Bộ Tài nguyên và môi trường mới đây đã đề xuất thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác, thời gian thí điểm là 5 năm, bắt đầu từ ngày 1/1/2025.

Cơ chế này có thể được thực hiện thông qua một nghị quyết do Quốc hội ban hành và dự thảo nghị quyết này đã được Bộ Tài nguyên và môi trường hoàn thành theo yêu cầu của Phó thủ tướng Trần Hồng Hà.

Dự thảo nghị quyết cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận chuyển nhượng quyền sử dụng các loại đất theo quy định tại điều 9 Luật Đất đai 2024 mà đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng cho phép doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang có quyền sử dụng đất được thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với các loại đất khác không phải là đất ở theo quy định tại điều luật này.

Hướng giải quyết theo dự thảo sẽ tháo gỡ bế tắc cho các dự án nhà ở thương mại không có đất ở. Luật Đất đai 2024 đã giữ nguyên quy định như Luật Đất đai 2013, theo đó, nhà đầu tư chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở; được sử dụng quyền sử dụng đất đang có để thực hiện dự án nhà ở thương mại đối với đất ở, hoặc đất ở và đất khác.

Quy định này đã khiến nhiều doanh nghiệp đang lập dự án nhà ở thương mại rơi vào bế tắc vì không đủ điều kiện chấp thuận chủ trương đầu tư cho khi không có đất ở.

Nếu dự thảo này được hoàn thiện và thông qua, các dự án nhà ở thương mại không có đất ở sẽ được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sử dụng quyền sử dụng đất đang có đối với các loại đất khác để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Đây sẽ là phao cứu sinh đối với hàng loạt các dự án nhà ở thương mại không có đất ở đang bế tắc trong suốt thời gian vừa qua.

Nghị quyết cùng với pháp lệnh, sắc lệnh, nghị định, quyết định và thông tư, là các văn bản dưới luật. Tuy nhiên, do tính đặc thù, dự thảo nghị quyết về thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác thuộc thẩm quyền của Quốc hội, được áp dụng thí điểm các chính sách khác với luật.

Điều này đã cho thấy tính cần thiết và sự quyết liệt của Quốc hội, Chính phủ, các bộ ngành trong việc giải quyết các khó khăn, điểm nghẽn của các dự án và thị trường bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, việc đề án thí điểm thực hiện nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác là rất cần thiết.

Các quy định tại điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 127 Luật Đất đai 2024 hiện đang có những hạn chế.

Theo đó, quy định luật chưa cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với hai trường hợp “đất ở và đất khác” hoặc “đất khác không phải là đất ở” để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Điều này là chưa thể chế hóa đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18.

Bởi lẽ, việc sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất là cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện bên cạnh cơ chế Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, để phát triển, quản lý và khai thác quỹ đất.

Cơ chế này có ưu điểm rút ngắn thời gian bàn giao đất từ người sử dụng đất sang nhà đầu tư nếu đạt được sự đồng thuận; bảo đảm sự chia sẻ quyền lợi thỏa đáng giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất.

Hơn nữa, nếu chỉ cho phép nhà đầu tư được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở thì sẽ không thể có quỹ đất ở đủ lớn để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô lớn để có đầy đủ kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ và các tiện ích, dịch vụ đô thị phục vụ cư dân.

Khoản 6 điều 127 Luật Đất đai 2024 chưa cho phép nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Nhiều nhà đầu tư đã bỏ ra nguồn vốn rất lớn để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thuộc khu vực quy hoạch phát triển đô thị, khu dân cư, trong đó có nhà ở thương mại, để thực hiện dự án đầu tư.

Tuy nhiên, với quy định hiện hành, tất cả các nhà đầu tư này lại không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Theo ông Châu, tại thời điểm ngày 1/7/2015 (ngày Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực), TP. HCM có 170 dự án nhà ở thương mại, trong đó có 44 dự án đã được công nhận chủ đầu tư theo các quy định của Luật Nhà ở 2005, Luật Đất đai 2013, Luật Quy hoạch đô thị 2010.

Còn lại 126 dự án nhà ở thương mại không có 100% đất ở, bao gồm khoảng hơn 100 dự án có “đất ở và đất khác”, chiếm khoảng 85% và khoảng hơn 20 dự án có “đất khác không phải là đất ở”, chiếm khoảng 15%.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cũng cho rằng, với quy định tại Luật Đất đai 2024 được thông qua, các trường hợp có quyền sử dụng đất nhưng không có đất ở, nhà đầu tư sẽ không được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại cho dù trong quy hoạch xây dựng và quy hoạch sử dụng đất diện tích đất này đã được phê duyệt là dự án nhà ở thương mại.

Tương tự, nhà đầu tư cũng không thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với các loại đất nêu trên để thực hiện dự án. Điều này là không thực tế vì hiện tại phần lớn diện tích đất theo quy hoạch để thực hiện dự án nhà ở thương mại là đất khác, không phải đất ở nhưng được quy hoạch để phát triển nhà ở, hình thành đô thị.

Quy định này sẽ dẫn đến hàng loạt các dự án đang bị treo do vướng quy định về việc không có đất ở tiếp tục bị treo, không thực hiện được.

Việc xây dựng nghị quyết của Quốc hội cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác (không có đất ở) là cần thiết nhằm tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, giúp đa dạng nguồn cung nhà ở, góp phần đáp ứng nhu cầu của người dân và giảm giá nhà.

Kết quả thực hiện nghị quyết về chính sách thí điểm này cũng đồng thời là căn cứ quan trọng để tiến tới sửa đổi quy định của Luật Đất đai năm 2024 về loại đất được sử dụng để thực hiện dự án nhà ở thương mại, ông Đỉnh nhận định.

Vấn đề mấu chốt là ngăn chặn rủi ro thất thu ngân sách

Ông Châu cho rằng, việc xây dựng dự thảo đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất khác quy định của luật là rất cần thiết.

Vấn đề mấu chốt là phải phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công là nguồn lực đất đai và không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư chiếm hưởng không chính đáng chênh lệch địa tô khi thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Quan ngại thất thu ngân sách khi cho phép các loại đất khác không phải đất ở được làm dự án nhà ở thương mại cũng là một trong những lý do khiến Luật Đất đai 2024 giữ nguyên các quy định hiện hành, không cho phép dự án trên đất khác được làm nhà ở thương mại.

Tuy nhiên, ông Châu cũng cho rằng, điều này là không đáng ngại bởi Điều 13 Luật Đất đai 2024 đã quy định “quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai”. Trong đó, Nhà nước có quyền quyết định chính sách tài chính về đất đai; điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Bên cạnh đó, Mục 2 Chương XI Luật Đất đai 2024 về giá đất đã quy định các phương pháp định giá đất; trường hợp và điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất đối với tổ chức khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất hoặc tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê…

Các quy định chặt chẽ, đồng bộ về giá đất của Luật Đất đai 2024 nếu được thực thi đầy đủ sẽ phòng ngừa và ngăn chặn được rủi ro gây thất thu ngân sách nhà nước, thất thoát tài sản công. Nguồn lực đất đai sẽ được đảm bảo để không để xảy ra tình trạng nhà đầu tư chiếm hưởng không chính đáng chênh lệch địa tô.