Từ ngày 1/8, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực khuyến khích việc chuyển nhượng đất nền dự án quy mô lớn, hạ tầng hoàn thiện góp phần nâng cao chất lượng và giá trị sản phẩm trên thị trường.

GIẢI QUYẾT NHỮNG BÀI TOÁN KHÓ

Trong bức tranh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm nay, đất nền đang là điểm sáng được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm, ở nhiều khu vực ghi nhận biên độ giá tăng lên đáng kể.

Theo dữ liệu thống kê từ Batdongsan.com.vn, thị trường đất nền đã có nhiều chuyển biến khi ngay từ tháng 1, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội đã tăng 110%, đất dự án tăng 77% so với cùng kỳ năm trước, còn chung cư tăng 71%. Ở TP. HCM cũng tương tự, khi nhu cầu tìm kiếm tăng từ 71 – 73% đối với đất nền, đất dự án và chỉ tăng 59% đối với chung cư.

Thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những vướng mắc về mặt pháp lý, “phá băng” thị trường bất động sản đã chạm đáy từ cuối năm 2023. Hiện nay, các nhà đầu tư bắt đầu nhìn thấy những điểm sáng do quy định pháp luật siết chặt, loại bỏ những đối tượng đầu cơ, những “cơn sốt ảo” dẫn dắt thị trường…

Tại Điều 31, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cụ thể điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nền dự án, trọng tâm là siết chặt phân lô, bán nền, Không tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Với những khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ quyết định khu vực chủ đầu tư có thể phân lô tách thửa và chuyển nhượng cho cá nhân tự xây nhà ở.

Đặc biệt, đất nền dự án khi chuyển nhượng quyền sử dụng phải đảm bảo hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư.

Chủ đầu tư phải bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Cùng với đó, việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

Luật cũng quy định, dự án phải có có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.

Không những thế, trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.

ĐỘNG LỰC THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG

Những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được những nhà làm luật và chuyên gia đánh giá tích cực. Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Tạ Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH Emme Law, thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 siết chặt quy định phân lô, bán nền sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển minh bạch và lành mạnh. Hạn chế tối đa hiện tượng sốt giá, thổi giá, giá ảo, tạo ra giá trị thực của việc sử dụng đất đây là điểm mới khắc phục hạn chế các quy định trước đây về việc phân lô, bán đất nền tràn lan gây lãng phí tài nguyên về đất đai như: người có đất nền nhưng vẫn bỏ hoang, không xây nhà như vậy không đảm bảo được cảnh quan đô thị của dự án.

Về mặt kinh tế hình thức phân lô bán nền tạo ra hàng hóa bất động sản để người dân tích trữ tài sản, nhưng lại mang tính chất để “đầu cơ” không có mục đích sử dụng để ở. Quy định mới của Luật kinh doanh bất động sản 2023 không cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và TP.HCM) loại I, loại II và loại III thuộc các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng.

Như vậy, quy định này chỉ áp dụng đối với dự án bất động sản được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở khi có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 31 Luật kinh doanh bất động sản 2023. Chủ đầu tư dự án phải đảm bảo hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư…., quy định này không áp dụng với đất cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu tách thửa với mục đích cho tặng, thừa kế, chuyển nhượng cho người khác

Ngoài ra, điểm đáng lưu ý tại khoản 2 Điều 47 Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định về Giá giao dịch trong kinh doanh bất động sản có nêu: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế".

Về nội dung này, Luật sư Tạ Anh Tuấn phân tích, đây là điểm mới khắc phục tình trạng một bất động sản được bán hai giá, giá thực tế chuyển nhượng do hai bên thỏa thuận cao hơn nhiều so với giá thỏa thuận ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng dẫn đến hệ lụy nhà nước thất thu thuế, nếu có tranh chấp xảy ra giữa các bên thì Hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu, thậm chí người chuyển nhượng bất động sản bị khởi tố về tội trốn thuế, để khắc phục tình trạng này, đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch chuyển nhượng bất động sản. Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định tổ chức, cá nhân trong giao dịch bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật.

"Đảm bảo tính minh bạch, tránh việc thất thu thuế cho nhà nước khoản 2, Điều 48 Luật kinh doanh bất động sản 2023 có điểm mới quy định hoạt động thanh toán trong kinh doanh bất động sản. Quy định này mang tính bắt buộc các tổ chức, cá nhân, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản…khi tham gia các giao dịch về bất động sản đều phải thanh toán qua tài khoản, không dùng tiền mặt, đây là điều khoản bắt buộc; nếu các bên trong giao dịch bất động sản mà vi phạm Hợp đồng giao dịch bất động sản sẽ bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật", luật sư Tạ Anh Tuấn chia sẻ.

Chia sẻ quan điểm về quy định phân lô, bán nền theo luật mới, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Dịch vụ DKRA Group, việc không được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III hay quy định thanh toán giao dịch bất động sản bắt buộc phải thông qua ngân hàng, một số chủ đầu tư có thể sẽ tương đối chật vật trong thời gian đầu triển khai.

Tuy nhiên trong tầm nhìn dài hạn, đây là một xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia phát triển giúp đảm bảo được quyền lợi người mua bất động sản cũng như góp phần cải thiện tính minh bạch của thị trường qua đó tạo động lực cho những bước phát triển bền vững thời gian sắp tới.

“Riêng với đất nền, thị trường này sẽ có những biến động lớn sau khi Luật mới đi vào hiện hành. Các dự án đất nền phân lô ở đô thị loại II, III đã triển khai rồi bán hàng rồi (ra sổ) vẫn vẫn chuyển nhượng bình thường, thậm chí có thể được hưởng lợi về giá. Các dự án mới sẽ khó được duyệt hơn, những dự án tự phát, manh mún không còn làm cho nguồn cung đất nền khan hiếm. Quan hệ cung cầu làm giá các sản phẩm này tăng chứ khó giảm”, ông Thắng cho hay