Theo báo cáo “Thị trường quý 2 và tháng 6” của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), số lượng dự án mới mở bán giảm sâu, nguồn cung hiện hữu chủ yếu đến từ dự án đã triển khai nhiều năm trước, chiếm 90% tổng nguồn cung sơ cấp tại các vùng trọng điểm.

TP.HCM và Hà Nội giảm lần lượt 89 – 91%

DXS - FERI cho biết, thị trường bất động sản quý 2/2023 tăng trưởng nhẹ so với quý 1/2023, nhưng giảm mạnh về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ so với cùng kỳ năm ngoái. Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản chưa phát huy hiệu quả rõ rệt; lãi suất ngân hàng tuy đã giảm nhẹ nhưng vẫn ở mức cao, doanh nghiệp và người dân vẫn khó tiếp cận vốn.

Thực tế, nguồn cung căn hộ mới tiếp tục đà suy giảm, số lượng dự án mới mở bán giảm sâu, nguồn cung hiện hữu chủ yếu đến từ dự án đã triển khai nhiều năm trước, chiếm 90% tổng nguồn cung sơ cấp tại các vùng trọng điểm.

Hai thị trường lớn là Hà Nội, TP.HCM đều có nguồn cung mới căn hộ giảm sâu, Hà Nội giảm 91% theo năm; TP.HCM giảm 89% theo năm. Tuy nhiên, cả hai khu vực đều ghi nhận giá bán bình quân sơ cấp căn hộ tăng.

Tại thị trường Hà Nội, hiện phân khúc căn hộ ghi nhận mức giá trung bình từ 42-55tr/m2, tăng 3 – 5% theo năm, còn TP.HCM, giá từ 60-80tr/m2, tăng 2 – 3% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm căn hộ Hà Nội đạt 15% và TP. HCM đạt 20%.

Trong 6 tháng đầu năm 2023, tổng nguồn cung sơ cấp các vùng trọng điểm trên cả nước đạt 38.000 sản phẩm. Trong đó miền Bắc có 14.300 sản phẩm, gồm Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng. Miền Trung có 3.700 sản phẩm gồm Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên 3.700 sản phẩm.

Miền Nam có 17.800 sản phẩm, gồm TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An 17.800 sản phẩm. Miền Tây gồm Cần Thơ, Cà Mau, An Giang, Hậu Giang, Bến Tre, Vĩnh Long, Bạc Liêu 2.300 sản phẩm.

Tổng nguồn cung sơ cấp 6 tháng đầu năm 2023. Nguồn DXS - FERI

Cụ thể, ở Hà Nội và các vùng lân cận không có nhiều dự án ra hàng, giỏ hàng sơ cấp chủ yếu là giỏ hàng tồn của dự án cũ như Vinhomes Ocean Park (Vinhomes). Loại hình căn hộ chiếm ưu thế thị trường Hà Nội, đa số từ các dự án nhỏ lẻ, các dự án đã giao nhà hiện hữu từ rổ hàng chủ đầu tư như Rose Town (Xuân Mai), The Matrix One (MIK)...

Thị trường có dấu hiệu phục hồi nhẹ; một số dự án giao dịch khá tốt như Capital Elite, Moonlight 1, Grand Sunlake,… Loại hình thấp tầng chủ yếu tập trung ở các đại dự án tại Hưng Yên được mở bán năm trước như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3.

Nhìn chung, toàn thị trường giao dịch chậm. Cuối quý 2 có một số điểm sáng khi có giao dịch trở lại tại các dự án như HUD Sơn Tây, HUD Melinh Central, Reu De Charme (214 Nguyễn Xiển)…

Tại TP.HCM và các vùng lân cận, giỏ hàng sơ cấp đến từ sản phẩm căn hộ của khu Đông thành phố, giảm 70% so cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, Bình Dương, Đồng Nai, Long An, nguồn cung cũng là giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ.

Còn đối với thị trường miền Trung cũng không có nhiều tín hiệu tích cực, khi nguồn cung phần lớn đến từ dự án hiện hữu, không có dự án mới. Còn khu vực miền Tây nguồn cung đang khiêm tốn so với cá khu vực khác, nhất là loại hình căn hộ thương mại.

Theo báo cáo của DXS - FERI toàn thị trường, tỷ lệ hấp thụ chung vào khoảng 10 - 15%. Cụ thể, miền Bắc hấp thụ cao nhất, ở mức 15 – 20%; sau đó là khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận tỉ lệ hấp thụ dao động quanh mức 10 – 20%; miền Trung và miền Tây có tỉ lệ hấp thụ rất thấp, chỉ khoảng 5%.

3 kịch bản cuối năm

Trong báo cáo, DXS – FERI đã dự báo thị trường trong thời gian tới, ở TP.HCM và Bình Dương, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường, là cơ hội lớn nhất cho các đơn vị môi giới có giao dịch và tạo doanh thu.

Còn tại Hà Nội, phân khúc chung cư cũng dẫn dắt thị trường; phân khúc đất nền dự báo từ quý 3 đến cuối năm bắt đầu ấm hơn, giao dịch trở lại với xu hướng giá ổn định, hoặc tăng nhẹ so hiện tại. Phân khúc shophouse, biệt thự sẽ gặp khó, giao dịch chậm do giá trị cao. Tại Long An, phân khúc đất nền với xu hướng giá đi ngang, hoặc tăng nhẹ ở một số dự án có cơ sở hạ tầng, pháp lý tốt.

Đối với các tỉnh thành khác ở miền Bắc, phân khúc chung cư giao dịch chậm. Dự báo, trong quý 3, quý 4, phân khúc đất nền có giao dịch trở lại, xu hướng giá đi ngang hoặc tăng nhẹ ở một số dự án cơ sở hạ tầng và pháp lý tốt, cũng như vị trí gần các khu công nghiệp mới được đầu tư.

Phân khúc nghỉ dưỡng tiếp tục gặp khó khăn, phụ thuộc vào năng lực triển khai dự án của chủ đầu tư, tình hình khách du lịch và vấn đề pháp lý dự án. Phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn là phân khúc có tiềm năng và giao dịch ổn định.

Qua nghiên cứu, DXS-FERI đưa ra 3 kịch bản dự báo cho thị trường 6 tháng cuối năm 2023. Trong đó ở kịch bản lý tưởng, thị trường bất động sản cuối năm 2023 sẽ chứng kiến nguồn cung tăng, lãi suất giảm mạnh về mức dưới 10 – 12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ tăng khá từ 40 – 50%;

Ở kịch bản kỳ vọng, nguồn cung tăng nhẹ, lãi suất cho vay giảm nhẹ về quanh mức 11 – 13%, giá bán đi ngang, tỉ lệ hấp thu tăng 20 – 30%. Còn kịch bản thách thức, nguồn cung tiếp tục giảm thêm từ 20 – 30%, lãi suất giữ ở mức cao hơn 14%, giá bán giảm từ 10 – 20%.

Tuy nhiên đơn vị cho rằng, thị trường đang thể hiện sự giao thoa của kịch bản kỳ vọng và kịch bản thách thức, còn kịch bản lý tưởng khả năng sẽ không xảy ra vào nửa cuối năm 2023.

“Các kênh đầu tư khách hàng ưu tiên lựa chọn trong nửa cuối năm 2023 với bất động sản, chứng khoán, vàng, thì câu trả lời lần lượt là 30% - 25% - 20%; 15% chọn tiết kiệm; 5% lựa chọn hình thức khác”, báo cáo nhất mạnh.

Khi khảo sát lý do khách hàng chưa đưa ra quyết định mua bất động sản thì có 34% cho biết đang chờ giảm giá, chiết khấu sâu; 26% ngại vay ngân hàng do lãi suất cho vay cao; 15% lo về tính pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư; 13% chọn kênh đầu tư khác lợi nhuận tốt hơn; 12% vì lý do khác. Đối với khung giá căn hộ khách hàng quan tâm, 82% câu trả lời lựa chọn giá thấp hơn 2,5 tỷ đồng; 13% lựa chọn căn hộ từ 2,5 – 3,5 tỷ đồng; 5% lựa chọn khung giá cao hơn 3,5 tỷ đồng.