Bất động sản là ngành được thu hút nhiều thương vụ M&A

Đáng chú ý, các giao dịch trị giá hàng nghìn tỷ đồng ở thời gian qua có bên bán là tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản tên tuổi trong nước. Trong khi, người mua, bên hợp tác chủ yếu là "đại gia" đến từ nước ngoài.

NHỮNG CÁI TÊN NGOẠI

Đầu năm 2023, Công ty Cổ phần Địa ốc No Va (Novaland) đã hoán đổi số cổ phần trị giá 1.000 tỷ đồng tại 2 công ty thành viên của Novaland cho đối tác là Dallas Vietnam Gamma Ltd. Thương vụ này cũng là điển hình nhất của việc doanh nghiệp phải nhượng dự án bất động sản để "bán" nợ.

Trước đó, Novaland đã phát hành thành công trái phiếu chuyển đổi và trái phiếu kèm chứng quyền cho nhà đầu tư nước ngoài. Riêng Dallas Vietnam Gamma Ltd đã mua 4.435 trái phiếu chuyển đổi và 185 trái phiếu kèm chứng quyền, với tổng trị giá 4.620 tỷ đồng.

Trong quý 3/2023, Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - mã chứng khoán: NVL) đã lấy lại đà hồi phục sau nhiều quý “bất ổn”.

Với việc ghi nhận khoản doanh thu tài chính đột biến hơn 2.000 tỷ đồng, chủ yếu đến từ thoái vốn tại Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành Nhơn (gần 1.179 tỷ đồng) và lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư (881 tỷ đồng), Novaland đã lãi ròng gần 171 tỷ đồng trong quý 3/2023. Tuy nhiên, xét lũy kế 9 tháng đầu năm, công ty vẫn lỗ ròng gần 842 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lãi 2.025 tỷ đồng.

Vào cuối quý 1/2023, thị trường bất động sản Việt Nam cũng rầm rộ lên, bởi thông tin Công ty CapitaLand Development thuộc Tập đoàn CapitaLand (Singapore) đang đàm phán, lựa chọn mua một phần Dự án Ocean Park 3 có diện tích 294 ha gần Hà Nội hoặc một dự án khác ở phía Bắc thành phố Hải Phòng, trị giá khoảng 1,5 tỷ USD, tương đương 36.000 tỷ đồng từ Công ty Cổ phần Vinhomes.

Nếu thương vụ đàm phán giữa CapitaLand và Vinhomes thành công, thì đây sẽ là một trong những giao dịch bất động sản lớn nhất Đông Nam Á trong mấy năm qua.

Vừa qua, tháng 7/2023, Tập đoàn Surbana Jurong đến từ Singapore ký kết hợp tác với Kim Oanh Group nhằm phát triển các dự án do Kim Oanh làm chủ đầu tư. Theo thỏa thuận, Kim Oanh Group và Surbana Jurong sẽ hợp tác phát triển một loạt dự án bất động sản nhà ở, nghỉ dưỡng, tòa nhà văn phòng tại khu vực phía Nam.

Đặc biệt, Surbana Jurong sẽ chịu trách nhiệm trong công tác tư vấn quy hoạch khu đô thị và tư vấn kiến trúc cho các dự án mà Kim Oanh Group chuẩn bị triển khai.

Cũng trong tháng 7, Tập đoàn Hưng Thịnh cũng đã hợp tác với Marubeni (tập đoàn thương mại đầu tư đa ngành lớn nhất Nhật Bản) về ba lĩnh vực trọng yếu trong phát triển kinh tế - xã hội quốc gia bao gồm: năng lượng xanh; đầu tư phát triển dự án bất động sản; nghiên cứu khả thi phát triển - vận hành thành phố thế hệ tiếp nối sử dụng giải pháp thông minh.

Thị trường khó khăn, nhiều doanh nghiệp phải tiến hành hoạt động M&A

Ngày 13/7/2023, Tập đoàn Hưng Thịnh và Tập đoàn Marubeni đã ký kết hợp tác đầu tư phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam, với một dự án khởi đầu tọa lạc tại trung tâm hành chính mới của thành phố Thủ Đức, TP.HCM, có tổng mức đầu tư dự kiến trên 10.000 tỷ đồng

Bóng dáng của nhà đầu tư ngoại cũng xuất hiện ở thương vụ M&A 2 dự án khu dân cư tại thành phố Thủ Đức của Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền. Theo đó, Keppel Land cùng Keppel Vietnam Fund (KVF), gọi chung là Keppel Consortium, hồi tháng 5/2023 đã ký các thỏa thuận ràng buộc để mua lại 49% vốn Nhà Khanh Điền tại 2 dự án khu dân cư liền kề ở thành phố Thủ Đức, TP.HCM.

Keppel Consortium và Nhà Thủ Đức sẽ cùng phát triển hơn 200 căn nhà liền thổ và trên 600 căn hộ cao tầng tại hai dự án, quy mô khoảng 11,8ha. Tổng chi phí phát triển hai dự án này khoảng 10.200 tỷ đồng…

BẤT ĐỘNG SẢN LÀ THỊ TRƯỜNG TOP ĐẦU

Chia sẻ tại talkshow “Tâm điểm của thị trường M&A Việt Nam”, bà Bình Lê Vandekerckove, Tổng giám đốc, Trưởng Bộ phận M&A Công ty Tư vấn thương vụ Asart cho biết, thời gian tới, thị trường M&A Việt Nam vẫn sẽ chịu áp lực và ảnh hưởng từ tình hình vĩ mô trong và ngoài nước

Nhìn về giai đoạn trước, khi đỉnh của hoạt động M&A Việt Nam là những năm 2015 – 2017, tổng giá trị giao dịch lên đến hàng tỷ USD. Song kể từ năm 2019, do dịch Covid-19 nên tình hình giảm, đến năm 2021, 2022 và 2023 hoạt động M&A lại bắt đầu giảm sâu.

Theo bà Bình Lê, nhìn năm 2023 nếu chỉ so với năm 2022 thì tình hình M&A đang có sự tăng trưởng, nhưng so với quy trình dài hơn năm nay đang có sự giảm sút. Có những năm Việt Nam thu hút hoạt động M&A lên tới hơn 15 tỷ USD, còn đến nay con số này chỉ khoảng 6 tỷ USD.

Bà Bình Lê Vandekerckove, Tổng giám đốc, Trưởng Bộ phận M&A Công ty Tư vấn thương vụ Asart

Về tổng giá trị thương vụ và tổng số lượng giao dịch, Asart phân tích rất rõ tổng giá trị giao dịch được công bố và tổng giá trị giao dịch không được công bố. Bởi có những thương vụ công bố nhưng không công bố giá trị giao dịch chiếm khá nhiều, khoảng 51 – 52% số lượng thương vụ công bố.

Theo ước tính của Asart, 10 tháng năm 2023, tổng giá trị công bố là 4,3 tỷ USD, số lượng công bố là 51 thương vụ, nhưng tổng giá trị bao gồm chưa công bố sẽ là 5,4 tỷ USD với khoảng 100 giao dịch, trong khi năm 2022 thấp hơn.

Bà Bình Lê cho biết thêm, bất động sản vẫn là nhóm ngành thuộc top đầu về hoạt động M&A trong 10 tháng đầu năm nay.

Về hoạt động M&A, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thị trường bất động sản hiện vẫn đang “hấp dẫn”, thu hút sự quan tâm của một lượng lớn các tổ chức trong và ngoài nước.

Hiện số lượng nhóm đầu tư ngoại quan tâm tìm hiểu M&A dự án bất động sản vẫn tăng mạnh. Nổi bật trong đó là nhóm nhà đầu tư đến từ Singapore, Hàn Quốc, Đài Loan, Nhật Bản, Malaysia... Tuy nhiên, hầu hết các thương vụ mới trong quá trình thẩm định, đàm phán.

Nguyên nhân xuất phát từ việc trong quá trình đàm phán, chiếm ưu thế về dòng tiền, nên bên mua thường mặc cả, chỉ muốn mua với mức giá thấp. Ưu tiên những dự án pháp lý sạch, có vị trí đẹp, có tiềm năng trong tương lai với giá bán giảm 10%-20%. Trong khi đó, DN rất khó chấp nhận bán tài sản với giá rẻ sau khi đã bỏ rất nhiều công sức và chi phí cho việc tạo lập quỹ đất, dự án, thực hiện pháp lý.

Một phần nguyên nhân khác dẫn đến hai bên không chốt được thương vụ do nhiều chủ đầu tư dự án vẫn “tiếc”, đặt kỳ vọng quá cao, “khó khăn cũng đòi có lãi” nên đưa ra mức giá chưa thật sự thuyết phục.

Tuy nhiên, vẫn có trường hợp cá biệt, những chủ dự án do bị vào bước đường cùng nên chấp nhận “lỗ sâu” để mong sớm có dòng tiền. Bởi họ không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, “sa lầy” trong số lãi ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản”.

“Những doanh nghiệp này gần như không còn lựa chọn nào khác ngoài bán tài sản, bán dự án, bán doanh nghiệp từng phần để tái cấu nợ, bộ máy hoạt động”, VARS nhấn mạnh.