Ngay sau khi Trung Quốc quyết định nới lỏng kiểm soát biên giới vào tháng 1, kết thúc ba năm thực hiện các biện pháp kiểm soát Covid không cho phép nhập cảnh, Stephen Yao bắt đầu một nhiệm vụ mới.

Anh tích cực tìm kiếm người mua cho các tài sản mà khách hàng của anh đã mua tại nhiều quốc gia Đông Nam Á từ trước đại dịch. Hiện Yao là đại diện cho hơn 200 gia đình trung lưu Trung Quốc – đa phần đang ở trong các thành phố cấp hai.

CẮT LỖ

Bất động sản trước đây từng là lựa chọn ưa thích nhất của người Trung Quốc khi tham gia tích luỹ tài sản bởi lĩnh vực này hứa hẹn tăng trưởng kinh tế nhanh chóng và ổn định. Các căn hộ nhỏ và căn hộ chung cư tại Đông Nam Á, đặc biệt là Thái Lan, đã là sự lựa chọn phổ biến cho tầng lớp trung lưu Trung Quốc vào cuối những năm 2010 vì tính phải chăng và sự gần gũi về địa lý.

Nhưng giữa quá trình khôi phục kinh tế sau đại dịch gặp nhiều chông gai, khủng hoảng bất động sản kéo dài trong nước và sự suy giảm của tài sản hộ gia đình, một số người đã phải đối mặt với điều kiện tài chính tồi tệ hơn và phải giảm bớt đầu tư ở nước ngoài.

"Nếu tính đến thu nhập từ việc cho thuê và biến động tỷ giá hối đoái, hầu hết các khoản đầu tư bất động sản của họ ở nước ngoài thực sự có lợi nhuận tính bằng đồng", Yao nói. "Nhưng một số người không còn đủ khả năng trả khoản thanh toán cuối cùng cho nhà đầu tư bất động sản của họ và cần tiền mặt để giải quyết vấn đề tài chính trong nước, chẳng hạn như thất bại kinh doanh, sa thải và nợ vay mua nhà", anh nói thêm. "Một số người không còn có quỹ tiền thừa để tiếp tục nắm giữ những tài sản nước ngoài này”.

Trong giai đoạn năm 2017 và 2018, Yao đã thực hiện 32 chuyến đi đến Thái Lan để giúp khách hàng Trung Quốc mua các căn hộ chung cư ở khu trung tâm của Bangkok và Pattaya với giá từ 500.000 nhân dân tệ (68.400 USD Mỹ) đến 2.000.000 nhân dân tệ.

"Rất nhiều trong số những người mua này là các gia đình trung lưu bình thường đến từ các thành phố cấp hai tại Trung Quốc, tham gia vào ngành du lịch, xuất khẩu và ngành dịch vụ", Yao nói. "Kể từ đại dịch, thu nhập của họ đã giảm đáng kể và giá trị thị trường của bất động sản trong nước cũng đã giảm đi”.

"Môi trường kinh tế ngày càng không chắc chắn đã khiến tầng lớp trung lưu của Trung Quốc trở nên thận trọng hơn và họ buộc phải cắt giảm mua sắm các sản phẩm cao cấp", theo một cuộc khảo sát được công bố vào thứ ba bởi Viện Tài chính Nâng cao của Đại học Tổng hợp Sáng tạo Thượng Hải (SAIF) và nhà cung cấp dịch vụ tài chính Charles Schwab.

Mặc dù có một số dữ liệu tích cực vào tháng 8 sau loạt biện pháp hỗ trợ, nền kinh tế Trung Quốc vẫn đang đối mặt với các trở ngại trên con đường phục hồi, bao gồm cả việc chỉ số niềm tin thấp trong lĩnh vực sản xuất và tiêu dùng.

Cơn sốt mua sắm ở nước ngoài với các căn hộ cao cấp vào giữa thập kỷ 2010 bởi các tỷ phú doanh nghiệp Trung Quốc như ông Wang Jianlin, Chủ tịch của Tập đoàn Dalian Wanda, cũng đã là tác nhân thúc đẩy cho tầng lớp trung lưu ngày càng gia nhập vào thị trường bất động sản ở nước ngoài.

Các căn hộ ở Thái Lan, Việt Nam, Malaysia và Nhật Bản đã trở thành những khoản đầu tư phổ biến. Nhu cầu này đã thúc đẩy các nhà phát triển Trung Quốc xây dựng các dự án bất động sản tại Đông Nam Á, được thiết kế đặc biệt cho người Trung Quốc giàu có đang háo hức đầu tư ở nước ngoài hoặc thay đổi cuộc sống ở nước ngoài.

Nhưng những dự án này hiện đang đối mặt với nguy cơ thua lỗ. "Dự án này có ít hơn 1% trong số 700.000 người dự kiến sẽ sống tại cộng đồng Forest City", Patricia Li - một trong nhóm nhà đầu tư Trung lưu Trung Quốc đổ về Malaysia để mua bất động sản nói.

Năm 2017, Patricia Li đã đầu tư vào hai căn hộ tại Forest City, một dự án của tập đoàn bất động sản Trung Quốc Country Garden tại Johor, tiểu bang phía nam của Malaysia. Forest City, một dự án bất động sản trị giá 100 tỷ USD, dự kiến sẽ là nơi ở của 700.000 người sau khi hoàn thành vào năm 2035.

Sự siết chặt quy định về trách nhiệm của các nhà phát triển bất động sản tại Trung Quốc từ năm 2021 trở đi đã đặt nhiều nhà phát triển, đặc biệt là các công ty tư nhân, vào tình cảnh tài chính khó khăn, chẳng hạn như Evergrande và Country Garden. Và khủng hoảng bất động sản kéo dài cũng là yếu tố chính làm trì hoãn quá trình phục hồi kinh tế trong năm nay.

Country Garden, trước đây được xem là tiêu chuẩn vàng trong ngành bất động sản Trung Quốc, hiện đang ở trung tâm của cuộc khủng hoảng với ước tính khoảng 2,5 tỷ USD cần trả cho các khoản thanh toán lãi và đáo hạn trái phiếu vào cuối năm. Một khả năng về việc không đủ khả năng thanh toán có thể lan rộng ra toàn bộ quá trình phục hồi mong manh và làm suy yếu lòng tin của thị trường.

Theo Patricia Li, Forest City bây giờ trông giống như một thị trấn ma hơn là khu dân cư và thương mại phồn thị như được hứa hẹn trước đây. Từ các căn hộ, con đường đến các cửa hàng đều trống rỗng.

Li cũng nói rằng cảm thấy khá buồn khi giá căn hộ đã giảm xuống còn 6.000 nhân dân tệ trên mỗi mét vuông - giảm từ 18.000 nhân dân tệ trước đây. "Có lẽ chỉ còn vài nghìn người Trung Quốc đang sống ở đó bây giờ.

Nhiều người muốn bán nhà của họ. Nếu không thể tìm được người mua Trung Quốc, thì không ai khác quan tâm cả, không phải người dân địa phương cũng không phải người mua từ các quốc gia khác, vì thiết kế và tiện ích chỉ phù hợp cho cộng đồng người Trung Quốc", Li nói.

NHỮNG TIA HY VỌNG

Sự thay đổi trong phong cách tiêu dùng ở nước ngoài cũng đã ảnh hưởng đến thị trường. Li nói rằng trong năm nay, một số gia đình Trung Quốc đã bay đến Johor và Kuala Lumpur với visa du lịch, sau đó chuyển sang visa học sinh và visa đồng hành để theo học các trường quốc tế, trong đó một số trường có học sinh Trung Quốc chiếm hơn một nửa số học sinh. "Nhưng họ thiên về việc thuê nhà thay vì mua nhà theo ý muốn như trước đây", cô ấy nói thêm.

Tình hình đầu tư tổng thể của các hộ gia đình Trung Quốc đã suy thoái, theo một cuộc khảo sát tài sản hộ gia đình theo quý do Đại học Tài chính và Kinh tế Tây Nam ở thành phố Thành Đô thực hiện.

Khảo sát này cho biết tổng lợi nhuận tích luỹ từ việc đầu tư và quản lý tài sản của các hộ gia đình đã giảm xuống -0,1% so với 0,07% trong quý đầu tiên, sau khi lợi nhuận đã giảm xuống 1,8% vào năm 2022 từ 2,8% vào năm 2021.

Gavin Chiu Sin-hin, một nhà bình luận độc lập có trụ sở tại Vương quốc Anh và từng là giáo sư đại học tại Đại học Shenzhen nói: “Ở Mỹ, mặc dù thu nhập giảm đi, tầng lớp trung lưu vẫn có sức mua mạnh mẽ. Ngược lại, sự giảm thu nhập của tầng lớp trung lưu Trung Quốc có nghĩa là sức mua ở nước ngoài đang giảm đi”.

Chiu nói rằng quy mô và sức ảnh hưởng của tầng lớp trung lưu của đất nước đã tăng lên cùng với sự phát triển kinh tế kỳ diệu của Trung Quốc. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, một số biện pháp siết chặt chính sách của Trung Quốc đối với các doanh nghiệp tư nhân đã làm nảy sinh lo ngại và làm suy yếu sự mở rộng của tầng lớp trung lưu, vì sự nghiệp và triển vọng kinh tế của họ chủ yếu phụ thuộc vào nền kinh tế tư nhân.

Lợi ích từ sự gia tăng dân số này đang mất dần do dân số già nhanh chóng tại Trung Quốc. Cả sự thiếu hụt lao động và áp lực về bảo hiểm xã hội trong bối cảnh dân số già hóa đang có thể làm cản trở sự phát triển của tầng lớp trung lưu tại Trung Quốc.

Sự giảm giá của đồng nhân dân tệ cũng đang ảnh hưởng đến sức mua của tầng lớp trung lưu Trung Quốc.

Đồng nhân dân tệ của Trung Quốc đã yếu hơn so với đôla Mỹ kể từ năm ngoái. Đồng nhân dân tệ đã đạt mức thấp kỷ lục 16 năm so với đồng đôla Mỹ vào đầu tháng này trước khi hồi phục nhẹ. Tỷ giá trung bình của đồng nhân dân tệ đối với đôla Mỹ vào khoảng 6,5 vào năm 2017, so với tỷ giá hiện tại khoảng 7,3.

Các nhà đầu tư bất động sản Trung Quốc tham gia thị trường Nhật Bản cũng đã phải đối mặt với những thách thức, vì chi phí của họ không thể được bù đắp bằng lợi nhuận trong dài hạn. "Những người đầu tư vào bất động sản Nhật Bản để kinh doanh nhà nghỉ cho du khách Trung Quốc cũng đang phải đối mặt với tổn thất, vì du khách Trung Quốc chưa trở lại", Tina Chen, người làm việc cho một công ty tư vấn nghiên cứu thị trường Nhật Bản nói.

Các tổ chức quốc tế đã cắt giảm dự báo về tăng trưởng kinh tế của Trung Quốc trong năm nay và chưa đồng lòng về việc Bắc Kinh có thể đạt được mục tiêu tăng trưởng khoảng 5%. Chính phủ đã triển khai một gói biện pháp từ tháng 7 để nới lỏng các hạn chế trên thị trường bất động sản, làm phục hồi lòng tin của nhà đầu tư và tăng cường tiêu dùng, tuy nhiên, hiệu quả của chính sách vẫn chưa được thể hiện đầy đủ.

Đối với Yao, nhiệm vụ tìm người mua mới khá khó khăn, làm cho việc giúp khách hàng của mình thực hiện tiền thế chấp tài sản ở nước ngoài trở nên khó khăn.

Yao đã mở tài khoản trên các mạng xã hội như ByteDance và Facebook để thu hút sự chú ý từ các người mua tiềm năng. "Thị trường bất động sản cũ ở Thái Lan khá bão hòa, cả người dân địa phương và các nhà đầu tư nước ngoài đều không muốn mua bất động sản cũ. Vì vậy, mục tiêu của chúng tôi vẫn là tập trung vào tầng lớp trung lưu Trung Quốc, người vẫn muốn chuyển tài sản trong nước của họ ra nước ngoài", Yao nói.

"Chúng tôi hy vọng hoạt động bán hàng có thể trở nên sôi động hơn vào cuối năm nay hoặc năm sau khi nền kinh tế trong nước của Trung Quốc phục hồi thêm", anh nói.

Nhưng trong lúc này, đây vẫn là một cuộc đấu tranh khốc liệt. Theo lời Yao, từ tháng 3 đến hiện nay, chỉ có sáu trong số hơn 200 căn hộ chung cư ở Thái Lan đã được bán cho người mua Trung Quốc mới.