Theo báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2023 của DKRA, lượng tiêu thụ nguồn cung mới của phân khúc căn hộ trong quý ghi nhận sự phục hồi tích cực, gấp 3,6 lần so với quý trước hay gấp 5,4 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

GIÁ MỞ BÁN BẮT ĐẦU TĂNG

Tại phân khúc căn hộ, nguồn cung mới đưa ra thị trường trong quý 3/2023 tăng, gấp 2,8 lần so với quý trước hay gấp 4,5 lần so với cùng kỳ quý 3/2022. Quảng Nam và Thừa Thiên Huế tiếp tục khan hiếm nguồn cung mở bán.

Phân khúc căn hộ hạng A và hạng C dẫn dắt nguồn cung mới, lần lượt chiếm 52,5% và 47,5% tổng nguồn cung mở bán mới toàn thị trường. Các dự án mở bán tập trung tại quận Ngũ Hành Sơn và quận Liên Chiểu thuộc Đà Nẵng.

Báo cáo cáo DKRA nêu rõ, lượng tiêu thụ nguồn cung mới trong quý ghi nhận sự phục hồi tích cực, gấp 3,6 lần so với quý trước hay gấp 5,4 lần so với cùng kỳ, tuy nhiên vẫn ở mức thấp so với giai đoạn năm 2019 trở về trước. Phần lớn các dự án tiếp tục dời lịch mở bán để hoàn thiện pháp lý cũng như chờ đợi những tín hiệu tích cực từ thị trường vào thời điểm cuối năm.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, cục bộ một số dự án điều chỉnh tăng 2 - 5% so với đợt mở bán trước đó. Thanh khoản thứ cấp cải thiện so với nửa đầu năm 2023 tuy nhiên vẫn ở mức thấp, khó có đột biến trong ngắn hạn.

Về nhà phố, biệt thự, trong quý không ghi nhận nguồn cung mới. Nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng trước bối cảnh khó khăn chung của thị trường cũng như những nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ.

Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp bằng 19% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung ở những dự án có pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ. Những chính sách ưu đãi, chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, cam kết cho thuê… tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản.

Thị trường thứ cấp kém sôi động, giá bán tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý trước nhưng giảm 3 - 6% so với giai đoạn đầu năm. Phần lớn lượng giao dịch tập trung vào những dự án đã bàn giao nhà, có pháp lý hoàn thiện với mức giá bán từ 3 - 5 tỷ đồng/căn.

Trong khi đó, thị trường đất nền vẫn chưa thể hồi sức, nguồn cung mới trong quý 3/2023 ghi nhận giảm 68% so với quý trước và giảm 95% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó 93% tỷ trọng nguồn cung tập trung tại Quảng Nam, Thừa Thiên Huế tiếp tục tình trạng khan hiếm nguồn cung mới.

Lượng tiêu thụ giảm, bằng 14% so với quý trước, tương đương 2% so với cùng kỳ. Giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm có mức giá trung bình 10,8 triệu đồng/m2. Phần lớn các dự án đóng giỏ hàng để chờ đợi tín hiệu tích cực từ thị trường.

"Mặt bằng giá sơ cấp của đất nền không có nhiều biến động so với lần mở bán trước đó. Các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận, hỗ trợ ngân hàng... tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường", báo cáo cho biết.

Thanh khoản thứ cấp ghi nhận ở mức thấp, mức giảm trung bình 8 - 10%, mức giảm tập trung chủ yếu ở các dự án đã triển khai lâu năm tuy nhiên chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý.

Việc hoàn thiện các hồ sơ quy hoạch, thủ tục đầu tư, hệ thống pháp luật liên quan... còn nhiều bất cập, vướng mắc đã ảnh hưởng rất lớn đến nguồn cung cũng như thanh khoản của thị trường trong thời gian qua.

BẤT ĐỘNG SẢN NGHỈ DƯỠNG TỤT DỐC KHÔNG PHANH

Theo DKRA, tại thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, trong quý 3/2023 cả 3 phân khúc biệt thự, shophouse và condotel đều ghi nhận không có nguồn cung mở bán.

Cụ thể, loại hình biệt thự trong quý không ghi nhận nguồn cung mới, thị trường rơi vào trạng thái “ngủ đông” khi liên tục không có dự án mới mở bán trong hơn 1 năm qua. Hầu hết nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ đã mở bán trước đó.

Sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp giảm xấp xỉ 59% so với cùng kỳ, giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án đã bàn giao nhà và được quản lý vận hành bởi đơn vị quốc tế 4 - 5 sao.

Mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với cùng kỳ năm trước và vẫn duy trì ở mức cao, dao động từ 9,1 – 131,1 tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, các chính sách chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất,… vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản.

Tâm lý e ngại của nhà đầu tư giữa bối cảnh nền kinh tế suy thoái, nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ cũng như tốc độ tăng trưởng du lịch chưa như kỳ vọng phần nào ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường khiến thanh khoản vẫn khá khiêm tốn.

Loại hình shophouse cũng tương tự, vẫn rơi vào trạng thái “đóng băng”. Phần lớn nguồn cung đến từ dự án sơ cấp đã mở bán từ năm trước, tuy nhiên không có giao dịch nào được ghi nhận. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ, mức giá chào bán hiện tại dao động từ 7,1 – 16,3 tỷ đồng/căn.

“Giữa bối cảnh thị trường khá trầm lắng, tình hình du lịch chưa tăng trưởng như kỳ vọng cũng như mặt bằng lãi suất dù hạ nhiệt nhưng vẫn khó tiếp cận đã tác động tiêu cực đến thị trường, thanh khoản dự kiến sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới”, DKRA nhận định.

Về loại hình condotel trong 9 tháng đầu năm khi liên tục thiếu vắng dự án mở bán mới. Sức cầu vẫn ở mức thấp, lượng tiêu thụ sơ cấp chỉ bằng 4% so với cùng kỳ, giao dịch chủ yếu tập trung ở những dự án đã bàn giao nhà và đi vào vận hành với tổng giá trị khoảng 2 – 3,5 tỷ đồng/căn.

Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thị trường ghi nhận một số tin rao thứ cấp với mức giá giảm 10 - 15% so với giá bán trên hợp đồng, chủ yếu tập trung ở những nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy ngân hàng.

“Trước tình hình khó khăn chung của thị trường cùng với những biến động của nền kinh tế vĩ mô cũng như tốc độ tăng trưởng du lịch chưa như kỳ vọng đã tác động đến tâm lý của nhà đầu tư, phần nào khiến thanh khoản thị trường tiếp tục duy trì ở mức thấp” DKRA phân tích.