Hàng loạt doanh nghiệp FDI đều đang hướng tới việc đầu tư bất động sản khu công nghiệp. Điều này thể hiện rõ nhất ở tỷ lệ lấp đầy phân khúc luôn cao.

Khu công nghiệp hút vốn FDI

Theo báo cáo của Công ty Cổ phần Chứng khoán Rồng Việt, 11 tháng của năm 2022, tổng vốn FDI đăng ký mới đạt 95% con số của 11 tháng năm 2021, trong đó lĩnh vực chế biến, chế tạo vẫn chiếm hơn một nửa, còn giải ngân tăng 15,1%.

Thực tế, bất động sản khu công nghiệp có mối tương quan lớn với dòng vốn FDI, được kỳ vọng đón làn sóng đầu tư mới trong năm 2022. Tuy nhiên, căng thẳng địa chính trị, lạm phát cao khiến các ngân hàng trung ương thắt chặt chính sách tiền tệ, làm ảnh hưởng đến dòng vốn đầu tư công nghiệp trên toàn cầu vào Việt Nam.

Dòng vốn FDI vào Việt Nam giai đoạn 2019-11T2022. Nguồn: Công ty Cổ phần Chứng khoán Rồng Việt.

Những sự kiện như các hiệp định thương mại, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung tác động đáng kể lên dòng vốn FDI. Khi có hiệp định thương mại với các nền kinh tế phát triển, các nước đang phát triển sẽ nhanh chóng đón nhận làn sóng FDI mới do lợi ích đáng kể về chi phí đầu tư, chi phí vận hành, kết hợp với các ưu đãi về thuế suất mà hiệp định mang lại. Vì vậy, Việt Nam là một nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng cao, đã trở thành điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI kể từ khi hội nhập với thế giới.

Bên cạnh các hiệp định thương mại, bất ổn địa chính trị trong khu vực cũng góp phần thay đổi chuyển dịch cơ cấu dòng vốn FDI trong vài năm vừa qua, từ việc kiểm soát nghiêm ngặt bằng zero Covid gây tắc nghẽn chuỗi cung ứng, tới chiến tranh thương mại Mỹ- Trung, đã dẫn đến làn sóng đa dạng hóa chuỗi cung ứng. Việt Nam đã một phần hưởng lợi từ xu hướng này nhờ vị trí lân cận với Trung Quốc.

“Lĩnh vực chế biến chế tạo linh kiện điện tử là một ví dụ điển hình cho thấy sự thay đổi của chuỗi cung ứng, vì đây là ngành có giá trị lớn nhất trong thương mại toàn cầu. Xuất khẩu thiết bị điện tử của Trung Quốc sang Hoa Kỳ đã giảm 10 điểm phần trăm từ năm 2018 đến năm 2021, phần lớn sự sụt giảm đó được thay thế bởi các nước Đông Nam Á. Trong đó, Việt Nam chiếm hơn một nửa lượng xuất khẩu sụt giảm từ Trung Quốc”, báo cáo nêu rõ.

Cũng vì lẽ đó, Việt Nam vẫn luôn kỳ vọng làn sóng đầu tư mới. Mặc dù với việc kinh tế toàn cầu được dự đoán sẽ suy thoái nhẹ vào năm 2023 kéo theo tổng vốn FDI đăng ký sẽ có sự điều chỉnh nhẹ so với năm 2022. Tuy nhiên, khi kinh tế toàn cầu quay trở lại quỹ đạo tăng trưởng, một làn sóng FDI mới từ các đối tác tại các nền kinh tế lớn có ký FTA sẽ nổi lên.

Bất động sản khu công nghiệp có nhiều lợi thế

Hiện tại, dòng vốn FDI vào Việt Nam tăng, bất động sản khu công nghiệp là một trong những ngành hút vốn FDI nhiều, do đó đã tạo động lực cho một kỳ tăng trưởng tốt.

Báo cáo của Rồng Việt nhận định, tỷ giá VND/USD leo lên mức cao mới tác động tích cực đến giá trị danh mục dự án khu công nghiệp của các nhà phát triển. Tất cả các hợp đồng cho thuê đang niêm yết bằng USD, do đó, sự tăng giá của đồng USD sẽ có lợi cho kết quả kinh doanh sắp tới của doanh nghiệp. Sự thay đổi tích cực trong tỷ giá VND/USD sẽ cải thiện tỷ suất lợi nhuận gộp của phân khúc bất động sản khu công nghiệp theo cùng một mức tương ứng và làm tăng giá trị quỹ đất cho thuê của các nhà phát triển.

Mặt khác, Rồng Việt chỉ ra tỷ lệ đòn bẩy thấp và khả năng chi trả lãi suất cao giúp phần lớn các nhà phát triển khu công nghiệp sống tốt trong bối cảnh thắt chặt chính sách tiền tệ thắt chặt. Phần lớn các cổ phiếu thuộc nhóm bất động sản khu công nghiệp có nợ ròng âm hoặc tỷ lệ nợ ròng/lợi nhuận trước lãi vay, thuế và khấu hao EBITDA ( thấp<4), do đó khả năng trả nợ vẫn được đảm bảo. Đại đa số nhóm cổ phiếu khu công nghiệp có hệ số đòn bẩy thấp (D/E < 0,5) và tỷ lệ thanh toán nợ từ nguồn EBITDA cao, nên việc tăng lãi suất sẽ có tác động khiêm tốn đến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp.

Đặc biệt, tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp ở phía Bắc và phía Nam đang trong mức cao của quy hoạch tổng thể sử dụng đất quốc gia. Trong khi các khu công nghiệp mới được phê duyệt thường mất nhiều thời gian để giải phóng mặt bằng, do đó giá thuê kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng.

Nguồn cung và giá thuê khu vực phí Bắc và phía Nam 6 tháng đầu năm 2022

“Tổng diện tích các khu công nghiệp đã thành lập gần như đạt mục tiêu kế hoạch của Chính phủ đến năm 2025. Nghị định mới áp dụng cho lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp tạo ra thuận lợi mới có thể khuyến khích đầu tư bất động sản khu công nghiệp bằng cách giảm các thủ tục hành chính cho các nhà phát triển khu công nghiệp nhưng sẽ khó khăn hơn về tiêu chí phê duyệt dự án”, báo cáo cho biết.

Trong bối cảnh vĩ mô hiện tại, việc tăng lãi suất sẽ không gây nhiều áp lực cho các nhà phát triển khu công nghiệp khi phần đông có sức khỏe tài chính tốt.

Tuy nhiên, nguồn cung bất động sản công nghiệp còn nhiều điểm nghẽn đẩy giá thuê tăng tại các khu vực có tỷ lệ lấp đầy cao. Việc tích hợp vào quy hoạch chung 5 năm của tỉnh, quy định của pháp luật về đầu tư trong quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư khiến cuộc chơi càng khó cho các nhà phát triển khu công nghiệp trong việc tích lũy quỹ đất.