Trong báo cáo “chọn lọc cơ hội” của Trung tâm phân tích tư vấn và đầu tư SSI đã đánh giá, ngành bất động sản công nghiệp trong năm 2023 nhìn chung là khả quan. Đặc biệt phân khúc này nhu cầu vẫn ổn định, giá cho thuê tiếp tục tăng và có nhiều điều kiện phát triển.

Nhu cầu vẫn ổn định

Theo báo cáo, trong bối cảnh vốn FDI đăng ký mới giảm tốc vào cuối năm 2022, năm 2023 có thể là một năm có nhiều thách thức hơn đối với hoạt động các doanh nghiệp FDI tại Việt Nam do rủi ro suy thoái toàn cầu. Tuy nhiên, xu hướng chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam đang diễn ra sẽ là động lực tăng trưởng.

Cụ thể, Việt Nam là một trong những quốc gia thu hút các nhà sản xuất lớn như Lego (vốn đầu tư 1 tỷ USD), kế hoạch đầu tư thêm 4 tỷ USD vào Việt Nam của LG với mục tiêu biến Việt Nam thành một trung tâm sản xuất điện thoại thông minh trong tương lai, cũng như Foxconn, một trong những nhà cung cấp chính của Apple đang có kế hoạch đầu tư 300 triệu USD.

Bên cạnh đó, Samsung đang tìm cách tăng vốn đầu tư tại Việt Nam lên 20 tỷ USD, tập trung vào trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn và các lĩnh vực khác. Trong năm 2022, Quanta Computer, công ty gia công phần mềm lớn thứ ba thế giới, được cho là đang lên kế hoạch xây dựng một nhà máy ở miền Bắc. Nơi công ty dự kiến sẽ thực hiện các đơn đặt hàng cho Apple MacBook; BOE Technology Group Co Ltd (Trung Quốc).

Ngoài ra, nhà cung cấp của cả Apple Inc và Samsung Electronics Co Ltd, có kế hoạch đầu tư một số vốn lớn để xây dựng hai nhà máy ở Việt Nam, diện tích thuê 100 ha ở miền Bắc.

Như vậy, đầu tư vào các khu công nghiệp Việt Nam được đánh giá là hấp dẫn do VND mất giá ít hơn so với đồng tiền của các nước trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia và các thị trường trọng điểm khác của Châu Á Thái Bình Dương như Nhật Bản.

Thực tế, các chính sách thu hút FDI của Việt Nam cũng giúp thu hút các nhà đầu tư bằng cách đưa ra nhiều ưu đãi như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và các ưu đãi hỗ trợ doanh nghiệp khác.

Giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam vẫn ở mức thấp so với các nước ASEAN, cụ thể thấp hơn 30-36% so với Indonesia và Thái Lan. Theo Colliers, tại các trung tâm khu công nghiệp như Bogor-Sukabumi, Tangerang và Bekasi của Indonesia, giá đất trung bình dao động trong khoảng 164 USD/m2/chu kỳ thuê, cao hơn 36% so với giá đất tại các trung tâm khu công nghiệp của Việt Nam như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng.

Để thu hút được đầu tư và bất động sản mạnh mẽ, cở sở hạn tầng cũng phải được đồng bộ và hiện đại để hỗ trợ phát triển kinh tế khu công nghiệp.

Hiên nay, cơ sở hạ tầng đang dần được cải hiện với các dự án như đường cao tốc Biên Hòa-Vũng Tàu, đường cao tốc Dầu Giây-Phan Thiết, đường cao tốc Bắc-Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink và đường vành đai 3, 4 sẽ tạo ra sự kết nối thuận tiện hơn giữa các khu công nghiệp.

Giá thuê sẽ tăng

Theo dự đoán của SSI, nhu cầu của bất động sản khu công nghiệp trong năm nay ổn định, còn giá thuê dự kiến sẽ tăng nhẹ khi các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động

Trong năm 2022, Phó Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt thành lập mới 9 khu công nghiệp, với tổng diện tích khu công nghiệp là 2.472 ha với khoảng 29,4 nghìn tỷ đồng tổng vốn đầu tư.

Cùng với đó, trong báo cáo “Chọn lọc cơ hội” của Trung tâm phất tích và tư vấn đầu tư SSI cho biết, nguồn cung khu công nghiệp sẽ hạn chế vào năm 2023.

Bởi khó khăn trong công tác đền bù giải tỏa mặt bằng, đặc biệt đối với các hộ dân hiện hữu. Việc chuyển đổi đất trồng cao su sang đất khu công nghiệp gặp khó khăn do quy định về đấu thầu.

Ngoài ra, Nghị quyết số 115/NQ-CP ban hành ngày 05/09/2022 về Quy hoạch sử dụng đất quốc gia 5 năm giai đoạn 2021~2025 yêu cầu hạn chế và kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi đất trồng lúa, đặc biệt khi chuyển đổi sang đất công nghiệp.

Theo đó, công ty này dự đoán giá đất khu công nghiệp khu vực phía Nam sẽ tăng với tốc độ chậm lại ở mức 1-2%, khi nguồn cung bất động sản tại các thành phố cấp 1 (TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An) hạn chế, và nguồn cung mới tại các thành phố cấp 2 (Bà Rịa – Vũng Tàu, Bình Phước, Tây Ninh,…) tăng 5~6% so với cùng kỳ.

Hải Phòng và Bắc Ninh sẽ tiếp tục dẫn đầu về nguồn cung đất công nghiệp cho thuê tại miền Bắc, theo đó Khu công nghiệp Tiến Thành, Hải Phòng và Gia Bình 2, Bắc Ninh với diện tích lần lượt là 410 ha và 250 ha sẽ đi vào hoạt động vào năm 2023 với giá cho thuê trung bình tại các khu công nghiệp khu vực phía Bắc có thể sẽ tăng 1-2% trong năm.

Năm 2023, lợi nhuận ròng của các công ty phát triển khu công nghiệp niêm yết dự kiến sẽ tăng trưởng khoảng 12% so với cùng kỳ. Vì tổng diện tích đất cho thuê tăng khoảng 10%/năm và giá cho thuê dự kiến sẽ tăng 3% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Nam và 2% so với cùng kỳ tại các khu công nghiệp ở miền Bắc vào năm 2023.

Một số điểm nổi bật

Ngoài việc giá thuê sẽ tiếp tục tăng và kinh doanh của ngành khả quan, bất động sản khu công nghiệp năm 2023 sẽ có lợi thế bởi một số điểm nổi bật.

Thứ nhất, các hợp đồng MOU kí kết trong năm 2022 sẽ giúp lợi nhuận của các khu công nghiệp tăng trưởng khả quan trong 6 tháng đầu năm 2023.

Cụ thể, nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp tăng mạnh trong năm 2022, do đó một phần hợp đồng MOU sẽ được hoàn thành trong nửa đầu năm 2023. Cụ thể, trong số các khu công nghiệp đã niêm yết, dự báo Công ty IDICO (IDC) có thể ghi nhận khoảng 60~80 ha đất cho thuê (tăng 100% so với cùng kỳ) trong 6 tháng đầu năm 2023 từ các khu công nghiệp Phú Mỹ II mở rộng và KCN Hựu Thạnh

Trong khi đó, Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (BCN) ghi nhận 60 ha đất cho thuê tại Khu công nghiệp Bàu Bàng và khu công nghiệp Cây Trường, Công ty Cổ phần Sonadezi Châu Đức(SZN) ghi nhận 21ha đất cho thuê, chủ yếu từ hợp đồng với Tổng công ty Sonadezi (SNZ).

Thứ hai, dòng tiền tích cực khi thay đổi tiến độ thanh toán tiền thuê từ nhà đầu tư. SSI lưu ý rằng một số công ty phát triển khu công nghiệp đã thay đổi thời gian thanh toán từ 1 năm thành 6 tháng kể từ 6 tháng cuối năm 2022.

Cụ thể sẽ thanh toán 5% giá trị hợp đồng tại thời điểm ký MOU, thanh toán 50-60% giá trị hợp đồng trong 10 ngày đến 3 tháng tiếp theo, và thanh toán 95% giá trị hợp đồng trong 3 tháng tiếp theo. Như vậy, việc đẩy nhanh tiến độ thanh toán sẽ giúp dòng tiền của các công ty có diện tích đất sẵn sàng cho thuê lớn như IDC, SZC, & BCM sẽ tích cực, dư nợ sẽ giảm và tỷ lệ chi trả cổ tức tăng lên.

Thứ ba, các khu công nghiệp niêm yết còn quỹ đất cho thuê với lợi thế chi phí đầu tư thấp sẽ tiếp tục duy trì được tỷ suất lợi nhuận cao. Trung tâm phân tích nhận định, họ ưa thích các công ty có quỹ đất còn lại sẵn sàng cho thuê với chi phí đầu tư thấp như IDC, SZC, BCM, VGC với giá cho thuê cao trong năm 2022, giúp duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp trên 40% trong năm 2023.

Ngoài những thuận lợi đã chỉ ra, bất động sản khu cộng nghiệp cũng sẽ phải đối mặt với một số rủi ro. Dòng vốn FDI có thể chậm lại do tác động của suy thoái kinh tế thế giới, nhất là trong lĩnh vực sản xuất chế tạo vốn chiếm hơn 65% tổng vốn FDI.

Cùng với đố, tỷ lệ lấp đầy các trung tâm khu công nghiệp trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh đều trên 85%. Việc tiến độ giải phóng mặt bằng bị kéo dài có thể dẫn đến nguồn cung đất tại các khu công nghiệp còn lại bị hạn chế, ảnh hưởng đến việc cho thuê diện tích lớn và cuối cùng là pháp lý các khu công nghiệp mới có thể bị chậm.