Theo báo cáo “Tiêu điểm thị trường bất động sản thành phố Hà Nội” của CBRE, nguồn cung của phân khúc chung cư đang ở mức thấp trong 10 năm qua, còn giá bán có xu hướng tăng.

HƠN 90% NGUỒN CUNG LÀ PHÂN KHÚC CAO CẤP

Trong quý 3/2023, phân khúc căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội ghi nhận xấp xỉ 3.000 căn mở bán từ 9 dự án, tăng hơn 1,5 lần so với nguồn cung mới trong quý 2/2023.

Tổng nguồn cung mới lũy kế trong 9 tháng đầu năm nay đạt 6.925 căn, giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Xét cả năm 2023, tổng nguồn cung mới trong năm nay dự kiến sẽ ghi nhận mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây kể từ năm 2013.

Đáng chú ý, hơn 90% nguồn cung mới trong quý này thuộc phân khúc cao cấp với phần lớn được phát triển trong các khu đô thị lớn Nam Từ Liêm và Gia Lâm. Xét về vị trí, phía Tây tiếp tục thống trị số căn hộ mở bán mới, chiếm gần 62% tổng nguồn cung quý 3. Các dự án còn lại có quỹ căn mở bán mới nằm ở phía Đông bao gồm cả Hưng Yên – tỉnh giáp ranh Hà Nội.

Thị trường chung cư Hà Nội quý này tiếp tục cho thấy sự cải thiện về tỷ lệ hấp thụ với số căn bán được đạt khoảng 3.640 căn. So với quý trước, lượng căn bán được đã tăng hơn gấp rưỡi, và gần bằng với cùng kỳ năm ngoái.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2023, tổng cộng có gần 7.916 căn hộ chung cư được ghi nhận đã bán được tại Hà Nội, tập trung ở các dự án phát triển trong khu đô thị lớn ở phía Tây và phía Đông.

“Trong quý này, nhiều chủ đầu tư dự án chung cư tại Hà Nội đã tung ra những chính sách ưu đãi lớn như chiết khấu cao trực tiếp vào giá bán lên đến gần 15% cho khách hàng thanh toán sớm, hay hỗ trợ lãi suất 0% lên đến 8 năm, giúp đẩy nhanh đáng kể tốc độ bán hàng của dự án”, báo cáo nêu.

Về giá bán, tại thị trường sơ cấp, mức giá bán trung bình của các căn hộ chung cư mở bán trong quý 3 vẫn tiếp tục tăng cao, tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm, đạt 50,8 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

CBRE cho rằng, nguyên nhân cho sự tăng giá đáng kể trên là do việc lượng nguồn cung mới tại phân khúc cao cấp trong quý này chiếm tỷ trọng áp đảo (trên 90%). Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn cũng góp phần đẩy giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng lên trong quý này.

Đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt xấp xỉ 32 triệu đồng/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Theo vị trí, tất cả các quận đều ghi nhận giá bán thứ cấp tăng so với quý trước, trong đó các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hồ, Nam Từ Liêm và Gia Lâm có mức tăng giá thứ cấp trên 3%. So với cùng kỳ năm ngoái, giá thứ cấp của chung cư tại Hoài Đức và Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng cao nhất, lần lượt là 8% và 5%.

Dự kiến trong quý cuối năm 2023, nguồn cung mới căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng với hơn 4.500 căn mở bán, nâng tổng nguồn cung mới cả năm 2023 đạt 11.400 căn. Lượng mở bán mới trong quý 4 dự kiến đến từ một số dự án lần đầu mở bán, và các đợt mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu thuộc phía Tây, phía Đông và phía Bắc của Hà Nội.

TỶ LỆ HẤP THỤ NHÀ Ở GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TĂNG CAO

Thị trường nhà ở gắn liền với đất của Hà Nội trong quý 3/2023 ghi nhận 710 căn mở bán mới từ 5 dự án, tập trung tại phía Bắc, phía Tây và Hưng Yên. So với quý trước, lượng mở bán mới trong quý 3 tăng gần gấp 5 lần.

Tính chung 9 tháng đầu năm 2023, tổng nguồn cung mới về nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội ghi nhận hơn 2.100 căn, giảm 81% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng cao hơn cùng kỳ các năm 2020 và 2021.

Dù nguồn cung mới trong quý 3/2023 cũng như 9 tháng đầu năm 2023 thấp hơn đáng kể so với giai đoạn cao điểm đột biến về nguồn cung từ quý 2 tới quý 4/2022 (đạt tổng cộng hơn 16.000 căn chào bán mới), nhưng lượng nguồn cung mới trong 9 tháng đầu năm 2023 đã tương đương với nguồn cung mới theo quý trong giai đoạn từ quý 1/2018 tới quý 1/2022.

Về tỷ lệ hấp thụ, báo cáo chỉ rõ, số căn bán được trong quý này tiếp tục vượt nguồn cung mới, đạt 910 căn và tăng 51% so với quý 2. Tổng số căn bán trong 9 tháng đầu năm 2023 ghi nhận 2.580 căn, vượt tổng nguồn cung mở bán mới trong kỳ.

Phần lớn số căn bán được tập trung tại các dự án đô thị lớn ở phía Đông Hà Nội, ngoài ra, quý này ghi nhận thêm một dự án ở Mê Linh mở bán đợt tiếp theo có tỷ lệ bán tương đối tốt.

Về giá bán, giá bán sơ cấp trung bình quý 3/2023 đạt 185 triệu đồng/m2, giảm gần 5% theo quý và 6,7% theo năm. Nguyên nhân chủ yếu là do quý này ghi nhận thêm quỹ hàng mới từ các dự án ở khu vực ngoại thành Hà Nội bao gồm Sơn Tây và Mê Linh có mức giá chào bán thấp hơn so với các dự án ở quý trước có vị trí gần trung tâm Hà Nội hơn, trong khi đó các dự án hiện hữu đều không có sự điều chỉnh về giá bán sơ cấp.

Ngược lại, giá bán tại thị trường thứ cấp tại thời điểm cuối quý 3/2023 đã tăng trở lại sau ba quý giảm liên tiếp kể từ quý 4 năm ngoái. Giá thứ cấp trung bình của nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội quý này đạt 156 triệu đồng/m2 (đã bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm VAT), tăng nhẹ gần 1% theo quý. So với cùng kỳ năm ngoái cũng là thời điểm giá thứ cấp thị trường đạt đỉnh, giá trung bình quý 3 năm nay giảm xấp xỉ 12%.

Một số khu vực có mặt bằng giá không thay đổi so với quý trước, còn lại ghi nhận mức tăng trung bình từ 1-2% theo quý, trong đó các dự án tại Đan Phượng, hưởng lợi từ việc Hà Nội khởi công các dự án giao thông lớn bao gồm Vành đai 3,5 và Vành đai 4 tại thời điểm cuối quý 2 năm nay, đã có mức tăng trung bình 5% theo quý.

Theo dự đoán của CBRE, trong quý cuối của năm 2023, nguồn cung mới về nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội dự kiến sẽ có thêm khoảng 800 căn.

Chia sẻ với phóng viên, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, Chi nhánh Hà Nội nhận định: "Thị trường nhà ở Hà Nội đã bắt đầu có những chuyển biến tích cực hơn trong quý 3 năm nay, nhờ các yếu tố mặt bằng lãi suất giảm và các chính sách bán hàng linh hoạt từ các chủ đầu tư. Lượng nguồn cung mới, dù còn ở mức hạn chế, dự kiến sẽ có sự cải thiện trong quý 4, và nhiều khả năng sẽ ghi nhận khả năng thanh khoản tốt hơn với sự hỗ trợ của mặt bằng lãi suất cũng như tâm lý mua nhà thường tích cực hơn vào thời điểm cuối năm”.