Liên quan đến nội dung đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư gây chú ý dư luận vừa qua, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) vừa lên tiếng giải thích.

Cụ thể, theo cơ quan này, khi trình Chính phủ về hồ sơ đề nghị sửa đổi Luật Nhà ở 2014, Bộ Xây dựng đã có đề xuất bổ sung quy định mới về thời hạn sở hữu nhà chung cư trong nội dung chính sách về sở hữu nhà ở thay cho quy định thời hạn sở hữu lâu dài như hiện nay.

Theo đó, Bộ Xây dựng đã đề xuất 2 phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào Chương trình xây dựng luật của Quốc hội năm 2023 (tại Tờ trình số 53/TTr-CP ngày 28/3/2022).

Cụ thể phương án 1, bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Phương án 2, thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật đất đai.

Liên quan đến đề xuất này, Bộ Xây dựng cho biết hiện nay đang có một số ý kiến trái chiều. Bên cạnh các ý kiến đồng thuận với đề xuất của Bộ Xây dựng thì cũng có ý kiến còn băn khoăn vì chưa rõ quy định về thời hạn này sẽ có ảnh hưởng như thế nào đến các quyền của chủ sở hữu sau này.

Cụ thể như vấn đề thừa kế, để lại tài sản cho con cháu hoặc khi hết hạn sở hữu thì chỗ ở của người dân sẽ được giải quyết ra sao. Thậm chí có ý kiến lo ngại hiện tượng người dân sẽ chuyển sang mua nhà ở riêng lẻ thay vì mua căn hộ chung cư do tâm lý muốn sở hữu lâu dài tài sản nhà đất như hiện nay…

Theo Bộ Xây dựng, việc đề xuất sửa đổi chính sách về thời hạn sở hữu nhà chung cư như nêu trên được dựa trên nhiều cơ sở, cả về yêu cầu trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư, vì có liên quan đến tài sản và tính mạng của nhiều người, trên cơ sở thực tế các khó khăn, vướng mắc trong việc thực hiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư hiện nay và có tham khảo kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới.

Đối với phương án 1, Bộ Xây dựng đề xuất thời hạn sở hữu nhà chung cư xác định theo thời hạn sử dụng của công trình được dựa trên một số cơ sở.

Thứ nhất, xuất phát từ đặc điểm của nhà chung cư là công trình đặc thù có quy mô lớn, tập trung nhiều người sinh sống, theo thời gian sử dụng thì công trình sẽ bị xuống cấp, không còn bảo đảm an toàn trong quá trình sử dụng.

Do đó, khi hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc khi chưa hết hạn sử dụng nhưng công trình này bị xuống cấp thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng.

Nếu công trình vẫn còn sử dụng được thì sẽ tiếp tục cho phép sử dụng theo kết luận của cơ quan có thẩm quyền; nếu công trình không còn bảo đảm an toàn cho tính mạng và tài sản của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư sẽ phải phá dỡ để xây dựng lại.

Bộ Xây dựng cho biết, khi vòng đời của nhà chung cư không còn (do đã bị phá dỡ) thì quyền sở hữu của các chủ sở hữu đối với nhà chung cư này cũng sẽ chấm dứt do tài sản được ghi nhận quyền sở hữu không còn trên thực tế.

"Quy định nêu trên cũng phù hợp với quy định của pháp luật về dân sự. Theo đó, quyền sở hữu tài sản sẽ bị chấm dứt khi tài sản bị tiêu hủy hoặc bị chấm dứt theo quy định của luật", Bộ Xây dựng cho biết.

Thứ hai, từ thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ trong thời gian vừa qua, Bộ Xây dựng cho biết nhiều trường hợp nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, chất lượng bị xuống cấp nghiêm trọng, ảnh hưởng đến tính mạng, tài sản người dân nhưng rất khó khăn trong việc di dời, phá dỡ để xây dựng lại.

"Bởi vì người dân cho rằng, quyền sở hữu tài sản nhà ở này là vĩnh viễn nên quyền phá dỡ là do các chủ sở hữu quyết định, mặc dù pháp luật dân sự đã quy định việc sở hữu, sử dụng tài sản của chủ sở hữu không được làm ảnh hưởng đến tài sản của các chủ sở hữu khác, nhất là các bất động sản liền kề", Bộ Xây dựng cho biết.

Hiện nay, bên cạnh việc phát triển các nhà chung cư mới nhằm đáp ứng nhu cầu của người dân thì trong thời gian tới cũng cần phải xem xét, tính đến việc xử lý các nhà chung cư được xây dựng trong giai đoạn trước đây khi hết niên hạn sử dụng và có chất lượng không còn bảo đảm an toàn, Bộ Xây dựng nhận định.

Thứ ba, theo Bộ Xây dựng, đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư vẫn bảo đảm quyền lợi cho người dân đang sinh sống trong các nhà chung cư. Bởi vì trong đề xuất chính sách nêu trên, Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất các tình huống cụ thể để xử lý.

Theo đó, người dân vẫn được thực hiện các quyền của chủ sở hữu tài sản như mua bán, tặng cho, để thừa kế trong thời hạn sở hữu nhà chung cư…

Sau khi hết hạn sử dụng công trình, nếu kết quả kiểm định chất lượng nhà chung cư vẫn còn đảm bảo an toàn thì các chủ sở hữu vẫn tiếp tục được sở hữu theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Trường hợp phải phá dỡ để xây dựng lại thì sẽ thực hiện xử lý theo chính sách cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, người dân đang có sở hữu nhà chung cư (như chủ sở hữu cũ hoặc người mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế…) vẫn có quyền được tái định cư tại địa điểm cũ mà không phải di chuyển đi nơi khác.

Còn trường hợp tại địa điểm cũ Nhà nước có quy hoạch làm các công trình công cộng hoặc công trình an ninh, quốc phòng thì người dân sẽ được giải quyết tái định cư tại địa điểm khác theo chính sách tái định cư chung của Nhà nước.

Thứ tư, Bộ Xây dựng cho biết, đề xuất quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư theo thời hạn sử dụng nhà chung cư không có nghĩa là nhà chung cư chỉ có thời hạn từ 50-70 năm.

Hiện nay, theo quy định của pháp luật về xây dựng thì thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng công trình (tuổi thọ thiết kế) và theo thời hạn sử dụng thực tế.

Tuổi thọ thiết kế của công trình phải được nêu rõ trong hồ sơ thiết kế và các hồ sơ liên quan (có thể 50-70 năm hoặc dài hơn tùy từng công trình cụ thể). Khi hết hạn sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để có thể cho phép tiếp tục sử dụng hoặc phá dỡ để xây dựng lại.

Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư có thể 50 năm, 70 năm hoặc có thể dài hơn là 80 năm, 90 năm… tùy thuộc vào chất lượng của công trình, Bộ Xây dựng cho biết.