Hàng tỷ đô la đã và đang được đầu tư vào các tỉnh thành ven biển nhằm phát triển các dự án bất động sản phục vụ du lịch nghỉ dưỡng. Tuy nhiên, dòng tiền này đang bị mắc kẹt do những vướng mắc về cơ sở pháp lý cũng như sự ảnh hưởng tiêu cực của thị trường du lịch.

Trong những năm qua, vấn đề này đã thu hút sự chú ý của nhiều chuyên gia, nhưng vẫn chưa có giải pháp khả thi.

Tại một hội thảo về khơi thông dòng vốn cho bất động sản du lịch tổ chức mới đây tại Nha Trang có sự tham gia của ông Nguyễn Tấn Tuân, Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa, ông Hoàng Liên Sơn, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn bất động sản Alpha Real cho rằng, nếu giải quyết được hai nút thắt quan trọng, dòng vốn này sẽ được khơi thông.

Nút thắt pháp lý

Vấn đề đầu tiên cần giải quyết theo ông Sơn là cơ sở pháp lý cho bất động sản biển, đặc biệt là căn hộ du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng. 

Ông Sơn nhấn mạnh rằng Khánh Hòa, với tiềm năng du lịch lớn và số lượng dự án bất động sản biển nhiều, nên là địa phương đi đầu trong việc thí điểm khơi thông dòng vốn này.

Khánh Hoà sở hữu tiềm năng lớn trong lĩnh vực du lịch với những vịnh biển đẹp và giao thông kết nối đường bộ và đường không ngày càng thuận tiện, nhưng đang gặp nhiều vướng mắc về pháp lý trong việc phát triển bất động sản biển.

Ông Sơn cho biết, ông và công ty đang sở hữu bảy bất động sản biển tại vịnh Nha Trang và vịnh Cam Ranh và các bất động sản này đều đang gặp khó khăn trong việc xin giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Chưa tháo gỡ triệt để việc cấp chứng nhận sở hữu condotel

Mặc dù năm ngoái Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho căn hộ du lịch và biệt thự nghỉ dưỡng, song các bất động sản của ông vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận.

“Việc không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đã gây khó khăn lớn cho những khách hàng đã mua bất động sản, vì họ không thể thế chấp tài sản tại ngân hàng để vay vốn cũng như gặp khó trong việc chuyển nhượng lại,” ông Sơn chia sẻ.

Đáng chú ý, ngay cả các lãnh đạo địa phương như ông Tuân cũng vẫn còn băn khoăn về việc cấp giấy chứng nhận cho các loại bất động sản du lịch ven biển.

Trước đây, Khánh Hòa đã “lách luật” để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu theo mô hình "đất ở không hình thành đơn vị ở", nhưng hình thức này bị Thanh tra Chính phủ chỉ ra là không phù hợp và phải thu hồi các dự án được cấp phép theo mô hình này.

Nói như TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng của ngân hàng BIDV, các địa phương vẫn lấn cấn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho bất động sản du lịch do các quy định về sở hữu chung và riêng chưa hoàn thiện để tránh xung đột và tranh chấp.

Ánh sáng cuối đường hầm

Ông Lực hé mở rằng, một nghị định hướng dẫn Luật Đất đai 2024 sẽ quy định chi tiết về sở hữu chung và riêng trong các bất động sản du lịch, tạo cơ sở pháp lý chắc chắn hơn cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Nghị định này được xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai, không phải là nghị định “không đầu” như Nghị định 10 đã được ban hành năm ngoái. 

Nếu những nút thắt về pháp lý quyền sở hữu được gỡ bỏ, ông Sơn cũng tin tưởng, dòng vốn sẽ tiếp tục chảy vào thị trường bất động sản du lịch, bởi đây vẫn là một thị trường còn rất nhiều tiềm năng.

Ở khía cạnh khác, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, bất động sản du lịch không chỉ đơn thuần là kinh doanh bất động sản mà còn là một hình thức huy động vốn để xây dựng cơ sở hạ tầng cho ngành du lịch. 

Đây vốn là một ngành kinh tế mũi nhọn của quốc gia với mục tiêu đưa Việt Nam trở thành một cường quốc du lịch.

Các nhà phát triển bất động sản du lịch cần tính toán lại chiến lược kinh doanh và sản phẩm, không thể nghĩ rằng, cứ xây là sẽ có người mua và cứ xây là sẽ có khách thuê.

Ông Hoàng Liên Sơn

Tổng giám đốc Alpha Real

Thực tế, hệ thống cơ sở hạ tầng du lịch của Việt Nam còn khá yếu so với các nước trong khu vực. Các khách sạn chủ yếu là khách sạn nhỏ, tự quản và chất lượng không đủ để đáp ứng nhu cầu đón khách quốc tế.

“Để phát triển ngành du lịch, cần có một hệ thống cơ sở hạ tầng mạnh mẽ, đặc biệt là các khách sạn cao cấp", ông Đính nói.

"Tuy nhiên, việc xây dựng khách sạn là một quá trình lâu dài và tốn kém. Nếu chỉ sử dụng vốn vay ngân hàng như cách làm của các doanh nghiệp hiện nay, rất khó để phát triển”, ông nhấn mạnh thêm.

Chính vì vậy, phát triển bất động sản du lịch sẽ huy động được nguồn vốn nhàn rỗi từ người dân, những người có tiền và sẵn sàng đầu tư vào bất động sản cho thuê.

Làm mới sản phẩm

Mặc dù tiềm năng rất lớn, tuy nhiên, theo ông Sơn, việc phát triển bất động sản du lịch cũng cần được thực hiện một cách thận trọng để tránh hiện tượng phát triển quá nóng. 

Thời gian vừa qua, tại nhiều địa phương, việc phát triển quá nóng đã dẫn đến các sản phẩm bất động sản không phù hợp, thậm chí gây hiện tượng bê tông hóa, làm giảm sự hấp dẫn của du lịch.

"Các nhà phát triển bất động sản du lịch cần tính toán lại chiến lược kinh doanh và sản phẩm, không thể nghĩ rằng, cứ xây là sẽ có người mua và cứ xây là sẽ có khách thuê", ông Sơn nhấn mạnh.

Do đó, bên cạnh vấn đề về pháp lý, nút thắt thứ hai để khơi thông dòng vốn vào bất động sản du lịch chính là chất lượng sản phẩm và việc quản lý vận hành.

Giải pháp nào cho pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng?

Thực tế cho thấy, hoạt động kinh doanh bất động sản cho khách du lịch thuê rất đặc thù, đòi hỏi tiêu chuẩn rất cao, đặc biệt là phải phù hợp với việc quản lý vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế.

Tuy nhiên, hiện không nhiều bất động sản du lịch ở Việt Nam có thể đáp ứng tiêu chuẩn quản lý của các tập đoàn khách sạn này.

Ngoài ra, các tập đoàn quản lý khách sạn quốc tế cũng rất hạn chế trong việc ký kết hợp đồng quản lý các bất động sản du lịch tại Việt Nam do chất lượng mô hình phát triển của các bất động sản này chưa đạt yêu cầu của họ.

Nếu không có sự tham gia của các thương hiệu lớn vào quản lý, nhiều khách sạn, khu nghỉ dưỡng sẽ phải tự vận hành. Song, bài học kinh nghiệm từ giai đoạn trước cho thấy, có doanh nghiệp ban đầu tự quản lý vận hành, nhưng sau đó đã buộc phải thuê các tập đoàn khách sạn quốc tế, vì việc vận hành quá phức tạp. 

Chính vì vậy, theo ông Sơn, các nhà phát triển bất động sản du lịch phải tính đến việc ký kết hợp đồng quản lý vận hành với các tập đoàn khách sạn quốc tế để họ tư vấn ngay từ khâu quy hoạch và xây dựng, cũng như tham gia vào khâu vận hành sau này.

Điều này sẽ giúp các bất động sản đáp ứng tiêu chuẩn lưu trú của khách du lịch quốc tế và tăng tính cạnh tranh của thị trường bất động sản du lịch Việt Nam.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty TNHH KN Cam Ranh - chủ đầu tư khu phức hợp nghỉ dưỡng rộng 800ha cạnh sân bay Cam Ranh - cũng cho rằng, đây là thời điểm mà các doanh nghiệp, chủ đầu tư cần nhiều nỗ lực để đem tới những trải nghiệm mới, đáp ứng nhu cầu thực tế của khách hàng.

Ông Thanh nhấn mạnh, không phải phân khúc cao cấp khó bán, trung cấp hay giá rẻ dễ tiếp cận người mua, mà phân khúc nào giải quyết vấn đề cho khách hàng thuộc phân khúc mình tốt nhất, thì đều có tiềm năng tăng trưởng.

Do vậy, ngành bất động sản nghỉ dưỡng cần thích ứng nhanh chóng với thay đổi trong hành vi tiêu dùng của khách du lịch sau đại dịch.

Đơn cử như với Khánh Hoà, để gia tăng mức độ cạnh tranh trên bản đồ quốc tế và giữ chân khách nội địa giàu tiềm năng, Khánh Hòa phải phát triển đa dạng sản phẩm, đáp ứng nhu cầu của nhiều tệp khách khác nhau, từ trải nghiệm du lịch tới đầu tư sinh lời.

Còn theo ông Đính, bên cạnh việc giải quyết các nút thắt về pháp lý, quản lý vận hành và chất lượng sản phẩm du lịch nghỉ dưỡng chính là yếu tố then chốt để khơi thông dòng vốn vào thị trường bất động sản du lịch ven biển, lấy lại sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Với tiềm năng du lịch lớn và cơ sở hạ tầng ngày càng được cải thiện, Việt Nam có cơ hội trở thành điểm đến hấp dẫn cho du khách quốc tế và các nhà đầu tư bất động sản du lịch. 

Tuy nhiên, để đạt được điều này, cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước, các nhà phát triển bất động sản và các đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, ông Đính khẳng định.