Theo báo cáo chiến lược năm 2023 của Mirae Asset, nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ của phân khúc nhà ở chưa hồi phục như kỳ vọng khi thị trường đón nhận nhiều yếu tố tác động tiêu cực trong 2022. Giá bán sơ cấp tiếp tục đà tăng phản ánh áp lực chi phí phát triển dự án, đồng thời, sự bất cân xứng trong cơ cấu nguồn cung vẫn tiếp diễn.

Trong 2023, nguồn cung dự kiến gia tăng theo tiến độ bàn giao dự án, tuy nhiên, để duy trì tỷ lệ hấp thụ hiện tại, mức tăng giá bán trên thị trường sơ cấp sẽ giảm tốc đối với phân khúc căn hộ và mức giá kỳ vọng đi ngang đối với phân khúc biệt thự, nhà phố.

Hai thị trường bất động sản lớn

Báo cáo cho thấy, đối với phân khúc nhà ở căn hộ, thị trường TP.HCM nguồn cung sẽ tiếp tục tăng trưởng trong quý 4/2022, chủ yếu đến từ 18 dự án đang bàn giao và 4 dự án mới, nâng tổng nguồn cung lên xấp xỉ gần 20.000 căn hộ trong cả năm 2022, gấp đôi so với năm 2021. Tuy nhiên, tổng nguồn cung vẫn chưa quay lại được mức trước dịch Covid-19. Tỷ lệ hấp thụ chỉ tăng nhẹ, đạt 83% so với mức 82% trong 2021.

Hiện tại, mức giá của tất cả các phân khúc tiếp tục đà tăng, đặc biệt trong quý 3/2022, rõ rệt nhất là phân khúc hạng sang khi đã dần trở lại mức đỉnh được thiết lập cuối năm 2020. Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.500 USD/m2, tăng 3,4% so với quý trước và 12% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo đó Mirae Asset kỳ vọng, nguồn cung tăng 61% trong 2023, với tỷ lệ hấp thụ dự kiến 84% và mức tăng giá bán sơ cấp sẽ giảm tốc về 4%–5% so với cùng kỳ.

Đối với phân khúc nhà ở căn hộ ở thị trường Hà Nội, nguồn cung căn hộ chưa có dấu hiệu hồi phục, 9 tháng đầu năm 2022 chỉ tăng trưởng nhẹ 3% so với cùng kỳ, đạt hơn 11.000 căn hộ và dự kiến xấp xỉ 15.000 căn trong năm 2022, tương đương số lượng của năm 2021. Trong 2023, nguồn cung dự kiến cải thiện 29% so với cùng kỳ, khi nhiều dự án được đẩy lùi thời gian bàn giao sang 2023. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ ước vẫn duy trì ở mức thấp 47%.

“Giá bán căn hộ trung cấp lập đỉnh, trong khi các phân khúc khác gần như không thay đổi. Giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 47 triệu/m2, tăng 11% so với cùng kỳ, và cao hơn 53% so với trước dịch, chủ yếu nhờ sự đóng góp của phân khúc trung cấp”, báo cáo nhấn mạnh.

Trong khi đó, phân khúc biệt thự nhà phố, thị trường TP.HCM nguồn cung trong 9 tháng 2022 đạt khoảng 1.000 sản phẩm, bằng tổng nguồn cung của năm trước. Theo Savills, nguồn cung dự kiến tiếp tục tăng 33% trong 2023 với các dự án tập trung tại Thủ Đức, Bình Chánh, Bình Tân. Giá bán sơ cấp bình quân tăng mạnh 128% so với cùng kỳ, đạt hơn 10.000 USD/m2 trong quý 3/2022 với sự tham gia của các dự án cao cấp như Global City (Quận 2), Senturia An Phú (Quận 2), Classia (Quận 9), …

Tuy nhiên, trong tình hình kinh tế khó khăn, tỷ lệ hấp thụ tiếp tục đà giảm sau khi đạt đỉnh vào năm 2020, và Mirae dự phóng sẽ chỉ đạt chưa tới 80% trong 2022, mức thấp nhất từ 2018 trở lại đây.

Còn thị trường Hà Nội, nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ đều sụt giảm trong 2022. Cụ thể, nguồn cung trong 9 tháng năm 2022 đạt khoảng 1.200 sản phẩm, chỉ bằng ½ tổng nguồn cung của năm trước. Dự kiến tổng nguồn cung trong 2022 giảm 16% so với cùng kỳ, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 59%, thấp hơn so với mức 79% trong 2021. Theo đó, khả năng nguồn cung tại Hà Nội sẽ tiếp tục bị hạn chế trong tương lai do giới hạn của quỹ đất nội đô cũng như mặt bằng giá cao so với dự án tại các khu vực lân cận.

Bên cạnh đó, các sản phẩm mới của thị trường Hà Nội đều ở phân khúc cao từ Vinhomes hay Bitexco đẩy giá sơ cấp tăng 36% so với cùng kỳ trong quý 3/2022, giá bán thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng từ 18% – 25%.

Giải pháp để tăng trưởng

Như vậy, Hà Nội và TP.HCM là hai thị trường bất động sản lớn, đại diện cho toàn thị trường bất động sản cả nước. Trong khi đó 2 thị trường này nguồn cung vẫn chưa cao, và tỷ lệ lấp đầy ở mức thấp.

Trước những khó khăn đó, để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển, tại diễn đàn “Dự báo thị trường Bất động sản 2023, PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương cho biết, cần có chính sách khơi thông dòng chảy luồng tiền, thay vì hỗ trợ tài chính từ phía cung (người làm) sẽ chuyển sang phía cầu (người mua) với những điều kiện vay vốn ưu đãi nhất định dành cho một số đối tượng khách hàng cụ thể khi có giao dịch được thực hiện. Trước đây, chúng ta đã thực hiện các gói hỗ trợ người mua nhà ở xã hội vay vốn ưu đãi đã góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển.

PGS.TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương

Bên cạnh đó, các giải pháp liên quan đến thông tin truyền thông cần hướng tới hỗ trợ thị trường chuyên nghiệp hơn, trưởng thành hơn, thực chất hơn.

Ngài ra, Chính phủ cần hoàn thiện hệ thống pháp luật liên quan đến bất động sản; hoàn thiện các chỉ báo thị trường bất động sản như chỉ số giá đất, chỉ số giá nhà, chỉ số thị trường nhà…; tăng cường minh bạch thị trường, huy động các nguồn lực tiềm năng các doanh nghiệp phát triển bất động sản cần hướng đến tính chuyên nghiệp.

Bàn về vấn đề giải pháp, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản cho biết, vừa qua, Chính phủ đã thành lập tổ công tác theo Quyết định 1435/QĐ-TTg nhằm rà soát thực trạng khó khăn của doanh nghiệp, địa phương có các dự án đang bị vướng mắc. Tiếp đó Chính phủ lại có Công điện 1164/CĐ-TTg để đôn đốc các đơn vị liên quan thực hiện theo Quyết định 1435 trước đó, trong đó nhắc đến các doanh nghiệp bất động sản với các vấn đề phải tự nghiên cứu, xem xét hàng hóa cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Đồng thời là hàng loạt các công điện gửi đến các bộ ngành như Bộ Tài chính để yêu cầu xem xét các vấn đề đang tạo điểm nghẽn cho thị trường, cho doanh nghiệp như tín dụng, phát hành trái phiếu...

“Tôi đánh giá động thái của Thủ tướng, của các bộ ngành hết sức quan trọng, chắc chắn sẽ giúp cho thị trường khởi sắc trở lại, sẽ không bùng nổ như trước nhưng sẽ có tính ổn định cho sự phát triển”, ông Đính khẳng định.