi tính tiện ích, vị trí thuận lợi của các căn hộ chung cư. Đây là phân khúc mới, rơi vào thời điểm phù hợp, đặc biệt là hành vi của người mua nhà thay đổi nên phân khúc này trở nên hấp dẫn.