Cũng giống như bất kỳ khu phức hợp chung cư nào khác trên khắp Trung Quốc, một dự án chung cư ở thành phố Tianjin, gần Bắc Kinh đã bán các căn hộ từ trước khi chúng hoàn thành.

NHƯ BỊ LỪA

Theo đó, chủ đầu tư hứa hẹn rằng tới năm 2019, các căn hộ sẽ được bàn giao. Tuy nhiên, theo 5 người mua nhà của dự án, hiện tại đây vẫn là công trình dang dở và phần lớn các hạng mục đều chưa hoàn thiện.

Kết quả là, một nhóm khoảng 1.500 người mua nhà ở dự án này vẫn chưa thấy – chứ đừng nói đến việc chuyển đến – những căn hộ mà họ cho biết đã trả tiền mua từ khoảng 8 năm trước.

Trong số hàng nghìn người mua nhà này, một số đã thanh toán đầy đủ tiền, một số chọn trả theo từng đợt nhỏ. Họ là ví dụ điển hình về những thách thức lớn hơn vẫn tồn tại trong lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc.

Sau những nỗ lực ban đầu nhằm lấy lại tiền hoặc thu thập thông tin về việc mua bất động sản của họ, một số người mua cho biết cảnh sát đã đến thăm nhà họ, đôi khi vào lúc nửa đêm.

“Tôi cảm thấy như mình đã bị lừa suốt thời gian qua”, một người mua chia sẻ nhưng yêu cầu giấu tên.

Người này nói: “Mong muốn duy nhất của tôi lúc này là tôi có thể trả lại căn nhà và lấy lại tiền. Ngay cả khi có thể nhận nhà, tôi cũng sẽ cảm thấy tồi tệ”.

Một số người mua cho biết họ mua căn hộ để làm nơi cho bố mẹ nghỉ hưu hoặc cho con cái đi học gần đó. Nhưng trong 8 năm chờ đợi để chuyển đến, một người mua cho biết cha mẹ của họ thậm chí đã qua đời trong khi chờ nhà mới. Một số người khác thì cho biết con họ đã lớn và đã tìm được trường học khác.

Dan Wang, nhà kinh tế trưởng tại Ngân hàng Hang Seng (Trung Quốc) nói với CNBC: “Tôi nghĩ đó chỉ là một ví dụ khác về mức độ khó khăn của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc”.

Bà nói: “Những gì xảy ra ở Tianjin không phải là một hiện tượng riêng lẻ. Tôi nghĩ rằng sẽ có nhiều trường hợp như vậy xảy ra trong thời gian tới”.

Các nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc phải gánh mức nợ cao khi họ mở rộng nhanh chóng trong thời kỳ thị trường bất động sản bùng nổ trong những thập kỷ qua. Ví dụ điển hình có thể kể đến là việc công ty bất động sản Evergrande vỡ nợ vào cuối năm 2021.

Vào thời điểm đó, công ty này là nhà phát triển BĐS mắc nợ nhiều nhất thế giới và trước mắt có các dự án trị giá 1,26 nghìn tỷ nhân dân tệ (174 tỷ USD) đang được xây dựng vào năm 2020 - cao hơn 70% so với số BĐS mà hãng có thể bán được trong năm đó và gấp nhiều lần số dự án được hoàn thành thực tế.

Tổng cộng, Nomura ước tính vào cuối năm ngoái rằng có khoảng 20 triệu căn nhà chưa được xây dựng và chưa được xây dựng xong ở Trung Quốc.

NỘP THÊM TIỀN

Đáng nói, tháng trước, một công ty BĐS có tên Zhuoda Yidu thậm chí đã yêu cầu người mua nhà phê duyệt phương án giải quyết tranh chấp rất khác thường.

Theo đó, phía chủ đầu tư cho biết các căn hộ có thể được hoàn thành vào năm 2025 hoặc 2026 nếu người mua đồng ý trong vài tuần tới thanh toán mọi số tiền chưa thanh toán cho việc mua bất động sản của họ, cùng với các chi phí khác do chủ đầu tư xác định.

Đề xuất không đưa ra giải pháp thay thế và cho biết tài sản phải được định giá theo trước khi thị trường sụt giảm – tức là cao hơn, thậm chí cao hơn gấp đôi theo giá môi giới niêm yết thời điểm hiện tại. Đó là chưa kể tám năm hao mòn và có thể bị gián đoạn đối với kế hoạch cuộc sống của các gia đình.

“Số tiền trả trước để mua nhà là của bố tôi”, một người mua nói về ngôi nhà họ mua vào năm 2016. “Tôi không thể nói với ông ấy rằng nó vẫn chưa hoàn thiện. Trong thời gian xảy ra Covid, tôi đã nói với ông ấy rằng có sự chậm trễ. Bây giờ Covid đã biến mất và không có lời bào chữa nào cả”.

Ngoài việc trả đầy đủ tiền mua căn hộ đó, người mua này vẫn phải trả khoản thế chấp hàng tháng khoảng 2.800 nhân dân tệ cho căn hộ thứ hai trong cùng khu phức hợp, vốn dành cho một người họ hàng.

Một nguồn tin cho biết tình hình này đã làm dấy lên cảm giác rằng dù có bỏ ra bao nhiêu tiền thì người mua cũng sẽ không bao giờ nhận được nhà. Cá nhân này lưu ý rằng trong một cuộc trò chuyện nhóm với khoảng 500 người mua trên mạng xã hội, khoảng 90% đã từ chối đề xuất của nhà phát triển.

Zhuoda Yidu không đưa ra bình luận, mặc dù CNBC đã nhiều lần cố gắng gọi điện và gửi email cho công ty và các đại diện của công ty.

Wang cho biết đây là lần đầu tiên bà nghe nói người mua nhà phải trả nhiều tiền hơn để có được căn hộ đã hoàn thiện.

Bà nói rằng trước đại dịch Covid-19, thỉnh thoảng xảy ra trường hợp giao nhà chậm trễ, đặc biệt là ở các thành phố như Tianjin, nơi phát triển bất động sản tăng vọt vào năm 2014 và 2015. Bà cho biết vào thời điểm đó, chính quyền địa phương và các nhà phát triển thường sẽ nhanh chóng tìm ra giải pháp vì đối với một gia đình bình thường, chuyện nhà cửa vốn liên quan tới rất nhiều tiền.

Sự quan tâm đến Tianjin và các khu vực khác xung quanh Bắc Kinh đã tăng lên trước đại dịch khi những người làm việc tại thủ đô của Trung Quốc tìm kiếm các lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn vào thời điểm giá cả gần đạt đỉnh.

Ngoài những khủng hoảng bất động sản gần đây ở Trung Quốc, tình thế tiến thoái lưỡng nan của người mua nhà còn có nguồn gốc từ hệ thống đăng ký hộ khẩu - quy định nơi con cái có thể theo học trường công, cùng nhiều lợi ích khác. Các thành phố như Tianjin cũng đã sử dụng chính sách hộ khẩu để thu hút cư dân mới.

Nhưng Wang lưu ý rằng tình trạng giao nhà bị chậm trễ sau Covid gia tăng, do các nhà phát triển phải vật lộn để tiếp tục hoạt động, dẫn đến “sự cố hệ thống”.

Về phần mình, các nhà lãnh đạo Trung Quốc nói trong một cuộc họp vào cuối tháng 4 rằng họ sẽ tiếp tục làm việc để đảm bảo việc giao nhà và bảo vệ lợi ích của người mua nhà.

Quay trở lại với trường hợp của nhà phát triển Zhuoda. Một số người mua nhà nói chuyện với CNBC cho biết sau khi thực hiện các khoản thanh toán ban đầu, họ phát hiện ra một số dự án bán nhà ở trên giấy cho người mua dù chưa hoàn thành giấy phép, khiến vô số nhà đầu tư giờ đây chẳng biết kêu ai để đòi lại tiền.

Trước dấu hiệu có vấn đề với dự án ngay từ đầu, một tờ báo địa phương đã đưa tin vào tháng 3 năm 2017 rằng dự án Xiyu Garden tương tự do Zhuoda Yidu Investment xây dựng ở quận Wuqing của Tianjin đã vi phạm các quy tắc giao dịch bất động sản của thành phố bằng cách thu tiền từ người mua mà không có giấy phép bán nhà ở thương mại.

Bài báo cho biết chính quyền địa phương đã áp dụng hình phạt và yêu cầu chấn chỉnh. Hồ sơ được truy cập qua cơ sở dữ liệu kinh doanh Qichacha cho thấy Zhuoda Yidu không nhận được giấy phép bán nhà ở thương mại cho đến tháng 8/2018, mặc dù họ đã nhận được giấy phép xây dựng cho một phần dự án vào đầu năm 2016.

Một người mua nhà xác nhận với CNBC rằng sau sự cố được mô tả trong bài báo kể trên, người mua đã có thể nhận được chứng nhận mua nhà.

Những người mua căn hộ ở Tianjin được phỏng vấn trong câu chuyện này cho biết họ biết về một nỗ lực không thành công nhằm đưa dự án vào danh sách những ngôi nhà chưa hoàn thiện của chính quyền trung ương (thường sẽ đảm bảo tài chính cho đến khi hoàn thành), mặc dù không rõ liệu đó có phải là do chính sách của dự án hay không.

Một số người coi đề xuất giải quyết tranh chấp mới nhất của Zhuoda là một phản ứng trước những thay đổi chính sách của trung ương, vì đó là con đường hướng tới việc hoàn thiện xây dựng thay vì để dự án bị treo.

Những rắc rối của lĩnh vực bất động sản cũng đè nặng lên tài chính của chính quyền địa phương, nơi từng tạo ra doanh thu đáng kể từ việc bán đất cho các nhà phát triển.

Nomura ước tính vào cuối năm ngoái rằng có khoảng 20 triệu căn nhà chưa được xây dựng và chưa được xây dựng xong ở Trung Quốc.

Trong số các thành phố có thu nhập cao của Trung Quốc, Tianjin là một trong những thành phố có mức nợ cao nhất so với GDP theo S&P Global Ratings.

Đối với nhiều hộ gia đình, bất động sản chiếm phần lớn tài sản của họ, thường là kết quả của việc ông bà và họ hàng cùng nhau góp tiền tiết kiệm.

Một người mua nhà đã chi 190.000 nhân dân tệ vào việc mua căn hộ hai phòng ngủ rộng 90 m2 trị giá 700.000 nhân dân tệ trong khu chung cư chưa hoàn thiện ở Tianjin.

Đó là số tiền tiết kiệm được vài năm. Thu nhập khả dụng bình quân đầu người vào năm 2023 của cư dân thành phố Bắc Kinh là 88.650 nhân dân tệ và 51.271 nhân dân tệ ở Tianjin, phản ánh chi phí sinh hoạt thấp hơn nhiều.

“Chúng tôi không có nhiều tiền như vậy”, một người mua nhà nói với CNBC. “Nếu có đủ tiền, chúng tôi sẽ mua ở Bắc Kinh”.