Khó khăn bủa vây

Kể từ giữa năm 2022, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự sụt giảm thanh khoản mạnh dưới những tác động của siết tín dụng, trái phiếu và lãi suất tăng mạnh.

Trong thời gian tới, Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo các ngân hàng sẽ tiếp tục thắt chặt tín dụng cho vay nhằm đảm bảo giảm rủi ro về vốn. Môi trường cho vay sẽ nghiêm ngặt và thận trọng hơn với các doanh nghiệp bất động sản.

Cùng với đó là sự suy giảm của nền kinh tế đã ảnh hưởng đến tâm lý chung của các nhà đầu tư trên thị trường. GDP 6 tháng đầu năm 2023 đạt 3,72%, chỉ cao hơn tốc độ tăng 1,74% của 6 tháng đầu năm 2020 trong giai đoạn 2011 - 2023.

Nhìn vào các chỉ số kinh tế, cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2023, Việt Nam đã thu hút khoảng 13,43 tỷ USD, bằng 95,7% so cùng kỳ và tăng 3 điểm phần trăm so với 5 tháng đầu năm. Tuy nhiên, ngành kinh doanh bất động sản đã lùi xuống vị trí thứ 3 với tổng vốn đăng ký 1,53 tỷ USD, giảm 51,5% so với cùng kỳ năm trước (3,15 tỷ USD).

Trong bối cảnh trầm lắng chung của thị trường bất động sản, những vướng mắc pháp lý nan giải tại các địa phương cũng khiến cộng thêm khó khăn cho các doanh nghiệp trong việc phát triển và mở bán dự án.

Doanh nghiệp bất động sản: Vốn đăng ký thành lập giảm mạnh, số rút lui tăng cao

Theo báo cáo thị trường căn hộ của Cushman & Wakefield Việt Nam, quý II/2023, thị trường bất động sản TP. HCM ghi nhận lượng nguồn cung mở bán mới căn hộ thấp nhất kể từ năm 2019, đạt khoảng 970, giảm 41% so với quý trước và giảm 90% so với cùng kỳ. Nguồn cung mới khan hiếm phần lớn do sự trì trệ trong quá trình hoàn thiện pháp lý và thủ tục triển khai mở bán.

Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng đối mặt với những tin tiêu cực của các 'đại án’ trên thị trường. Điều này đã ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý hoang mang xao động, mất niềm tin của các nhà đầu tư, doanh nghiệp vào thị trường bất động sản.

Tình hình thị trường khó khăn đã khiến các doanh nghiệp chịu áp lực rất lớn trong việc duy trì hoạt động. Theo số liệu từ Cục Đăng ký kinh doanh, Bộ Kế hoạch và đầu tư, số doanh nghiệp bất động sản gia nhập thị trường giảm 60% và số vốn đăng ký của doanh nghiệp thành lập mới giảm 54% so với cùng kỳ năm ngoái, đây là con số giảm sút rất mạnh.

Trong khi đó, số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản rút lui khỏi thị trường lại tăng tới hơn 40% so với cùng kỳ. Đây là tốc độ tăng cao nhất trong các lĩnh vực. Điều này cho thấy, bất động sản là lĩnh vực chịu ảnh hưởng nặng nề nhất trong bối cảnh kinh tế hiện nay.

Theo Cushman & Wakefield, thị trường bất động sản Việt Nam đang trải qua giai đoạn trầm lắng, suy thoái kéo dài. Đây là một trong bốn giai đoạn của thị trường phải trải qua trước khi hình thành một chu kỳ tăng trưởng mới: Phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và suy thoái. Sau giai đoạn này, thị trường bất động sản sẽ có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Kỳ vọng tăng trưởng

Trước những khó khăn rất lớn của thị trường bất động sản và các doanh nghiệp hiện nay, Cushman & Wakefield cho rằng, phải đến năm 2024 thị trường mới có thể phục hồi và giai đoạn 2024 - 2026 sẽ là thời điểm kỳ vọng tăng trưởng của bất động sản Việt Nam.

Bên cạnh những thách thức, thị trường cũng đang xuất hiện nhiều cơ sở mới để tin tưởng rằng dòng vốn đầu tư bất động sản sẽ được cải thiện trong giai đoạn 2024-2026, nhờ một loạt các hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng, điều chỉnh chính sách quản lý cho sự phục hồi và phát triển kinh tế xã hội của Chính phủ.

Theo đó, các tín hiệu cơ sở hạ tầng rất tích cực. Vừa qua, Bộ Giao thông vận tải đã quy hoạch mạng lưới giao thông đường bộ đến 2030 ưu tiên đưa vào danh mục đầu tư các tuyến cao tốc có năng lực thông hành lớn để hình thành mạng lưới 5.000 km đường cao tốc. Một số sự kiện tiêu biểu có thể kể đến như sự kiện khánh thành cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết với tổng vốn đầu tư 12,5 nghìn tỷ đồng, sự kiện khởi công Vành đai 3 với tổng vốn đầu tư 75 nghìn tỷ đồng và sự kiện tái khởi động thi công cao tốc Bến Lức – Long Thành (sau 4 năm dừng thi công) với tổng vốn đầu tư 31 nghìn tỷ đồng.

Về các vướng mắc pháp lý, Chính phủ cũng đã ban hành những cập nhập thay đổi pháp lý tích cực nhằm gỡ vướng và thúc đẩy cho thị trường bất động sản. Tính đến nay, Bộ Xây dựng, tổ công tác của Thủ tướng đã xử lý, giải quyết 71 văn bản báo cáo khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 121 dự án bất động sản trên cả nước.

Đồng thời, Chính phủ cũng ban hành các Nghị định số 35/2023/NĐ-CP, Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, Quyết định số 1123/2023/QĐ-NHNN, Thông tư số 11/2022/TT-NHNN trong việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định thuộc lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và quy định về lãi suất và bảo lãnh ngân hàng.

Theo Cushman & Wakefield, điều này cho thấy những tín hiệu tích cực cho sự phục hồi của thị trường bất động sản. Việt Nam vẫn là một trong những thị trường tiềm năng để đầu tư trong khu vực.

Trong thời gian tới, khi thị trường vượt qua trầm lắng và phục hồi trở lại, bất động sản Việt Nam sẽ có sự tham gia của nhiều tổ chức đầu tư lớn toàn cầu trong giai đoạn 2024 – 2026, đây cũng là thời điểm thị trường được kỳ vọng tăng trưởng.

Mặc dù vậy, Cushman & Wakefield nhận định, hiện thị trường vẫn còn nhiều dự án bị trì hoãn quy trình phê duyệt pháp lý. Do đó, để có thêm nhiều hoạt động đầu tư bất động sản, Việt Nam cần đạt mức độ minh bạch cao hơn, quy hoạch đô thị bài bản cũng như khung pháp lý vững vàng hơn nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài.

Khi pháp lý được hoàn thiện giúp thị trường tăng trưởng nguồn cung có thể đáp ứng nhu cầu, bất động sản sẽ minh bạch và hiệu quả hơn cho các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước. Điều này sẽ đầy nhanh quá trình hồi phục của thị trường bất động sản.