Nằm ở trung tâm của một phố thương mại sầm uất của Hồng Kông, trên địa điểm của một bãi đậu xe cũ, một dự án BĐS sắp đến ngày khai trương.

CHƯA PHẢI LÀ ĐÁY

Henderson là tòa nhà văn phòng 36 tầng do Zaha Hadid Architects thiết kế và được đặt tên theo Henderson Land Development, một công ty BĐS được kiểm soát bởi một trong bốn triều đại bất động sản lớn của Hồng Kông. Cấu trúc cong của tòa nhà được mô phỏng theo biểu tượng nụ hoa dương tử của Hồng Kông. Được biết, chỉ riêng chi phí để có được lô đất xây dự án này đã là 3 tỷ USD.

Những người thuê nhà được công bố cho đến nay bao gồm nhà đấu giá Christie's, nhà sản xuất đồng hồ Thụy Sĩ Audemars Piguet và công ty cổ phần tư nhân Carlyle. Ricky Tsang, giám đốc xếp hạng doanh nghiệp tại S&P cho biết: “Theo những gì tôi biết, The Henderson dường như chỉ chấp nhận những khách thuê có chất lượng hàng đầu”.

Nhưng theo ba đại lý bất động sản quen thuộc với dự án, hiện tại dự án chỉ có khoảng 60% diện tích cho thuê. Tại tòa nhà 41 tầng Cheung Kong Center II, đang được xây dựng cách đó một dãy nhà, các đại lý cho biết tỷ lệ lấp đầy bị kẹt ở mức khoảng 10% trong tháng 3 khi các cuộc đàm phán với những người thuê tiềm năng kéo dài.

Henderson Land xác nhận mức độ lấp đầy hiện tại nhưng cho biết dự án sẽ tiếp tục “củng cố chỗ đứng của tập đoàn tại khu thương mại trung tâm của Hồng Kông và bổ sung vào nguồn thu nhập thường xuyên của tập đoàn”. Trong khi đó, CK Asset, nhà phát triển đứng đằng sau Cheung Kong Center II, đã không trả lời các câu hỏi về việc cho thuê.

Theo Cushman & Wakefield, giá thuê văn phòng chính trên khắp Hồng Kông đã giảm gần 40% so với mức đỉnh năm 2019 và số liệu cho thấy tỷ lệ văn phòng trống ở mức cao kỷ lục tới 16%. Trong bối cảnh không mấy hứa hẹn này, C&W dự đoán khoảng 6,7 triệu m2 diện tích văn phòng mới - gấp 14 lần tổng diện tích sàn của The Henderson - sẽ được tung ra thị trường trong vòng 5 năm tới.

Fiona Ngan, người đứng đầu dịch vụ cho thuê văn phòng tại Colliers Hong Kong cho biết thị trường cho thuê văn phòng cao cấp tại đây “chưa chạm đáy”. “Nhiều công ty đa quốc gia đang thu hẹp quy mô do nền kinh tế yếu kém… và nhiều công ty cũng không chuyển văn phòng tới đây nhanh như mong đợi trước đây do hạn chế về ngân sách”.

Đó là một câu chuyện tương tự trong thị trường nhà ở. Dữ liệu của chính phủ cho thấy số lượng căn hộ đã hoàn thiện nhưng chưa bán được đã tăng 134% so với năm 2018 và giá đã giảm khoảng 1/4 so với mức đỉnh vào năm 2021. Năm ngoái, giá bất động sản trung bình ở Singapore đã vượt xa Hồng Kông.

Bất động sản vẫn còn rất quan trọng ở Hồng Kông. Đó là cách mà nhiều gia đình kinh doanh nổi tiếng đã xây dựng nên vận may của cải của mình.

Trước đây, Hồng Kông cũng từng chứng kiến ​​thị trường bất động sản sụp đổ - ví dụ như giá nhà đất giảm hơn một nửa sau cuộc khủng hoảng tài chính châu Á vào cuối những năm 1990. Nhưng sau đó tình hình luôn phục hồi trở lại, thường là như vậy một cách ngoạn mục.

Một số chuyên gia bất động sản lo ngại lần này mọi thứ có thể khác. Khái niệm về lãi suất “cao hơn trong thời gian dài hơn” của Mỹ – chi phí đi vay ở Hồng Kông có liên quan đến những điều này thông qua việc cố định tiền tệ với đồng đôla.

Nhà phân tích Mark Leung của UBS dự đoán: “Cả giá nhà ở và giá thuê văn phòng sẽ khó tăng như trước đây”.

Mật độ dân số rất cao, địa hình đầy thách thức và sự năng động về kinh tế từ lâu đã khiến nơi đây trở thành một trong những thị trường bất động sản đắt đỏ nhất thế giới.

Sự bùng nổ bất động sản gần đây nhất Hồng Kông, do lãi suất thấp và nhu cầu ngày càng tăng từ các công ty và cá nhân từ Trung Quốc đại lục, cũng là một trong những đợt bùng nổ kéo dài lâu nhất.

Các thành viên trong gia đình ông trùm, các đại lý bất động sản và các nhà kinh tế nói về một kỷ nguyên “điên rồ” trong những năm 2010 khi giá nhà và giá thuê văn phòng cao cấp tăng vọt nhờ thị trường vốn mạnh mẽ và việc các nhà đầu tư chi tiêu lớn.

Theo dữ liệu của C&W, giá thuê thương mại tại khu thương mại trung tâm của Hồng Kông đã tăng lên mức cao kỷ lục 166 đôla Hồng Kông/ft2/tháng vào cuối năm 2018, sau khi tăng gần 20% trong ba năm. Theo Centaline, giá nhà ở đã tăng 500% từ năm 2003 đến năm 2021.

NGUYÊN NHÂN DO ĐÂU?

Nhưng sự điều chỉnh đang tăng tốc. Giá thuê thương mại giảm trung bình 37% so với mức đỉnh đó. Ada Fung, người đứng đầu bộ phận dịch vụ tư vấn và giao dịch tại CBRE Hong Kong cho biết: “Văn hóa làm việc tại nhà không trực tiếp làm giảm giá thuê văn phòng ở Hồng Kông. Một trong những lý do chính là tâm lý kinh doanh yếu hơn”.

Vào thời điểm các quy định không có Covid của Hồng Kông kết thúc vào tháng 12/2022, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã tăng lãi suất bảy lần, làm tăng chi phí vay đối với các nhà phát triển cũng như người mua nhà.

Cùng lúc đó, một số công ty đa quốc gia đang tìm cách cắt giảm chi phí phải xem xét lại việc đặt văn phòng của họ ở Hồng Kông. Nền kinh tế Trung Quốc cũng chậm lại, làm giảm sự quan tâm của các cá nhân và công ty giàu có Trung Quốc đại lục đến đầu tư vào đây.

Fiona Ngan, tại Colliers, chỉ ra rằng nhiều công ty Trung Quốc không còn thực hiện IPO ở Hồng Kông nữa, “dẫn đến áp lực ngày càng tăng đối với các công ty chuyên môn có liên quan như các công ty pháp lý, khiến một số trong số đó đang phải giảm quy mô nhân sự”.

Theo UBS, hiện tại, giá thuê văn phòng ở khu trung tâm Hồng Kông vẫn cao hơn khoảng 35% so với Vịnh Marina của Singapore. Fiona Ngan đặt câu hỏi liệu việc quay trở lại các đỉnh cao trước đó có bền vững hay không.

Trên thị trường dân cư, giá nhà giảm liên tục trong 10 tháng từ tháng 5/2023 đến tháng 2/2024. Vào thời điểm đó, Hồng Kông đã bãi bỏ tất cả các khoản thuế trước bạ bổ sung, mà lúc cao điểm là 30% đối với người không cư trú. Giá tăng 1% so với tháng trước trong tháng 3.

Nhưng các nhà phân tích và đại lý cho rằng lãi suất cần phải giảm nhiều - hoặc lợi suất bất động sản cần tăng - để bất động sản trở nên hấp dẫn để đầu tư trở lại. Gary Ng, nhà kinh tế cấp cao tại Natixis, đặt câu hỏi tại sao mọi người lại mua bất động sản có lãi suất khoảng 3% khi “họ có thể nhận được 5% một cách dễ dàng” từ tiền gửi có kỳ hạn của ngân hàng.

Các nhà phát triển ở Hồng Kông đã đưa ra mức chiết khấu từ 15% trở lên cho các căn hộ mới xây để giải quyết lượng tồn kho căn hộ chưa bán ngày càng tăng, gây áp lực lên thị trường nhà ở cũ.

Khoảng 140.000 cư dân đã rời Hồng Kông trong hai năm tính đến năm 2022, làm giảm lượng người mua, trong khi những người giàu có ngày càng tìm đến các thành phố như Tokyo để đầu tư bất động sản “nơi trú ẩn an toàn”.

Theo ước tính của UBS, giá nhà dự kiến ​​sẽ giảm thêm 5% trong năm nay. Morgan Stanley nói rằng điều đó có thể dẫn đến “lợi nhuận giảm mạnh đối với các nhà phát triển Hồng Kông có nhiều nguồn cung nhà ở”.

Đối với những người Hồng Kông trẻ tuổi vẫn sống với cha mẹ hoặc chen chúc trong các khu nhà ở công cộng xa khu vực trung tâm, nhà ở giá rẻ sẽ được chào đón.

Theo dữ liệu gần đây nhất của Viện Cải cách Đô thị, giá nhà trung bình tại Hồng Kông cao gần 19 lần thu nhập hộ gia đình trung bình hàng năm - cao hơn nhiều so với khoảng 5 lần ở Singapore, Anh hoặc Mỹ.

Điều kiện sống giảm sút khi các căn hộ mới trở nên nhỏ hơn và giá cả ngày càng khó chấp nhận. Theo dữ liệu mới nhất của chính phủ, không gian sống bình quân đầu người của Hồng Kông chỉ khoảng 170 m2.

Khi lãi suất tăng và giá nhà giảm, số người vay vốn chứng kiến “tài sản âm” (Tình huống trong đó giá trị căn nhà của ai đó thấp hơn số tiền vẫn còn nợ công ty thế chấp, chẳng hạn như ngân hàng) đã đạt mức cao nhất trong 20 năm với khoảng 32.000 trường hợp vào cuối tháng 3.

Hơn một phần tư người Hồng Kông sống trong nhà công cộng, nhưng thời gian chờ đợi trung bình cho những người đăng ký mới hiện đã lên tới gần sáu năm. Khi khoảng cách giàu nghèo tại đây ngày càng lớn, nhiều người đã phải thuê những căn hộ tư nhân nhỏ được chia nhỏ. Hơn 200.000 người, trong tổng dân số 7,5 triệu người, hiện đang sống trong những nơi được gọi là “căn hộ quan tài”.

Ken Lui, một nhà đầu tư Hồng Kông 42 tuổi từng kiếm bộn tiền từ bất động sản nhà ở, hiện sở hữu hoặc quản lý khoảng 400 căn hộ được chia thành 1.700 căn hộ nhỏ. “Hồng Kông không có đủ nguồn cung nhà ở để phù hợp với mọi gia đình”, ông nói. “Một căn hộ được chia thành ba căn nhỏ hơn có thể chứa thêm hai gia đình”.