Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất Động Sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) vừa công bố báo cáo toàn cảnh về thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023 và dự báo năm 2024 với chủ đề “Cơ hội cho ai?”. Nhiều tín hiệu cho thấy thị trường đang ở đáy chữ U nhưng chiều dài đáy của chữ cái này là bao nhiêu thì vẫn là “ẩn số”.

BẤT ĐỘNG SẢN THỨ CẤP LA LIỆT HÀNG "NGỘP"

Một trong những phân khúc bất động sản được quan tâm nhất và cũng được Viện DXS-FERI phân tích kỹ nhất chính là phân khúc bất động sản nhà ở. Diễn biến về nguồn cung, tỷ lệ hấp thụ, mặt bằng giá... của thị trường nhà ở luôn là những yếu tố được các nhà đầu tư quan tâm.

Theo DXS-FERI, nguồn cung nhà ở năm 2023 tiếp tục rơi vào trạng thái khan hiếm do pháp lý vẫn bị tắc, đặc biệt thiếu trầm trọng nguồn cung “nhà ở vừa túi tiền” do các chủ đầu tư gần như bỏ mặc phân khúc này trong thời gian dài. Tổng nguồn cung sơ cấp được đơn vị này ghi nhận trong năm 2023 vào khoảng 47.200 sản phẩm. Nguồn cung mới về căn hộ tại Hà Nội khoảng 7.600 sản phẩm, giảm 49% so với năm trước, còn tại TP.HCM là 8.100 sản phẩm, giảm đến 60%.

Tỷ lệ hấp thụ bất động sản không đồng đều, đặc biệt ở các khu vực và loại hình sản phẩm khác nhau. Tỷ lệ hấp thụ chung toàn thị trường năm 2023 vào khoảng 20 - 28%, trong đó Hà Nội và TP.HCM là hai thành phố có tỷ lệ hấp thụ cao nhất (lần lượt là 30 - 35% và 20 - 25%), chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ.

“Điều đáng mừng là việc bán hàng đã được cải thiện dần, nhất là từ sau quý 2 trở lại đây nhờ vào việc lãi suất giảm, chính sách kích cầu của chủ đầu tư, cùng với thông tin tích cực về hạ tầng”, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services, nhận định và cho biết: Dù nhu cầu bất động sản vẫn rất lớn nhưng đa phần các nhà đầu tư, khách hàng đều gặp khó khăn về tài chính (chiếm tới 63%), chưa mua nhà đất không phải vì không thích mua hoặc không muốn mua, mà là do chưa có đủ tiền, thu nhập giảm, chưa đủ tự tin để vay ngân hàng dù lãi suất đã hạ nhiệt…

Một điểm đáng chú ý theo nhấn mạnh của Viện DXS-FERI là ngoại trừ phân phúc đất nền, giá bán sơ cấp duy trì ổn định hoặc có dấu hiệu tăng nhẹ trong thời gian gần đây. Đặc biệt, giá bán căn hộ tăng trung bình từ 3 - 10% trên khắp các vùng miền, cá biệt tại thị trường Hà Nội ghi nhận mức giá bán mới tăng đến 20-30% vào nửa cuối năm 2023.

Trong khi đó, giá bán thứ cấp ghi nhận diễn biến trái chiều, nhất là trong nửa đầu năm 2023 đã có sự giảm mạnh lên đến 30-40%, đặc biệt tại các dự án đã hết thời hạn hỗ trợ ưu đãi lãi suất của các chủ đầu tư. Các sản phẩm đất nền vùng ven TP.HCM, Bà Rịa – Vũng Tàu, Lâm Đồng đều ghi nhận mức giảm mạnh và thanh khoản gần như tê liệt.

Nhận định này phù hợp với thực tế tại các kênh mua bán bất động sản khi các bất động sản "ngộp" được rao bán ồ ạt, từ các biệt thự cao cấp tại các khu đô thị lớn như Vạn Phúc City, Global City tại TP.HCM đến các bất động sản nghỉ dưỡng tại các dự án như NovaWorld Phan Thiet, Summerland Mũi Né (Bình Thuận), Aqua City (Đồng Nai) hay các homestay tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Lâm Đồng… Đa phần chủ sở hữu của các bất động sản thứ cấp này đều “đu đỉnh” ở giai đoạn thị trường sốt, giờ buộc phải cắt lỗ từ 30 – 40% để xử lý khó khăn tài chính.

Tuy nhiên, trong nửa cuối năm 2023, xu hướng giảm giá đã có dấu hiệu chững lại, không còn tình trạng cắt lỗ sâu, trừ các trường hợp các nhà đầu tư bị áp lực tài chính, quá cần tiền mới bán rẻ.

“Đã bắt đầu xuất hiện các nhóm nhà đầu tư săn tìm các sản phẩm “ngộp”, giá tốt, vị trí đẹp. Thị trường đang bắt đầu đi vào đáy của chữ U nên cũng là thời điểm các nhà đầu tư có sẵn tiền mặt bắt đầu lựa chọn và gom hàng”, bà Trịnh Thị Kim Liên nhấn mạnh.

LA BÀN DỰ BÁO BẤT ĐỘNG SẢN SẼ CHUYỂN MÀU

Cơn “đại hồng thủy” trên thị trường bất động sản thời gian qua đã quét đi khoảng 70 đến 80% số lượng sàn giao dịch. Theo khảo sát của DXS-FERI ở thời điểm tháng 12/2023 thì đã có 63% môi giới đã rời ngành, chỉ còn 26% tiếp tục bám trụ với nghề và 11% làm song song việc môi giới bất động sản kèm thêm các công việc khác. Đa phần các chủ đầu tư đều rơi vào tình trạng khát vốn, chật vật bán sản phẩm, dự án, xoay xở mọi cách để tạo nguồn thu...

Tuy nhiên, có chung nhận định với bà Trịnh Thị Kim Liên, TS.Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện DXS-FERI cũng cho rằng thị trường bất động sản đang đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái và thị trường được đánh giá gần như đã chạm đáy. Dự báo thị trường sẽ dần phục hồi từ đáy chữ U, thời gian phục hồi nhanh hay chậm còn tùy thuộc vào các yếu tố tác động cả vĩ mô và vi mô, trong đó quan trọng nhất vẫn là sự cải thiện niềm tin thị trường.

Viện DXS-FERI đã đưa ra mô hình la bàn chu kỳ bất động sản mang tính tham khảo, khá thú vị với hai phần trên dưới và bốn gam màu biểu thị trạng thái của thị trường gồm: Thị trường tăng trưởng nóng (màu cam), thị trường chậm (màu nước biển), thị trường suy thoái (màu xám) và thị trường hồi phục (màu lam).

Viện DXS-FERI nhận định, thị trường bất động sản đang ở vùng xám, nghĩa là đang trong thời kỳ suy thoái với các dấu hiệu: Nhiều người chào bán hơn mua, cung vượt cầu, niềm tin thị trường suy giảm. Kim la bàn đang ở cuối của vùng xám, chuẩn bị chuyển qua vùng lam, nghĩa là thị trường có thể sẽ bắt đầu phục hồi từ năm 2024 và bước vào chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2026.

“Khi thị trường bất động sản chạm đáy, thị trường đang là của người mua thì cũng là lúc nhà đầu tư có thể ngắm nghía, săn hàng, lựa chọn những sản phẩm phù hợp. Từ năm 2024, với áp lực của tất cả chi phí đầu vào đều tăng mạnh, giá bán bất động sản sơ cấp gần như không thể giảm hơn, khi mà biên lợi nhuận của các chủ đầu tư đang càng ngày càng giảm sâu. Càng chần chừ, nhà đầu tư có thể sẽ càng mất đi cơ hội mua hàng giá rẻ cùng nhiều chính sách ưu đãi”, TS.Phạm Anh Khôi đưa ra lời khuyên.

Chuyên gia của Viện DXS-FERI đưa ra dự báo thị trường bất động sản năm 2024 có thể rơi vào một trong các kịch bản: Lý tưởng, kỳ vọng hay thách thức.

Trong đó, kịch bản lý tưởng là nguồn cung tăng 30% - 40%, lãi suất thả nổi từ 9% - 11%, giá bán tăng 10% - 20%, tỷ lệ hấp thụ đạt 40% - 50%; Kịch bản kỳ vọng với nguồn cung tăng 20% - 30%, đồng thời lãi suất thả nổi từ 10% - 12%, giá bán tăng 3% - 5%, tỷ lệ hấp thụ đạt 30% - 35% và kịch bản thách thức là khi nguồn cung chỉ tăng 10% - 20%, lãi suất thả nổi từ 12% - 13%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ đạt 20% - 25%.

“Dựa trên các dữ liệu phân tích thị trường tính đến ngày 31/12/2023, chúng tôi nghiêng về kịch bản kỳ vọng”, TS.Phạm Anh Khôi nhận định và cho rằng: Để ngành bất động sản phát triển một cách bền vững và minh bạch, thị trường cần có điều kiện cần và đủ cả về chính sách, dòng tiền, sản phẩm và niềm tin thị trường. Năm 2024, hầu hết các yếu tố này đều chưa được đáp ứng hoàn toàn nhưng đang dần hoàn thiện, mang đến kỳ vọng về sự phục hồi của thị trường khi các yếu tố cần và đủ cơ bản được đáp ứng.