Được triển khai từ tháng 4/2023, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội (NOXH), nhà ở công nhân được kỳ vọng góp phần hiện thực hóa mục tiêu xây 1 triệu căn NOXH đến năm 2030. Bên cạnh 4 ngân hàng quốc doanh, hiện có thêm TPBank, VPBank tham gia với số tiền 5.000 tỷ đồng mỗi ngân hàng, nâng tổng giá trị gói ưu đãi lên 130.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sau một năm triển khai, kết quả giải ngân mới chỉ đạt chưa đến 1%, tương đương 1.144 tỷ đồng. Trong đó có 1.133 tỷ đồng cho các chủ đầu tư tại 11 dự án, 11 tỷ đồng cho vay người mua nhà tại 4 dự án.

Đã tìm ra “lối thoát”

Lý giải nguyên nhân việc giải ngân quá chậm trễ, báo cáo của NHNN cho biết, do quy định đối tượng thụ hưởng còn phức tạp khiến người dân gặp khó khăn khi vay ưu đãi. Bộ Xây dựng đánh giá lãi suất gói vay vẫn cao, trong khi thời gian cho vay ngắn nên chưa thu hút được doanh nghiệp, người dân.

Cụ thể, hiện mức lãi suất của gói vay dành cho doanh nghiệp là 8%/năm và người mua nhà là 7,5%/năm, không có sự chênh lệch quá nhiều so với các gói vay thương mại khác. Thời gian vay cũng chỉ trong vòng 3-5 năm. Đây là mức lãi suất đã được NHNN điều chỉnh qua 2 lần.

Trước đó, mức lãi suất khi mới triển khai (1/4/2023) cho chủ đầu tư và người mua nhà lần lượt từ 8,5%/năm và 8%/năm, sau đó giảm xuống còn 8,2%/năm và 7,7%/năm (từ 1/7/2023). Kể từ 1/1/2024 tiếp tục giảm xuống còn mức như hiện nay.

Ngoài ra, một nguyên nhân quan trọng khiến kết quả giải ngân khiêm tốn xuất phát từ nguồn cung NOXH còn hạn chế; nhiều địa phương chưa có danh mục dự án đủ điều kiện thụ hưởng chính sách hỗ trợ từ chương trình. Đáng chú ý, một số dự án thuộc danh mục được công bố nhưng chủ đầu tư không có nhu cầu vay vốn, do đã hoàn thành hoặc vay từ nguồn khác.

Để giải quyết những khó khăn này, Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú cho biết, NHNN đang nghiên cứu sửa đổi một số nội dung của gói tín dụng này và sớm trình Chính phủ thông qua. Định hướng sửa đổi là có thể tăng quy mô gói cho vay bằng việc khuyến khích thêm nhiều ngân hàng thương mại tham gia cùng với Vietcombank, BIDV, Agribank, VietinBank.

Ngoài ra, tăng thêm mức ưu đãi theo hướng người vay sẽ được hưởng lãi suất khoảng 5%/năm, thấp hơn 3 điểm phần trăm so với lãi suất cho vay trung và dài hạn bình quân của 4 ngân hàng quốc doanh.

Tuy nhiên, ông Tú cũng cho biết, người vay chỉ được hưởng ưu đãi trong 5 năm đầu, sau đó mức ưu đãi sẽ giảm dần và kết thúc sau 10 năm để người vay chủ động. Riêng doanh nghiệp làm NOXH giữ nguyên mức ưu đãi giảm 1,5 – 2% điểm phần trăm so với lãi suất cho vay thông thường.

Vẫn cần thêm giải pháp

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), gói tín dụng sinh ra để dành cho người thu nhập thấp nhưng chỉ được hưởng ưu đãi không quá 5 năm, sau đó thả nổi theo thị trường sẽ khiến người vay không thể gồng gánh được. Về phía doanh nghiệp, mức lãi suất như hiện nay là hợp lý nhưng họ lại ngại vay vì rắc rối thủ tục, vướng mắc pháp lý khiến dự án không đủ điều kiện vay.

“Không giải ngân được cho chủ đầu tư thì người mua cũng không có nhà để vay. Gói ưu đãi này có quy mô lớn nhưng thiết kế lại chưa phù hợp với thực tế, cần phải điều chỉnh theo hướng hợp lý hơn với mức lãi suất ổn định, thời gian vay kéo dài hơn để người vay yên tâm”, ông Châu kiến nghị.

Do đó, để gói tín dụng 120.000 tỷ đồng phát huy hiệu quả, ngoài giảm lãi suất, kéo dài thời gian ưu đãi, NHNN nên tính toán cho người mua nhà ở thương mại có giá không quá 3 tỷ đồng/căn hộ được vay và các chủ nhà trọ được vay để xây dựng mới hoặc cải tạo, nâng cấp nhà trọ cho công nhân, lao động thuê ở. Chính sách cho vay nên kéo dài từ 10-15 năm với lãi suất giảm và thời gian ưu đãi ổn định.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Hồng Lương, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư phát triển NOXH TP Hồ Chí Minh cho rằng, để phát huy hiệu quả của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, các cơ quan liên quan và cấp phép phải tích cực hỗ trợ doanh nghiệp làm NOXH.

Ông Lương kiến nghị, các cơ quan chức năng cho phép doanh nghiệp thỏa thuận đền bù giải phóng mặt bằng, di dời nhằm tạo quỹ đất sạch. Nhất là tại các thành phố lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng… nên cho phép doanh nghiệp đưa số tiền giải phóng mặt bằng vào giá thành phẩm dù chưa định giá đất.

Theo đó, doanh nghiệp được hạch toán không quá 10 triệu đồng/m2 đất đền bù, chi phí xây dựng được phân bổ trong khoảng 1 triệu đồng/m2 sàn xây dựng sẽ giúp giá nhà NOXH phù hợp hơn với nhu cầu và khả năng của người có thu nhập thấp.

Tương tự, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng, Thương mại Lê Thành cũng cho biết, cần có một quy trình xin NOXH thuận lợi, đặc biệt khi các luật mới có hiệu lực để có thêm nhiều dự án hoàn thiện được pháp lý. Cùng với đó, tạo điều kiện thuận lợi hơn để người dân dễ dàng tiếp cận các dự án này.

Tuy nhiên, giới chuyên môn cũng cho rằng, ngay cả khi lãi suất của gói vay giảm về 0% thì người dân có mức thu nhập dưới ngưỡng chịu thuế cũng không thể mua. Do vậy, một hướng đi nữa cho NOXH là bên cạnh nhà để bán, cần phát triển cả hình thức nhà cho thuê.

Chuyên gia kinh tế, PGS, TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, mô hình NOXH cho thuê sẽ đáp ứng mục tiêu lâu dài của các đô thị cũng như nhu cầu thuê nhà của người lao động trong các khu công nghiệp, bảo đảm tính ưu việt của chính sách, tăng hiệu quả sử dụng đất.

Khi xác định được hướng triển khai đề án mới hiệu quả, thì các yếu tố khác hỗ trợ như gói tín dụng 120.000 tỷ đồng mới có thể phát huy vai trò của mình.