Trong thời gian gần đây, thị trường chứng khoán Việt Nam đã ghi nhận sự trở lại của những cơn sóng trong nhóm cổ phiếu ngành bất động sản. So với đầu tháng 5/2023, nhóm cổ phiếu top đầu của ngành bất động sản như VHM của Công ty Cổ phần Vinhomes tăng hơn 12%, ghi nhận quanh ngưỡng 55.500 đồng/cổ phiếu.

Hay cổ phiếu DIG của Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng tăng 23%, dao động trong khoảng 22.500 đồng/cổ phiếu. Đáng chú ý, nhiều cổ phiếu của các công ty bất động sản dù đang gặp nhiều vấn đề trong hoạt động kinh doanh nhưng có lúc có mức tăng ấn tượng lên đến hàng chục phần trăm.

Tương tự, một cổ phiếu bất động sản tăng giá mạnh kể từ cuối tháng 5/2023 là QCG của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai. Chỉ với thông tin thắng kiện trong vụ việc với Sunny Land, tính đến ngày 13/6/2023, thị giá cổ phiếu QCG đã tăng hơn gấp đôi, trong khi tình hình kinh doanh chính của doanh nghiệp này lại chưa cho tín hiệu khởi sắc. Sau đó cổ phiếu này bị “lau sàn” liên tục có lúc xuống mức giá 8.900 đồng/cổ phiếu rồi lại liên tục tăng trần và hiện nay đang ở mức giá 10.100 đồng/cổ phiếu.

Nhìn chung, trong nhóm ngành bất động sản có không ít cổ phiếu khác sau khi có nhịp tăng giá đã điều chỉnh nhẹ trong một vài phiên gần đây, nhưng vẫn thu hút dòng tiền. Trong khi đó, nói về hoạt động kinh doanh của nhóm ngành này thì cho tới thời điểm hiện tại tình hình chưa có dấu hiệu hồi phục.

Nhóm cổ phiếu ngành xây dựng cũng ghi nhận diễn biến tương tự. Tính biến động giá giao dịch trong vòng một quý gần đây, ông lớn của ngành là Công ty Cổ phần Xây dựng Coteccons (CTD) ghi nhận mức tăng hơn 75%. Cổ phiếu CTR của Tổng Công ty Cổ phần Công trình Viettel cũng tăng hơn 27%. Mã HTN của Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Incons tăng hơn 42%. Đồng thời, nhiều mã xây dựng khác như TCD, HUT, IDJ, VC2, LIG, MST…cũng có mặt trong nhóm tăng giá mạnh.

Việc các cổ phiếu bất động sản và xây dựng có mức tăng mạnh mẽ cho thấy hai nhóm ngành này đang dần lấy lại được niềm tin của nhà đầu tư nhờ hàng loạt giải pháp hỗ trợ từ Chính phủ và các bộ, ngành như: Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Nghị quyết 33/NQ-CP, quyết định giảm lãi suất điều hành, Thông tư cơ cấu thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ…

Tuy nhiên, theo thống kê của WiGroup, trong quý 1/2023, tổng giá trị hàng tồn kho và xây dựng dở dang của các doanh nghiệp bất động sản dân cư chỉ giảm 3,8%, khoản mục người mua trả tiền trước giảm khoảng 6% so với cuối năm 2022, việc triển khai các dự án tiếp tục gặp khó khăn do thiếu vốn và lãi suất cho vay ở mức cao.

Do đó, nhiều chuyên gia cho rằng, nhóm cổ phiếu bất động sản tạo sóng trong thời gian qua nhiều khả năng là do dòng tiền đầu cơ đẩy lên, dựa trên các thông tin như lãi suất hạ nhiệt, một số chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản được ban hành, kết hợp với nhịp hồi phục kỹ thuật sau giai đoạn giảm sâu trước đó. Sự đảo chiều của cổ phiếu chưa dựa trên sự thay đổi về bản chất của ngành.

Theo đánh giá của TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DGCapital, đối với nhóm cổ phiếu bất động sản, con sóng vừa qua là nhờ dòng tiền đầu cơ, kéo theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội của một bộ phận nhà đầu tư, trong khi triển vọng hồi phục còn xa. Xét về cơ hội, cổ phiếu bất động sản vẫn là nhóm thu hút dòng tiền, không ít mã đang tạo nền tích lũy ngắn hạn và có thể tiếp tục tăng. Tuy nhiên, xét về rủi ro, nhiều cổ phiếu đã tăng giá mạnh từ vùng đáy, tiến sát vùng kháng cự, kết quả kinh doanh của nhiều doanh nghiệp bất động sản chưa có dấu hiệu khởi sắc, thậm chí sụt giảm, nên đà tăng khó bền.

Trong khi đó, câu chuyện trái phiếu trái phiếu còn nhiều cam go khi hàng loạt doanh nghiệp, phần lớn là bất động sản tiếp tục chậm thanh toán, tìm cách giãn, hoãn, khất nợ trái phiếu. Nhiều chuyên gia đánh giá, tháng 6 là đỉnh điểm của trái phiếu đến hạn với hơn 35.500 tỷ đồng trái phiếu đến thời gian đáo hạn, tăng gấp đôi so với 5/2023 (số liệu đã loại trừ các trái phiếu được mua lại trước hạn đến ngày 23/5/2023).

“Áp lực trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn tiếp tục gia tăng trong tháng 6, trong khi danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán vẫn tiếp tục tăng lên (theo công bố của HNX). Nếu so cả năm thì tháng 6 là tháng đỉnh điểm giá trị đáo hạn cao nhất so với các tháng còn lại trong năm 2023”, VNDirect nhấn mạnh.

Việc gia hạn nợ chỉ giúp các doanh nghiệp bất động sản có thêm thời gian để thu xếp các phương án trả nợ. Trong khi đó, các yếu tố liên quan đến tính pháp lý của dự án, hoàn thành các sản phẩm bất động sản thương mại để bán, cơ cấu sản phẩm phù hợp hơn với thị trường, thậm chí cơ cấu lại doanh nghiệp để có nguồn trả nợ không thể giải quyết trong một sớm một chiều.

Các chuyên gia của Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam nhận định, sang quý 3/2023 mới có khả năng xuất hiện nhịp sóng đầu cơ ở nhóm cổ phiếu bất động sản, nhưng tình hình cơ bản của các doanh nghiệp có thể phải đến quý 3/2024 mới thật sự ổn định trở lại và lúc đó mới có cơ sở kỳ vọng vào con sóng dài hơn.