Tỷ lệ nguồn cung mới và giá bán sơ cấp nguồn cung mới theo miền của condotel. Nguồn: DKRA

Mặc dù, vào đầu tháng 4, Chính phủ đã ban hành Nghị định 10/2023/NĐ-CP bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận sở hữu công trình cho căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện

Bất động sản nghỉ dưỡng chưa “nóng”

Cụ thể, DKRA cho biết, về loại hình condotel nguồn cung vẫn còn ở mức rất thấp, giảm hơn 58% so với tháng trước và giảm xấp xỉ 17% so với cùng kỳ. Miền Bắc và miền Nam vẫn là khu vực dẫn đầu nguồn cung, trong khi đó miền Trung tiếp tục duy trì sự khan hiếm dự án mới.

Thực tế, sức cầu thị trường mặc dù có sự hồi phục nhưng không đáng kể, tỷ lệ tiêu thụ chỉ tương đương 38% nguồn cung mới. Lượng tiêu thụ tập trung chủ yếu tại khu vực miền Trung, chiếm 94% lượng tiêu thụ cả nước. Đặc biết, giá bán sơ cấp không có nhiều biến động, những chương trình ưu đãi, chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất,… vẫn được áp dụng rộng rãi để thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Những dự án có pháp lý đầy đủ, được vận hành bởi thương hiệu quốc tế 4 – 5 sao vẫn được thị trường ưu tiên lựa chọn và có tình hình bán hàng tích cực hơn so với mặt bằng chung của thị trường.

“Dự kiến, trong tháng tiếp theo, nguồn cung và sức cầu thị trường sẽ tiếp tục sự hồi phục nhờ những thông tin tích cực từ Chính phủ, tuy nhiên sẽ không có nhiều đột biến trong ngắn hạn”, DKRA cho biết.

Về thị trường nhà phố, shophouse, nguồn cung tăng 33% so với tháng trước nhưng vẫn còn ở mức rất thấp không đáng kể, tập trung chủ yếu ở Phú Quốc và Tuyên Quang. Cũng giống với condotel, ở phân khúc này, miền Bắc và miền Nam vẫn là khu vực dẫn đầu nguồn cung, trong khi đó miền Trung tiếp tục duy trì sự khan hiếm dự án mới.

Cùng với đó, sức cầu thị trường vẫn còn khiêm tốn, chỉ tương đương 1% so với cùng kỳ năm 2022. Các dự án mới đều có tình hình bán hàng chậm, riêng dự án sơ cấp có hơn 60% dự án đóng giỏ hàng không ghi nhận giao dịch. Giá bán sơ cấp không biến rộng so với tháng trước, những chính sách chiết khấu 30% - 40% giá bán khi thanh toán nhanh vẫn tiếp tục được áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Theo DKRA, trong tháng tiếp theo, nguồn cung và sức cầu thị trường sẽ tăng nhẹ, tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi những chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.

Đối với biệt thự nghỉ dưỡng,nguồn cung tiếp tục xu hướng giảm từ cuối quý 2/2022, số lượng dự án đưa ra thị trường khiêm tốn, nguồn cung giảm hơn 69% so với tháng trước và giảm 98% so với cùng kỳ. Giống với hai loại hình trên, miền Bắc và miền Nam tiếp tục dẫn đầu nguồn cung toàn thị trường, riêng miền Trung liên tiếp 4 tháng không ghi nhận dự án mới.

DKRA đánh giá: “Sức cầu thị trường này vẫn ở mức rất thấp, dự án mới có tình hình bán hàng chậm, trong khi đó hơn 60% dự án sơ cấp đóng giỏ hàng không ghi nhận phát sinh giao dịch. Mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với tháng trước, các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc,… vẫn được nhiều chủ đầu tư áp dụng để hỗ trợ khách mua”.

Dự kiến, trong thời gian tới nguồn cung và sức cầu thị trường có thể tăng nhẹ nhưng không có nhiều biến động rõ nét và tập trung chủ yếu tại Phú Quốc.

Tại sao được đánh giá tích cực, nhưng vẫn ảm đạm?

Hiện nay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa sôi nổi trở lại, dù Nghị định 10 đã sớm được ban hành.

Đánh giá về vấn đề này, Công ty chứng khoán VNDirect cho rằng Nghị định 10 sẽ tạo cơ sở pháp lý cho phép cơ quan quản lý có thẩm quyền, đặc biệt trong việc cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng loại hình này với thời hạn 50 năm. Tuy nhiên để tháo gỡ hàng loạt vướng mắc pháp lý của loại hình này, phải cần thêm những chính sách tháo gỡ cụ thể, đồng bộ giữa các luật hiện hành.

“Thực tế, sau giai đoạn phát triển mạnh mẽ từ 2016 - 2018, loại hình sản phẩm condotel đã rơi vào trầm lắng do thiếu hành lang pháp lý, đặc biệt liên quan đến vấn đề cấp giấy chứng nhận. Đây là lý do khiến thị trường condotel trở nên trầm lắng trong thời gian qua”, VNDirect nhấn mạnh.

Còn ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, Nghị định 10 vẫn còn vướng mắc về cấp sổ đỏ cho khách hàng. Nghị định 10 cũng đã sửa đổi, bổ sung Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong dự án phát triển nhà ở và dự án kinh doanh bất động sản khác.

Về thành phần hồ sơ, Nghị định 10 yêu cầu phải có thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình hoặc chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng... Quy định này thực tế thời gian qua đã gây tắc nghẽn khi chủ đầu tư nộp hồ sơ xin cấp “sổ đỏ” cho khách hàng mua sản phẩm trong dự án.

Theo đó, cơ quan tài nguyên và môi trường thụ lý hồ sơ đã yêu cầu chủ đầu tư phải có văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình của Sở Xây dựng, Cục Giám định chất lượng công trình hoặc văn bản của Sở Xây dựng/Cục Giám định chất lượng công trình cho phép chủ đầu tư nghiệm thu.

Tuy nhiên, pháp luật về xây dựng không có quy định về loại văn bản của cơ quan nhà nước cho phép chủ đầu tư nghiệm thu công trình, chỉ có quy định về “văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu” theo Điều 23, 24 Nghị định số Nghị định số 06/2021/NĐ-CP về quản lý chất lượng công trình xây dựng.

Trong khi đó, theo Nghị định số 15/2021/NĐ-CP, trong danh mục “công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng” chỉ có loại hình nhà chung cư, nhà ở tập thể. Như vậy, nhà ở riêng lẻ như nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập không thuộc “công trình có ảnh hưởng lớn đến an toàn, lợi ích cộng đồng” và không thuộc đối tượng phải kiểm tra công tác nghiệm thu của cơ quan nhà nước.

“Một cách tổng quát thì với sản phẩm nhà ở riêng lẻ trong dự án, chủ đầu tư không thể cung cấp được văn bản chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành công trình cũng như văn bản của cơ quan nhà nước cho phép chủ đầu tư nghiệm thu. Như vậy chiếu theo yêu cầu của Nghị định 10 thì chủ đầu tư không thể thu thập đủ hồ sơ cần thiết để nộp cho Sở Tài nguyên và Môi trường phục vụ cấp “sổ đỏ” cho khách hàng?”, ông Đính nhấn mạnh.

Như vậy, vướng mắc tại Điều 72 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về thủ tục cấp “sổ đỏ” cho người mua nhà ở, công trình xây dựng trong dự án vẫn chưa được tháo gỡ khi Chính phủ ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP.