Phát hành cổ phiếu riêng lẻ hay chào bán cổ phiếu không phải là giải pháp duy nhất hay hiệu quả nhất trong tổng hòa các giải pháp giải quyết tình trạng khủng hoảng tài chính cũng như nợ trái phiếu hiện nay của các doanh nghiệp bất động sản.

Nhưng nó được coi là giải pháp cần thiết và cung cấp thêm các sự lựa chọn hiệu quả để tái cơ cấu nợ, vượt qua khó khăn nhất thời cho các doanh nghiệp có tiềm lực và triển vọng tăng trưởng, nhưng lâm vào tình trạng khó khăn tạm thời dưới sự tác động chung của thị trường.

Khi Novaland muốn cơ cấu nợ...

Mới đây, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland – mã NVL) đã công bố kết quả kiểm phiếu lấy ý kiến của cổ đông bằng văn bản nhiều nội dung quan trọng sẽ công bố trong cuộc họp ĐHCĐ sắp tới đây. Theo đó, các cổ đông đã thông qua tất cả 7 tờ trình với tỷ lệ xấp xỉ 72,5% tổng số cổ phần có quyền biểu quyết, tương đương 99,4% tổng số cổ phần biểu quyết hợp lệ.

Trong đó có một một nội dung đáng chú ý là việc phát hành hơn 975 triệu cổ phiếu riêng lẻ với giá không thấp hơn 10.000 đồng/cp cho nhà đầu tư chiến lược và nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, với số tiền tương đương 9.750 tỷ đồng.

Novaland cho biết, mục đích phát hành là để đầu tư góp thêm vốn vào công ty con để tái cơ cấu nợ và thanh toán các khoản nợ phải trả đến hạn; thực hiện các dự án mà công ty con là chủ đầu tư; thanh toán các khoản thuế và phải nộp Nhà nước của công ty con và bổ sung vốn lưu động.

Novaland cho biết, mục đích phát hành là để đầu tư góp thêm vốn vào công ty con để tái cơ cấu nợ và thanh toán các khoản nợ phải trả đến hạn

Novaland cũng sẽ chào bán thêm 1,95 tỷ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, tương ứng tỷ lệ thực hiện là 1:1, giá bán không thấp hơn 10.000 đồng/cp, tương đương 19.500 tỷ đồng nếu thành công chào bán 100% phương án. Số tiền này sẽ được sử dụng nhằm tái cơ cấu nợ và thanh toán các khoản nợ đến hạn, thanh toán chi phí lương cho cán bộ nhân viên; thanh toán chi phí vận hành chung và thực hiện các dự án do Novaland làm chủ đầu tư.

Như vậy, nếu cả hai phương án phát hành đều được thông qua và thực hiện thành công, vốn điều lệ của Novaland sẽ tăng gấp 2,5 lần, từ gần 19.500 tỷ lên 48.750 tỷ đồng. Như vậy, Novaland sẽ trở thành một trong những doanh nghiệp có vốn điều lệ lớn nhất trên sàn chứng khoán Việt Nam.

Ngoài ra, Tập đoàn này cũng dự kiến phát hành cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động năm 2023 (ESOP), số lượng tối đa 1,5% số cổ phần đang lưu hành của Công ty tại thời điểm phát hành. Giá của cổ phiếu không thấp hơn 10.000 đồng/cp. Đối tượng chào bán bao gồm Thành viên HĐQT và người lao động theo danh sách được HĐQT phê duyệt.

Tuy nhiên, Novaland cho biết, thời gian thực hiện là đến hết năm 2024 hoặc thời hạn khác theo quyết định của HĐQT, với mục đích nhằm thu hút nhân tài và tăng sự gắn kết lợi ích của Thành viên HĐQT và người lao động với công ty.

Nhưng cổ phiếu lại kém hấp dẫn

Tuy các kế hoạch phát hành và cháo bán cổ phiếu để tái cơ cấu nợ của Novaland nghe có phần hấp dẫn khi tương lai Novaland sẽ trở thành một trong những doanh nghiệp có vốn điều lệ lớn nhất trên sàn chứng khoán Việt Nam. Nhưng trên thực tế khả năng thành công của kế hoạch phát hành cổ phiếu của Novaland có thành công hay không sẽ phụ thuộc chủ yếu vào sự đồng tình và ủng hộ của cổ đông hiện tại và nhà đầu tư chiến lược.

Theo các nhà đầu tư, phương án phát hành cổ phiếu cho các cổ đông hiện hữu khó khả thi vì những thông tin tiêu cực xoay quanh Novaland trong thời gian qua đã đẩy giá cổ phiếu xuống thấp nhất lịch sử, hiện tại chỉ 12.700 đồng/cổ phiếu.

"Nếu Novaland phát hành cổ phiếu giá 10.000.000 đồng thì tôi thấy Novaland đang hơi "ảo", vì những cổ đông hiện hữu hoàn toàn có thể mua cổ phiếu trực tiếp trên sàn thay vì mua phát hành thêm. Nếu là tôi, giá phải 3x trở lên thì may ra tôi còn chú ý", anh Toan (Hà Nội), một nhà đầu tư vẫn đang nắm giữ cổ phiếu của Novaland cho hay.

Chưa kể, theo anh Toan, hiện nay, ngành bất động sản đang lao đao, nên cổ phiếu ngành này cũng không thoát khỏi cảnh lao dốc, do đó, nếu cổ phiếu Novaland không khá khẩm hơn để các nhà đầu tư có mức chiết khấu đủ sâu thì khó thuyết phục được họ xuống tiền.

Đồng tình với quan điểm của anh Toan, anh Phú (Phú Thọ), cũng là một nhà đầu tư đang nắm giữ cổ phiếu của NVL cho rằng: "Nếu mua cổ phiếu giá đó thì không ai gọi là đầu tư cả, mà mang tính chất đầu cơ đỏ đen nhiều hơn. Nếu đây thực sự là chiến lược mà các nhà cầm quân của Tập Đoàn Novaland theo đuổi thì thôi, tôi xin cáo từ".

Còn theo phân tích của Công ty cổ phần FIDT, nếu Novaland muốn nhận được sự đồng ý của các cổ đông thì mức thị giá FIDT đánh giá phù hợp là khoảng 15.000 - 17.000 đồng/cổ phiếu, tương đương giá phát hành thêm chỉ bằng 35 - 40% so với thị giá.

Tuy nhiên FIDT cũng cho rằng, nếu phương án này được Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cấp giấy chứng nhận đăng ký chào bán thêm cổ phiếu ra công chúng và thực hiện thành công thì tỉ lệ sở hữu của nhóm cổ đông Chủ tịch Bùi Thành Nhơn tại Novaland sẽ giảm đi đáng kể. Cụ thể, tổng số cổ phiếu NVL mà gia đình ông Nhơn cùng nhóm cổ đông có liên quan (bao gồm Diamond Properties và Novagroup) đang sở hữu khoảng 52,6% cổ phần, nếu thương vụ này diễn ra, tỉ lệ sở hữu của nhóm này sẽ giảm về khoảng 21%.

Lại nợ đầm đìa

Ngoài vấn đề giá cổ phiếu NVL xuống thấp nhất lịch sử, Novaland còn đang gặp khó khăn về dòng tiền. Cụ thể, theo BCTC hợp nhất đến ngày 31/12/2022 của NVL cho thấy, công ty đang nợ hơn 212.000 tỷ đồng. Trong đó, vay nợ ngắn hạn là 25.517 tỷ đồng, tăng 33,7% so với cuối năm 2021; vay dài hạn 39.060 tỷ đồng, giảm 5,7% so với 31/12/2021. Bên cạnh đó, hơn 68% dư nợ của NVL là trái phiếu, tương đương 44.170 tỷ đồng, tăng 19,7%% so với cuối năm 2021.

Khi xem xét yếu tố chất lượng tài sản ngắn hạn, chúng ta có thể dễ dàng nhìn thấy khoản tiền và tương đương tiền của Novaland đang rất thấp, khi chỉ chiếm khoảng 4,33%. Hiện, tiền mặt và tiền gửi của doanh nghiệp này chỉ còn 8.927 tỷ đồng, thì vay nợ vẫn liên tục tăng đạt tới 64.576 tỷ đồng, tăng 4.000 tỷ đồng so với đầu năm

Ngoài ra, các khoản phải thu khách hàng chiếm đến 26,72%; lượng hàng tồn kho lên tới trị giá gần 135 nghìn tỷ đồng, chiếm đến 67% tài sản ngắn hạn. Do đó, khả năng để Novaland có thể xử lý lượng hàng tồn kho này để tất toán các khoản nợ đến hạn cũng là vấn đề lớn, vì sản phẩm của Novaland đa phần thuộc phân khúc cao cấp, khó thanh khoản.

Tỷ lệ nợ phải trả/vốn chủ sở hữu (D/E) của Novaland ở mức 4,73 lần tại thời điểm kết thúc năm ngoái và chỉ số này tăng liên tục từ mức 2,68 cuối năm 2019. Hay nói cách khác, cứ 6 đồng tài sản của NVL hiện nay, 5 đồng được tài trợ bằng nợ.

Dự án Aqua city Đồng Nai của Novaland đang vướng vào pháp lý và phải xin phép Thủ tướng gỡ vướng

Theo chuyên gia tài chính, TS. Nguyễn Trí Hiếu, với tất cả những vấn đề tài chính Novaland đang gặp phải (lợi nhuận, thanh khoản, đòn bẩy tài chính, dòng tiền) chúng ta có thể thấy tình hình tài chính của Novaland đã suy giảm nghiêm trọng trong năm 2022. Tổng dư nợ hiện nay của Novaland là 155.282 tỷ bao gồm nợ ngắn hạn 25.516 tỷ. "Tôi không nhìn thấy dòng tiền ở đâu để Novaland thanh toán nợ ngắn hạn, trừ trường hợp bán hàng tồn kho hiện nay lên đến 134.484 tỷ với chiết khấu rất cao, ít nhất 30%", ông Hiếu nói.

Do đó, chuyên gia Hiếu cho rằng việc Novaland muốn phát hành hơn 975 triệu cổ phiếu riêng lẻ và chào bán thêm 1,95 tỷ cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu là không khả thi, trừ trường hợp các cổ đông tương lai và hiện hữu cho rằng khó khăn hiện tại chỉ là tạm thời và Novaland có cơ hội phát triển tốt.

"Nếu phải xếp hạng tín nhiệm thì Novaland ở mức BB+ (tức là mức không khuyến khích đầu tư). Nếu tôi là cổ đông hiện hữu của Novaland có lẽ tôi không đầu tư thêm", ông Hiếu cho hay.

Trong khi, ngay ngày 31/3 vừa qua, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va đã văn bản gửi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, Sở Giao dịch Chứng khoán TP. HCM và Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội về việc gia hạn việc nộp và công bố BCTC kiểm toán năm 2022 dự kiến đến 15/4/2023.

Novaland đưa ra nguyên nhân là do công ty hiện đang sắp xếp ổn định lại hoạt động sản xuất kinh doanh đồng thời đang từng bước tái cơ cấu doanh nghiệp. Đơn vị kiểm toán cần thêm thời gian tiến hành thủ tục kiểm toán và đánh giá toàn diện khách quan để có thể hoàn thành kiểm toán BCTC của Công ty.

Và những dự án vướng mắc về thủ tục pháp lý

Theo Techcom Securities cho biết, Novaland đã và đang triển khai hơn 40 dự án nhà ở và hơn 5 dự án bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại các vị trí chiến lược của hầu hết các quận, huyện tại TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận.

Như vậy, với bối cảnh nguồn vốn dồi dào và các dự án đầu tư lại được triển khai tại các vị trí đắc địa thì sẽ trở thành lợi thế và là tiềm năng tăng giá trong tương lai cho Novaland. Đây được coi là yếu tố cực kỳ hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhưng nó lại đang là "vũng lầy" của Novaland khi dòng vốn bị tắc và càng đẩy doanh nghiệp này vào tình cảnh khốn khó.

Chưa kể, theo chính lời Chủ tịch Bùi Thành Nhơn, Novaland cũng đang gặp phải nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý, đặc biệt là các đại dự án diện tích lên tới 1.000 ha. Điều này cũng khiến cho 10.000 tỷ đồng đang bị phong toả tại các ngân hàng không đủ điều kiện giải phóng. Những thông tin về việc chậm thanh toán lãi và gốc trái phiếu của Novaland và các công ty con gần đây có thể khiến xếp hạng tín dụng của nhà phát triển bất động sản này xấu đi, dẫn đến việc tái cấp vốn càng khó khăn hơn và phải chịu lãi vay cao hơn.

Và mới đây, để gỡ vướng cho Tập đoàn Novaland, Tổ công tác của Thủ tướng đang yêu cầu doanh nghiệp này cơ cấu lại sản phẩm, bán bớt dự án chưa triển khai, tập trung làm những dự án đang triển khai. Nhưng hình như, Novaland không muốn làm theo gợi ý của Tổ công tác của Thủ tướng,...

"Điều quan trọng nhất của Novaland trong lúc này là làm sao đẩy được hàng tồn kho thì không thấy doanh nghiệp này có kế hoạch, giờ chỉ muốn phát hành cổ phiếu để kiếm tiền để trả nợ và ngồi chờ đất lên rồi có người mua thì tương lai còn xa vời lắm. Đã mất uy tín, mất giá trị mà còn mong đợi niềm tin thì thật hơi "ảo tưởng"", một nhà đầu tư giấu tên nhận xét.