Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, tình hình hoạt động của thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội trong 3 tháng đầu năm 2023 rất "tĩnh lặng". Điều này được thể hiện ở tất cả hoạt động của thị trường và hầu hết các phân khúc.

Về phía nguồn cung, bên cạnh những vướng mắc pháp lý khiến nguồn cung mở bán khan hiếm, nhiều chủ đầu tư cũng tạm đóng bảng hàng để sử dụng các bất động sản đó thanh toán trái phiếu hoặc điều chỉnh giá bán. Điều này khiến không có nhiều hoạt động bán hàng trên thị trường trong quý I.

Về phía nguồn cầu, thanh khoản bất động sản được bà Hằng nhìn nhận rằng đang rất chậm. Thị trường rất ít giao dịch do nguồn cung hạn chế, giá bán ở mức cao. Thực chất, thị trường không giảm giá, trừ những dự án gặp khó về dòng tiền, chủ đầu tư chiết khấu cao cho các khách hàng thanh toán 95% giá trị bất động sản bằng tiền mặt.

Thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội có hoạt động tương đối “ảm đạm” trong quý I năm 2023. Niềm tin của người mua giảm chưa trở lại thị trường. Bên cạnh đó, dịp Tết Nguyên Đán diễn ra sớm đã có tác động đáng kể tới số lượng giao dịch trong quý.

"Các hoạt động trên thị trường bất động sản gần như rất tĩnh lặng. Thị trường bất động sản trầm lắng, ảm đạm do những khó khăn kéo dài", bà Hằng nhấn mạnh và cho rằng, thời gian vừa qua, Chính phủ đã rất nỗ lực trong việc ban hành những nghị quyết mới và phát triển cơ sở hạ tầng được kỳ vọng sẽ cải thiện thị trường ở cả hai phân khúc căn hộ và biệt thự/nhà liền kề. Tuy nhiên, những chính sách này đang hướng tới cơ hội phát triển trong dài hạn, trong khi đó, thị trường khó có thể phục hồi ngay trong ngắn hạn.

Đáng chú ý tại phân khúc biệt thự, nhà liền kề, thị trường đạt mức giao dịch thấp kỷ lục. Quý I/2023, phân khúc biệt thự, nhà liền kề chỉ có 88 giao dịch, giảm 47% theo quý và 78% theo năm.

Tỷ lệ hấp thụ theo quý đạt 12%, mức thấp nhất kể từ năm 2016, giảm 9% theo quý và 32% theo năm. 69% lượng giao dịch trong quý này đến từ các dự án ở huyện Mê Linh và Gia Lâm với giá hợp lý.

Nguồn cung mới trên thị trường cũng rất hạn chế, chỉ với 29 căn biệt thự từ một dự án hiện hữu ở Mê Linh, giảm 36% theo quý và 96% theo năm. Nguồn cung sơ cấp đạt 759 căn từ 14 dự án, giảm 18% theo quý và 50% theo năm. Tuy nhiên, 27% nguồn cung sơ cấp tạm đóng bảng hàng để các chủ đầu tư sử dụng bất động sản cho việc thanh toán trái phiếu hoặc đang điều chỉnh lại giá.

Nguồn cung sơ cấp hạn chế cũng như giá sơ cấp cao dẫn đến dịch chuyển nguồn cầu cho thị trường thứ cấp. Trong quý I/2023, giá thứ cấp trung bình đạt mức 22 tỷ đồng/căn, thấp hơn 17% so với giá sơ cấp.

Tương tự, tại thị trường căn hộ, những khó khăn vẫn tiếp tục khi nguồn cung sơ cấp gồm 19.483 căn hộ giảm 4% theo quý và theo năm. Nguồn cung mới đạt 2.040 căn hộ đến từ hai dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án, giảm 30% theo quý và 27% theo năm.

Các chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc đảm bảo nguồn vốn, trong khi lạm phát và lãi suất cao đã ảnh hưởng đến tình hình hoạt động của thị trường.

Đáng chú ý, theo bà Hằng, mặc dù thanh khoản bất động sản trầm lắng nhưng mức giá chưa cho thấy sự giảm rõ rệt. Tại phân khúc biệt thự, liền kề, giá sơ cấp biệt thự trong quý giảm 14% xuống còn 111 triệu đồng/m2 đất, liền kề giảm 3% theo quý xuống 167 triệu đồng/m2 đất.

Tuy nhiên, sự sụt giảm này là do nguồn cung mới và hàng tồn kho giá thấp tại huyện Mê Linh. Giá shophouse sơ cấp ổn định ở mức 319 triệu đồng/m2 đất do quỹ căn tồn kho giá cao tại quận Hoàng Mai và Tây Hồ.

Còn tại phân khúc chung cư, nguồn cung mới hạn chế cùng giá bán sơ cấp tăng và số lượng căn hộ bàn giao giảm tạo điều kiện cho giá bán thứ cấp tăng. Từ năm 2018 đến năm 2022, giá sơ cấp trung bình tăng 13%/năm, trong khi nguồn cung sơ cấp giảm 14%/năm. Trong quý I/2023, giá sơ cấp trung bình cao hơn giá thứ cấp 48%.

Việc giá bất động sản ở mức cao và chưa có xu hướng giảm cũng đang là yếu tố ảnh hưởng đến thanh khoản của thị trường và tâm lý xuống tiền của các nhà đầu tư. Song theo Giám đốc cấp cao Savills Hà Nội, câu chuyện về giá là bài toán khó đối với các doanh nghiệp bất động sản. Hiện các chi phí đầu vào đang ở mức cao, các yếu tố để bất động sản giảm giá là rất khó.

Nhận định về khả năng phục hồi của thị trường bất động sản trong thời gian tới, tại buổi họp báo báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2023, bà Hằng cho rằng, mặc dù thị trường vẫn trầm lắng, nhưng một số điểm sáng và chính sách gần đây đã mang lại triển vọng cho sự hồi phục của thị trường trong dài hạn.

Nghị quyết số 33, Nghị định 10 vừa được Chính phủ ban hành vào tháng 3/2023 sẽ là cơ chế để tháo gỡ khó khăn cũng như tạo tiền đề phát triển bất động sản. Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đang có nhiều động thái trong việc giảm lãi suất để hỗ trợ thị trường phục hồi.

Song, từ các văn bản pháp luật đến thực tế thị trường cần độ trễ nhất định và để các định hướng này đi vào thực tiễn thì cần được cụ thể hóa bằng các luật. Chính vì vậy, các luật sửa đổi liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở... được kỳ vọng thông qua vào cuối năm 2023 sẽ mang đến tiềm năng phát triển cho thị trường.

Thị trường bất động sản nhiều khả năng sẽ còn đối diện nhiều khó khăn trong năm 2023 và sẽ dần hồi phục vào năm 2024 với sự vào cuộc quyết liệt, tháo gỡ khó khăn của các bộ ngành, Chính phủ và nỗ lực của chính các doanh nghiệp, bà Hằng nhận định.