Thị trường bất động sản đã qua vùng đáy

Sau dịch Covid-19, cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, xung đột Nga – Ukraine và gần nhất là xung đột ở dãy Gaza đã đẩy thế giới vào tình thế đặc biệt. Nếu so với nhiều nước trong khu vực, thì Việt Nam vẫn có triển vọng tăng trưởng kinh tế, nhiều chuyên gia nhận định thị trường bất động sản đã qua vùng đáy.

THỊ TRƯỜNG ĐÃ QUA ĐÁY

Đánh giá về thực trạng thị trường bất động sản, tại tọa đàm "Tháo gỡ vướng mắc về pháp lý cho bất động sản" TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia cho rằng, đáy của thị trường rơi vào tháng 5 - 6 vừa qua và bắt đầu hồi phục từ tháng 7.

Tuy nhiên, ông Lực cũng nhấn mạnh: "Đà phục hồi còn chậm". Nguyên nhân là do vướng mắc pháp lý cần có thời gian tháo gỡ, đặc biệt trong bối cảnh sợ sai, sợ trách nhiệm ở một số bộ ngành, địa phương.

Thị trường hiện nay có 2 phân khúc tương đối khả quan là bất động sản nhà ở và bất động sản khu công nghiệp. Cụ thể, ở phân khúc bất động sản nhà ở, báo cáo sơ bộ của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đâu đó đã có sự phục hồi, quý sau cao hơn quý trước. Đã có khoảng 20.000 sản phẩm được tung ra, lượng giao dịch tăng dần qua các quý, riêng quý 3/2023 tăng 56% so với quý trước.

Đối với bất động sản khu công nghiệp, có gần 400 khu công nghiệp trên cả nước, trong đó có khoảng 292 khu công nghiệp đang hoạt động và 106 khu công nghiệp đang được xây dựng. Tỷ lệ lấp đầy tại các miền đến hết quý 3/2023 khoảng 82% ở miền Nam và 80% ở miền Bắc

Giá thuê khu công nghiệp vẫn tăng 7 - 12% trong quý 3 so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung mới còn tăng, triển vọng lớn từ FDI, nhu cầu kho bãi, phân xưởng và nhu cầu nhà ở xã hội gắn với khu công nghiệp đang ở mức cao.

Nguồn: CBRE

Về tín dụng cho đầu tư, kinh doanh bất động sản và cả nhà ở đến 6 tháng đầu năm Ngân hàng Nhà nước công bố tăng khoảng 4,7%, trong bối cảnh thu nhập suy giảm và lãi suất cao. Đổi lại, còn vốn FDI khá tích cực, 10 tháng gần 2 tỷ USD đăng ký mới vào bất động sản, trong đó giải ngân khoảng 763 triệu USD.

Riêng phát hành trái phiếu, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang rất tích cực phát hành mới, đàm phán trái phiếu đáo hạn, mua lại… Trong 10 tháng qua, toàn thị trường phát hành khoảng 180.000 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp và bất động sản chiếm phần không nhỏ trong đó.

Về những lý do thị trường bất phục hồi, ông Lực cho biết, có thể đề cập như nhiều cơ chế chính sách nhằm hỗ trợ, tháo gỡ vướng mắc được ban hành, như Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP về định giá đất chuẩn bị ban hành trong vài tuần tới; lãi suất đang giảm; nợ và trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn được đàm phán gia hạn, cơ cấu lại, mua lại.

Các vụ việc vi phạm đang được xử lý, các doanh nghiệp xoay sở, tái cấu trúc, giảm giá bán… Đặc biệt, triển vọng kinh tế Việt Nam đang tốt lên, tăng trưởng quý sau cao hơn quý trước.

Về phía doanh nghiệp, các doanh nghiệp đã và đang nỗ lực tái cấu trúc sản phẩm, hoạt động, quản trị; tiết giảm chi phí, giảm nhân sự; bán dự án, thực hiện mua bán sáp nhập (M&A) dự án; tung ra các gói chính sách bán hàng hấp dẫn.

TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia

Các doanh nghiệp cũng nỗ lực đàm phán giãn hoãn nợ, phát hành trái phiếu doanh nghiệp mới, mua lại trái phiếu, hoán đổi trái phiếu - sản phẩm, cơ cấu lại nguồn vốn cũng như tích cực kiến nghị cơ chế, chính sách… Đối với trái phiếu doanh nghiệp phát hành và đáo hạn: Trong năm 2022, doanh nghiệp bất động sản đã mua lại khoảng 219.000 tỷ đồng và trong 10 tháng đầu năm nay đã mua lại khoảng 153.800 tỷ đồng.

3 CẤP ĐỘ VƯỚNG MẮC VỀ PHÁP LÝ

Dù bất động sản đã qua đáy và thấy nhiều ánh sáng hơn, nhưng theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường vẫn gặp khó khăn vướng mắc mà rủi ro thách thức từ bên ngoài như sức cầu yếu, giảm đà tăng trưởng. Lạm phát, lãi suất còn cao, tác động tiêu cực đến xuất khẩu, đầu tư, du lịch và bất động sản Việt Nam.

Mặt bằng lãi suất đang giảm nhưng còn cao; rủi ro tỷ giá, chứng khoán, bất động sản nhạy cảm hơn, tín dụng tăng chậm, trong khi nợ xấu gồm cả nợ xấu bất động sản tăng nhưng vẫn trong tầm kiểm soát. Ngay cả tín dụng cho vay mua nhà để ở còn giảm so với năm ngoái. Vì vậy, rủi ro thị trường trái phiếu doanh nghiệp và bất động sản cần thời gian xử lý, góp phần lành mạnh hóa thị trường...

Chung quan điểm khi chia sẻ về vướng mắc của thị trường bất động sản, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, khó khăn lớn nhất của thị trường chính là pháp lý, chiếm đến 70% vướng mắc của các dự án. Trong đó có 3 cấp độ vướng.

Thứ nhất, một số quy định thiếu tính đồng bộ, mâu thuẫn, xung đột pháp luật. Một số quy định trong văn bản dưới luật có liên quan đất lĩnh vực bất động sản cũng vướng. Đặc biệt, vướng mắc trong thực thi pháp luật của cán bộ viên công chức các sở, ngành. Cùng một văn bản nhưng có địa phương giải quyết tương đối tốt, còn một số địa phương không tháo gỡ được, gây ách tắc cho các dự án tại địa phương.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA)

Thứ hai, về tiếp cận nguồn vốn, ngoài vốn chủ sở hữu, doanh nghiệp bất động sản thời gian qua, bám vào 4 nguồn vốn khác. Vốn từ thị trường chứng khoán, hiện có hơn 1.600 doanh nghiệp niêm yết, trong đó chỉ hơn 169 doanh nghiệp liên quan bất động. Con số này rất ít, không đủ khai thác vốn trên thị trường chứng khoán. Còn vốn từ trái phiếu nhưng từ quý 3/2022 đã bị tắc, đến nay thị trường trái phiếu vẫn vướng mắc dù đã có Nghị quyết 08 để điều chỉnh.

Thứ ba, cũng quan trọng đó là tín dụng từ các ngân hàng thương mại. Đây là nguồn vốn mồi, đóng vai trò "bà đỡ", là trợ lực lớn cho doanh nghiệp nhưng chưa khai thác được. Còn lại là nguồn vốn từ khách hàng, đối tác nhưng khi những vướng mắc ban đầu chưa thông thì vướng mắc này cũng tắc.

Đặc biệt vốn từ đối tác, vốn nước ngoài (FDI) lại ép doanh nghiệp trong nước "bán rẻ" dự án, hoặc phải chiết khấu cao mới chịu đầu tư. Nói nôm na họ như "kền kền" chờ "săn" dự án "chết". Đây là yếu thế cho doanh nghiệp trong nước rất lớn.

“Theo tôi, Luật Đất đai (sửa đổi) hiện nay Quốc hội đang xem xét và chuẩn bị thông qua với hơn 200 trang là công trình đồ sộ nhưng đọc bản dự thảo gần nhất đâu đó vẫn còn điểm vướng, trong đó có vấn đề tiếp cận đất của doanh nghiệp quy định ở Điều 128”, ông Châu nhấn mạnh.

Theo đó, dự thảo quy định 2 phương án là doanh nghiệp chỉ nhận chuyển nhượng đất ở hoặc đất ở và đất khác mới được làm dự án nhà ở thương mại. Như vậy, làm sao có đất để làm dự án nhà ở thương mại lớn, khu đô thị quy mô lớn? Ở trung tâm TP.HCM, nếu đất ở thì lớn nhất cũng chỉ vài nghìn m2.

Trường hợp mua được khu đất nông nghiệp 10 ha hoặc khu đất nhà xưởng 2 ha cũng không thể làm dự án vì không có đất ở. Theo ông Châu, điều này là không hợp lý và cần điều chỉnh phù hợp để tạo thuận lợi phát triển các dự án thương mại.

Ngoài ra, vị chuyên gia cũng mong có quy định phù hợp để tạo điều kiện phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ và kỳ vọng Luật Đất đai sửa đổi được xem xét thông qua ở thời điểm thích hợp.

Bên cạnh đó, việc sửa đổi các luật liên quan như Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần bảo đảm đồng bộ, thống nhất với Luật Đất đai là rất quan trọng, bên cạnh đó là Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Đấu giá tài sản.

Tiến trình phục hồi của thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục phân hóa theo phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ khác nhau.

TỪNG BƯỚC RÚT NGẮN LỆCH PHA CUNG - CẦU

Quả thật, thị trường còn gặp nhiều khó khăn, nhưng theo đánh giá của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), hiện lực cầu được cải thiện với nhiều lựa chọn khi nguồn cung đa dạng hơn được bổ sung từ các sản phẩm cắt lỗ của nhà đầu tư, từ tài sản đảm bảo là bất động sản do ngân hàng phát mãi...

Cùng với đó, lãi suất được điều chỉnh giảm rõ rệt tiệm cận về mức đầu năm 2022, dòng tiền nhàn rỗi trong dân, dù chưa nhiều, đã bắt đầu rục rịch quay trở lại đầu tư bất động sản.

Các sản phẩm nhà phố, biệt thự cao cấp trên 5 tỷ đồng, có mức giá đi ngang một thời gian sau giai đoạn cắt lỗ sâu vào đầu năm nay đã được nhà đầu tư “chấp nhận" xuống tiền, bắt đầu chu kỳ tăng trưởng mới.

Thị trường bất động sản sẽ phục hồi chậm

Thông tin từ lực lượng môi giới là Hội viên VARS cũng cho thấy, đã có nhiều hơn các nhà đầu tư bắt đầu hành trình “săn” đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao với mức giá được đánh giá là khá “hời”, còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.

VARS dự báo, thị trường bất động sản quý 4 sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi với kết quả giao dịch được cải thiện rõ nét so với 3 quý trước, do niềm tin nhà đầu tư đang được củng cố, lãi suất giảm, thị trường có nhiều hơn nguồn cung phù hợp.

Tuy nhiên, sự phục hồi sẽ khó tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn. Bởi thị trường bất động sản trải qua một khoảng thời gian dài bị “bệnh", chưa “hồi sức" hoàn toàn. Phục hồi "chậm mà chắc", từ từ làm quen với môi trường kinh doanh mới là chìa khóa giúp việc trở lại thành công.

Theo đó, thị trường bất động sản mới sẽ không phát triển nóng, chộp giật như quãng tăng trưởng trước, mà sẽ phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững. Thị trường sẽ diễn ra quá trình thanh lọc những khách hàng ra quyết định dựa trên cảm tính, lạm dụng đòn bẩy tài chính, giữ lại những khách hàng thực, có trình độ, kiến thức và hiểu biết về thị trường.

Ở thị trường mới, cũng hết thời môi giới “làng nhàng", chỉ có môi giới chuyên nghiệp, có nội lực, tích lũy, có tầm nhìn bền vững và chỉ số tín nhiệm cao mới có thể tồn tại. Đồng thời, những chủ đầu tư 3 tốt: sản phẩm tốt, pháp lý tốt, giá tốt mới còn ghế trong sân chơi mới này.

“Nguồn cung bất động sản tuy dần được cải thiện nhưng vẫn còn rất thiếu so với nhu cầu thực sự của thị trường, đặc biệt là phân khúc bình dân. Để thị trường phát triển thật sự an toàn, lành mạnh, bền vững, không nóng quá cũng không lạnh quá, phải từng bước rút ngắn lệch pha cung cầu”, VARS nhấn mạnh.

Do đó, nguồn cung cần được kích thích, được Nhà nước điều tiết phù hợp thông qua việc giao đất, cho thuê đất theo hướng có các cơ chế chính sách ưu đãi phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.