Mới đây, JLL Việt Nam đã công bố báo cáo thị trường bất động sản quý 1/2024. Báo cáo đã chỉ ra, thị trường nhà ở TP.HCM đang trên đà ảm đạm, nguồn cung và lực cầu để hạn chế. Trong khi đó, Hà Nội lực cầu vẫn còn, một số dự án nhận đặt chỗ và thu được sự quan tâm khá tốt từ khách hàng.

CHỦ ĐẦU TƯ ÁP DỤNG CHIẾN LƯỢC “CHỜ XEM”

Theo JLL Việt Nam, tại TP.HCM thị trường căn hộ phân khúc cao cấp ghi nhận 465 giao dịch trong quý 1/2024. Phần lớn giao dịch chủ yếu đến từ dự án The Metropole Opera, được cấp phép ký hợp đồng mua bán trong quý này. Lượng giao dịch còn lại đến từ hàng tồn kho từ quý trước trong bối cảnh nguồn cung mới tại căn hộ phân khúc cao cấp tiếp tục sụt giảm.

Hiện các chủ đầu tư tại khu vực tiếp tục đưa ra các chính sách chiết khấu giá bán, gia hạn thời gian thanh toán và nhiều phương thức thanh toán linh hoạt khác để kích thích nhu cầu mua nhà sau khoảng thời gian dài nghỉ Tết.

Đối với nhà liền thổ số lượng giao dịch tại TP.HCM giảm 34,5% theo quý, tương đương 38 căn được bán ra. Nguyên nhân chủ yếu là sự chiếm ưu thế của hàng tồn đắt đỏ với giá trên 1 triệu USD mỗi căn, và tâm lý thận trọng của người mua đối với tài sản có tính thanh khoản thấp hơn so với căn hộ trong bối cảnh kinh tế bất ổn. Ngoài ra, kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài cũng góp phần khiến hoạt động giao dịch trầm lắng.

Về nguồn cung, JLL nêu, chỉ có một dự án là The Metropole Opera được cấp phép để ký hợp đồng mua bán. Ngoài ra, các chủ đầu tư đều áp dụng chiến lược "chờ xem" vì tình hình thị trường vẫn chưa có tín hiệu khởi sắc.

Một số dự án đã bắt đầu nhận đặt chỗ trước nhưng chưa thu hút được nhiều quan tâm từ người mua nhà so với thời kỳ trước Covid – 19 khi thiếu nhu cầu đầu tư. Hiện tượng này xảy ra do sự bất ổn của thị trường, và nhu cầu thực tế đã dịch chuyển sang các dự án có mức giá hợp lý hơn.

Bên cạnh đó, báo cáo nhận định, sự vắng mặt của nguồn cung mới trên thị trường nhà liền thổ trong quý 1 khiến cho nguồn cung sơ cấp tiếp tục hạn chế, với chỉ khoảng 300 căn. Sự thiếu hụt nguồn cung đến từ việc các chủ đầu tư trì hoãn giới thiệu dự án mới giữa thị trường còn nhiều khó khăn. Thêm vào đó, một số dự án đã tiền mở bán gặp phải sự chậm trễ trong tiến độ xây dựng, và chưa thỏa điều kiện ký hợp đồng mua bán.

Theo ghi nhận của JLL, giá bán sơ cấp tại thị trường căn hộ phân khúc cao cấp ghi nhận mức tăng 2,6% theo quý khi đạt 5.218 USD/m2 do ảnh hưởng của việc loại bỏ các dự án giá thấp khỏi rổ hàng sơ cấp sau khi đã bán hết. Tính theo từng dự án, phần lớn giá chào bán của các dự án ổn định và các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách chiết khấu để thu hút người mua nhà. Mặt bằng giá thứ cấp không có nhiều thay đổi khi chỉ giảm nhẹ 0,04% theo quý.

Giá sơ cấp trung bình của thị trường nhà liền thổ tăng nhẹ 6,7% theo quý, đạt mức 16.268 USD/m2. Sự tăng giá chủ yếu đến từ việc dự án giá thấp hơn trung bình là The Classia (Khang Điền) không còn thuộc giỏ hàng sơ cấp, do đã bán hết ở quý trước. Ở thị trường thứ cấp, một số căn đã được bán với lợi nhuận kỳ vọng thấp hơn so với trước đây nhằm thúc đẩy tính thanh khoản, dẫn đến giá bán thứ cấp tăng trưởng khiêm tốn trong quý 1, ở mức 0,4% theo quý và 3,1% theo năm.

Phân tích triển vọng thị trường, bà Trang Lê, Giám đốc cấp cao khối Tư vấn và Nghiên cứu, JLL Việt Nam cho hay, trong chín tháng tiếp theo, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp và nhà liền thổ dự kiến sẽ chào đón lần lượt khoảng 4.200 căn và 1.500 căn mới. Tuy nhiên, các sự kiện ra mắt dự kiến sẽ chỉ bắt đầu sôi nổi vào nửa cuối năm 2024. Nhu cầu nhà ở được dự báo sẽ hồi phục chậm và khởi sắc khi nguồn cung mới chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn và các biến động lãi suất cũng như tình hình kinh tế ổn định hơn.

“Với các điều luật mới dự kiến chỉ có hiệu lực từ năm 2025, triển vọng thị trường năm 2024 vẫn chưa có nhiều sự khởi sắc đáng kể. Các chủ đầu tư và người mua vẫn sẽ giữ cách tiếp cận thận trọng “chờ xem”. Giá bán dự kiến sẽ có sự thay đổi với mức điều chỉnh phụ thuộc đáng kể vào diễn biến nguồn cung mới và tâm lý thị trường trong thời gian tới”, bà Trang nói.

NHIỀU DỰ ÁN NHẬN ĐẶT CHỖ ĐƯỢC QUAN TÂM

Trái ngược với thị trường TP.HCM, phân khúc nhà ở tại Hà Nội vẫn nhận được nhiều sự quan tâm từ khách hàng. Báo cáo của JLL cho biết, nhu cầu về căn hộ phân khúc cao cấp tại Hà Nội đã tăng 40,7% so với cùng kỳ năm trước, với 1.079 căn bán trong quý 1/24.

Tuy nhiên, hiệu suất thị trường có sự chênh lệch. Một số dự án nằm trong các khu đô thị đầu tư bài bản đạt tỷ lệ bán cao từ 93-95%, bao gồm Masteri Ocean Park và Masteri Smart City. Hay Lumiere Evergreen Smart City thu hút tỷ lệ bán ấn tượng (hơn 80%) chỉ sau hai quý ra mắt. Còn một số dự án ở vị trí kém đặc biệt và duy trì giá bán cao tiếp tục gặp khó khăn trong việc thanh khoản hết hàng tồn kho.

Cũng trong quý 1/2024 có 90 căn nhà liền thổ được tiếp nhận trên thị trường Hà Nội. Các dự án với mức giá hấp dẫn từ 1.800 đến 4.500 USD/m2 tại khu vực Mê Linh, còn Hoài Đức ghi nhận doanh số bán cao hơn. Ngoài ra, các dự án cao cấp nằm trong khu vực nội thành, như Rue De Charm và The Manor Central Park, cho thấy thanh khoản ổn định do chiến lược tiếp thị hiệu quả và lợi thế đã bàn giao.

Về nguồn cung, thị trường căn hộ phân khúc cao cấp ghi nhận 864 căn được ra mắt. “Thị trường cũng chứng kiến một số dự án nhận đặt chỗ và thu được sự quan tâm khá tốt từ khách hàng nhờ chiến dịch quảng cáo rộng rãi trên nhiều phương tiện khác nhau”, báo cáo nêu rõ.

Ngược lại, thị trường nhà liền thổ tại Hà Nội chuyển động hạn chế trong quý 1, chỉ 38 căn mới ra mắt. Các chủ đầu tư vẫn thận trọng, chờ đợi phê duyệt pháp lý trước khi giới thiệu các căn mới hoặc mở bán lại nguồn tồn kho. Điểm nhấn nguồn cung mới đến từ các dự án đã mở bán từ năm 2023, bao gồm Eurowindow Parks (19 căn), Solasta Mansion (14 căn) và An Quý Villa (5 căn).

Trong quý 1 năm 2024, giá bán trung bình của căn hộ phân khúc cao cấp có xu hướng ổn định và đạt mức USD 2.806/m2, tăng 0,86% so với quý trước, giảm 5,36% so với cùng kỳ năm trước.

Giá bán trung bình trong thị trường nhà liền thổ duy trì ổn định tại mức 7.291 USD/m2, tăng nhẹ 0,16% so với quý trước. Điều này được cho là do nguồn cung hạn chế và hoạt động thị trường lắng xuống trong thời gian Tết Nguyên đán. Sự tăng giá được chứng kiến ở các dự án mới ra mắt gần đây như Eurowindow Parks và An Quý Villa.

Thực tế, hầu hết các chính sách bán hàng chủ yếu xoay quanh việc thanh toán sớm hoặc hỗ trợ lãi suất, trừ những dự án mới như An Quý Villa và Solasta Mansion có chính sách giảm giá cho thanh toán theo tiến độ thông thường.

Nhìn nhận thị trường trong 9 tháng tới, bà My Đàm, Giám đốc Truyền thông và Tiếp thị, JLL Việt Nam phân tích, tại thị trường hà nội vẫn duy trì nhu cầu tích cực trong bối cảnh mới, dự kiến thị trường sẽ giới hạn nguồn cung với khoảng 1.500 - 1.800 căn hộ phân khúc cao cấp được ra mắt, chủ yếu trong nửa cuối năm 2024. Một số dự án đã bắt đầu chiến dịch quảng cáo và hoạt động tiền mở bán, tạo kỳ vọng về thị trường năng động hơn vào cuối năm. Dự kiến giá bán sẽ tiếp tục tăng do nguồn cung khan hiếm và sự tăng giá trong các dự án sắp hoàn thiện.

“Thị trường Nhà liền thổ dự kiến chào đón khoảng 1.200 - 1.400 sản phẩm mới cho đến cuối năm 2024. Tuy nhiên, con số này có thể được điều chỉnh do kế hoạch ra hàng của nhiều dự án còn bỏ ngỏ, như các dự án Sunshine tại khu đô thị Ciputra và giai đoạn mới của HUD Mê Linh. Nhu cầu cho bất động sản nhà liền thổ dự báo ở mức trung bình so với giai đoạn 2021 - 2022 và việc thanh khoản các căn có giá trị cao sẽ vẫn còn nhiều thách thức”, Giám đốc Truyền thông và Tiếp thị JLL chỉ ra.