Với kinh nghiệm gần hai thập kỷ và trải qua nhiều biến động lớn trên thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Khánh, Phó chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam, Chủ tịch DTJ Group dự báo giá chung cư Hà Nội thời gian tới khó giảm.

Trong bối cảnh giá nhà leo thang, nếu chỉ đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội là chưa đủ, mà để người trẻ có cơ hội sở hữu nhà ở, ông Khánh cho rằng cần một giải pháp tổng thể, căn cơ, từ phía các cơ quan quản lý nhà nước.

Giá chung cư biến động ra sao sau hơn một thập kỷ?

Thị trường chung cư Hà Nội đầu năm nay chứng kiến sự tăng giá mạnh mẽ và loại hình căn hộ dưới 50 triệu đồng/m2 gần như biến mất khỏi thị trường. Ông có nhận thấy điều gì bất thường không?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Trong chu kỳ của thị trường bất động sản 2006 - 2014, từng có giai đoạn giá chung cư tăng cao, nhưng về bản chất hoàn toàn khác so với đợt tăng giá hiện nay.

Thời điểm 2010 - 2012, nền kinh tế Việt Nam xảy ra khủng hoảng mà nguyên nhân là do dư âm từ khủng hoảng kinh tế thế giới bắt nguồn từ việc cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn của Mỹ năm 2008, sau đó lan rộng sang các nước khác.

Việc cho vay dưới chuẩn của Mỹ đã dẫn đến đồng tiền các nước bị mất giá, trong đó có Việt Nam. Tiền đồng đứng trước áp lực trượt giá rất lớn, lãi suất ngân hàng buộc phải tăng mạnh lên tới hơn 20%/năm.

Lãi suất tăng cao đột ngột trong một thời gian ngắn đã ngay lập tức làm đóng băng thị trường bất động sản.

Cần phải nói thêm rằng, trước đó, thị trường bất động sản đã có thời gian dài phát triển quá nóng, dư thừa nguồn cung, đặc biệt là phân khúc cao cấp, giá nhà bị đẩy lên quá cao. Các chủ đầu tư bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng quá lớn để phát triển dự án.

Khi lãi suất tăng cao, nhiều dự án nhanh chóng rơi vào nợ xấu do không có thanh khoản. Ngân hàng buộc phải siết nợ các chủ đầu tư. Thị trường rơi vào trầm lắng kéo dài.

Ở thời điểm đó, giá bất động sản bị đẩy lên cao, nhưng nguồn cung trên thị trường rất dồi dào, trái ngược với tình trạng khan hiếm nguồn cung như bối cảnh hiện nay.

Giải pháp vực dậy thị trường bất động sản khi ấy là gì, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Một trong những điểm thuận lợi của thị trường giai đoạn đó là nguồn hàng chung cư đang khủng hoảng thừa vì phát triển quá nóng. Đặc biệt, phân khúc chung cư cao cấp đang thừa cục bộ tại một số khu vực.

Sau giai đoạn bất động sản đóng băng, Chính phủ đã có nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Các ngân hàng cũng dần điều chỉnh giảm lãi suất cho vay, bớt gánh nặng cho các doanh nghiệp và khách hàng vay mua nhà.

Còn về phía các chủ đầu tư, họ cũng tự ý thức việc phải giảm giá thành căn hộ, cơ cấu lại các sản phẩm cao cấp để khơi thông thanh khoản cho thị trường.

Hồi đó, DTJ Group và một số sàn giao dịch bất động sản khác đã thành lập Liên minh G5, một trong những đơn vị rất tích cực trong việc tư vấn cho các chủ đầu tư giảm giá thành căn hộ, cắt giảm các nội thất để đưa ra thị trường các sản phẩm có mức giá hợp lý.

Giá căn hộ giảm cùng với việc các ngân hàng giảm lãi suất cho vay đã củng cố niềm tin cho các khách hàng mua nhà. Các dự án được khơi thông thanh khoản, chủ đầu tư có dòng tiền để tiếp tục xây dựng, hoàn thiện và bàn giao.

Kết quả là nhiều người mua nhà ở điểm đó đã được lợi. Với mức thu nhập tầm trung, lẽ ra ở thời điểm giá chung cư sốt nóng, họ chỉ mua được căn hộ 60 - 70m2. Tuy nhiên, khi giá nhà giảm, cũng số tiền đó, họ có thể mua được căn hộ diện tích lớn hơn.

Nhiều chung cư ở thời điểm trước khủng hoảng được định vị ở phân khúc cao cấp, mới mức giá 2 nghìn USD/m2, nhưng sau điều chỉnh giá chỉ còn hơn 1 nghìn USD/m2.

Giá nhà leo thang

Sau giai đoạn thị trường 2010 - 2014, có vẻ như chung cư Hà Nội đang lặp lại cơn sóng tăng giá?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Từ năm 2014 đến nay, thị trường chia làm hai giai đoạn lớn.

Giai đoạn 2014 - 2018, thị trường bất động sản phát triển ổn định. Phân khúc chung cư có thanh khoản khá tốt. Giá căn hộ chung cư ở mức vừa phải, tăng đúng giá thị thực, đi đúng nhịp của thị trường.

Lãi suất ngân hàng cũng ở mức hợp lý. Các sản phẩm chung cư phân bổ đa dạng ở nhiều phân khúc khác nhau khiến khả năng tiếp cận của khách hàng tốt.

Giai đoạn thứ hai là từ năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản nói chung và chung cư Hà Nội nói riêng đã chứng kiến nhiều biến động rất lớn.

Các biến động này đến từ nhiều phía, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến sự phát triển của thị trường, từ vấn đề pháp lý, chính sách của nhà nước, ngân hàng cho vay phát triển quá nóng, đến dịch bệnh, khủng hoảng kinh tế toàn cầu.

Trước hết là vấn đề về pháp lý. Trước năm 2018, việc phê duyệt các dự án diễn ra rất bình thường, tạo nguồn cung dồi dào về nhà ở. Tuy nhiên, từ năm 2018 đến nay, hoạt động này đã bị hạn chế lại.

Các cơ quản quản lý nhà nước thực hiện việc đánh giá lại vấn đề pháp lý của các dự án, xem xét lại quỹ đất. Nhiều dự án bị thanh kiểm tra về pháp lý, quy hoạch, do chưa thực hiện đúng Luật Đất đai 2013. Điều này dẫn đến quá trình phát triển dự án mới bị ngưng trệ, nhiều dự án gặp khó. Nguồn cung bất động sản ách tắc.

Kinh tế khó khăn do dịch bệnh, khủng hoảng nhưng giá bất động sản vẫn tăng phi mã.

Trong khi đó, nguồn cầu của thị trường rất lớn. Trung bình một năm có 1 triệu học sinh vào đại học. Theo tiêu chuẩn về nhà ở đến năm 2025 của Bộ Xây dựng, diện tích về nhà ở tối thiểu là 25m2/đầu người, trung bình bốn người trên một căn hộ 100m2, tức mỗi năm ước chừng phải có 250 nghìn căn hộ và các bất động sản khác đưa ra thị trường.

Tuy nhiên, tổng nguồn cung mở bán mới trên toàn quốc đã giảm từ 155.000 sản phẩm năm 2018 xuống chỉ còn 55.000 sản phẩm cuối năm 2023, theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam. Thị trường vốn đã khan hiếm nguồn cung lại càng thiếu hụt rất lớn.

Đặc biệt, sau đại dịch Covid-19, vấn đề của thị trường càng thêm trầm trọng khi nhu cầu nhà ở lại càng tăng cao. Sau dịch bệnh, người dân dần nhận thấy nhu cầu quan trọng của nhà ở và việc sở hữu một ngôi nhà để an cư, lạc nghiệp.

Đây chính là lý do dẫn đến nhiều "bất hợp lý" trên thị trường bất động sản. Kinh tế khó khăn do dịch bệnh, khủng hoảng nhưng giá bất động sản vẫn tăng phi mã.

Nguyên nhân bắt nguồn từ việc thị trường phụ thuộc vào yếu tố cung cầu. Khi cung ít, cầu nhiều, tất yếu sẽ dẫn đến tăng giá.

Với những vướng mắc pháp lý của thị trường nhà ở, thời gian vừa qua, việc ba luật mới có hiệu lực, nhiều ý kiến kỳ vọng giá chung cư sẽ giảm. Ông có nhận định như thế nào về điều này?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Giá chung cư rất khó giảm trong thời gian tới.

Các luật liên quan đến thị trường bất động sản như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở có hiệu lực sẽ giúp tháo gỡ một số điểm nghẽn nội tại của thị trường.

Tuy nhiên, đi cùng với đó là nhiều quy định sẽ chặt chẽ hơn như việc giao đất, đấu giá, đấu thầu... Thời gian chờ đợi pháp lý dự án sẽ khó có thể nhanh, chi phí tài chính, vốn vay tăng cao sẽ được cộng thêm vào giá thành căn hộ.

Mặt khác, theo bảng giá đất mới, chi phí cho đền bù giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất cũng sẽ tăng mạnh.

Đó là chưa kể đến các chi phí phát triển dự án đang tăng mạnh như chi phí vật liệu xây dựng do khủng hoảng chuỗi cung ứng toàn cầu. Chi phí nhân công cũng vô cùng đắt đỏ do thiếu hụt nhân sự, thực trạng thừa thầy thiếu thợ đang diễn ra phổ biến.

Tất cả các yếu tố này sẽ dẫn đến giá bất động sản tăng cao, khó có xu hướng giảm dù các luật mới có hiệu lực thi hành.

Mở đường ra vùng ven

Vậy theo ông, giải pháp nào để người dân có thu nhập trung bình và thấp, đặc biệt là những người trẻ có cơ hội sở hữu nhà ở?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Thời gian vừa qua, Chính phủ đã rất quyết liệt trong việc phát triển nhà ở xã hội, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở giá hợp lý cho người dân.

Tuy nhiên, nhà ở xã hội chỉ có thể giải quyết được một phần nhu cầu về nhà ở. Bởi, không phải người dân nào cũng đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội

Hơn nữa, nhà ở xã hội phần lớn là quỹ nhà dành cho công nhân, người lao động tại các khu công nghiệp, có vị trí rất xa trung tâm các thành phố lớn.

Do đó, để giải quyết vấn đề về nhà ở cho người dân tại Hà Nội nói riêng và các thành phố lớn nói chung, trước hết cần phải xem xét lại vấn đề quy hoạch để giãn dân ra khỏi khu vực quận trung tâm.

Đây không phải vấn đề mới đối với Hà Nội, tính đến thời điểm hiện tại, đã 15 năm kể từ ngày Hà Nội mở rộng địa giới hành chính. Cùng với đó là quy hoạch các khu đô thị vệ tinh như Hoà Lạc, Xuân Mai, Mê Linh, Sóc Sơn...

Song, thực tế việc giãn dân của thành phố vẫn không đạt được hiệu quả như mong đợi. Các khu vực vùng ven này không có nhiều sức hút đối với người dân về sinh sống, làm việc.

Minh chứng rõ ràng nhất có thể kể đến khu vực phía Tây tại Hoà Lạc, mặc dù đã có quy hoạch trường đại học, các khu công nghệ cao, nhưng phần lớn chuyên gia, công nhân, sinh viên này đều "sáng đi làm, đi học, chiều về trung tâm thành phố sinh sống".

Điều này cho thấy các khu đô thị vệ tinh chưa có sự hấp dẫn đối với dân cư. Ai cũng muốn vào trung tâm thành phố để sống và làm việc. Chính vì vậy, lời giải cho bài toán này là nhà nước cần phải quy hoạch lại các khu vực vùng ven, gắn với quy hoạch phát triển kinh tế và nhà ở cho người dân.

Muốn giãn dân ra các khu vực ngoại thành, trước hết các khu vực đó phải có kinh tế phát triển, đáp ứng nhu cầu về việc làm cho họ.

Sau đó là các dịch vụ vui chơi, giải trí, trường học, bệnh viện, khu đô thị, nhà ở phải được quy hoạch đồng bộ, đầy đủ, để họ có thể sinh sống lâu dài, tạo sức hút đối với dân cư.

Đơn cử như với khu vực phía Tây như Láng - Hoà Lạc, bên cạnh các trường đại học, khu công nghiệp, nhà nước cần có quỹ đất cho các doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo và nhà ở.

Các sinh viên ra trường có nơi để "ở luôn lại chỗ", thay vì học xong lại vào trung tâm thành phố để làm việc, gây thêm sức ép về nhà ở, hạ tầng giao thông, ô nhiễm môi trường cho các đô thị.

Hay như khu vực phía Bắc gồm Sóc Sơn, Đông Anh, Mê Linh, với lợi thế gần sân bay Nội Bài, khu vực này nên được quy hoạch phát triển tiếp vận hậu cần, du lịch. Các hoạt động phát triển kinh tế nên tập trung tạo công ăn việc làm cho người dân tại khu vực và thu hút dân cư, người lao động từ khu vực khác.

Còn khu phía Đông gồm tỉnh Hưng Yên, huyện Gia Lâm nên phát triển những ngành như lương thực thực phẩm, chế biến nông sản, kho hậu cần lưu chuyển cho Hà Nội. Khu phía Nam nên quy hoạch để phát triển công nghiệp phụ trợ, công nghiệp nặng, kho bãi, trung chuyển hàng hóa vận chuyển giữa hai miền Nam Bắc.

Các quy hoạch phát triển kinh tế này sẽ giúp kinh tế của các khu vực vùng ven phát triển, qua đó, giúp thu hút dân cư đến sinh sống. Trái lại, các khu vực vệ tinh không phát triển, tất yếu sẽ khiến người dân, người lao động đổ xô vào trung tâm.

Trong khi đó, giá nhà tại nội đô đang không ngừng tăng cao, khiến họ không có cơ hội sở hữu nhà ở, gây bất ổn an sinh xã hội.

Cần bài toán tổng thể từ quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của Chính phủ để giải quyết vấn đề về nhà ở cho người dân tại các thành phố lớn.

Thực tế ở nhiều nước trong khu vực như Trung Quốc, Nhật Bản cho thấy, giá bất động sản tăng cao đã gây ra những hậu quả rất lớn. Một bộ phận không nhỏ thế hệ thanh niên không có khả năng mua nhà đã chọn lối sống “3 không”: không kết hôn, không mua nhà ở, không sinh con.

Dân số các nước vì thế mà trở nên già hoá nhanh chóng và làm phát sinh tình trạng mất cân bằng giới tính trẻ em, gây bất ổn xã hội.

Do đó, Chính phủ cần có bài toán tổng thể về phát triển kinh tế, xã hội, việc làm và nhà ở tại các khu vực vùng ven để hấp dẫn dân cư, góp phần giãn dân, giảm áp lực về hạ tầng giao thông, hạ tầng xã hội và ô nhiễm môi trường cho khu vực trung tâm.

Tại các khu vực này, quỹ đất giá rẻ vẫn còn rất nhiều. Người dân hoàn toàn có thể sở hữu nhà ở với giá phải chăng.

Bên cạnh bài toán lớn về kinh tế, xã hội, còn câu chuyện về tháo gỡ khó khăn cho nguồn cung các dự án và doanh nghiệp bất động sản để kéo hạ giá nhà thì sao, thưa ông?

Ông Nguyễn Quốc Khánh: Câu chuyện về pháp lý như tôi đã nói đến ở trên, dù các luật mới được sửa đổi ban hành giúp tháo gỡ vướng mắc pháp lý, nhưng việc giá bất động sản giảm là rất khó, do còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Còn đối với vấn đề tài chính, nguồn vốn giá rẻ cho các doanh nghiệp, Chính phủ nên khuyến khích sự phát triển của các quỹ đầu tư để nhiều nhà đầu tư vừa và nhỏ có thể tiếp cận các khoản vay, đa dạng các nguồn vốn để phát triển dự án.

Hiện cuộc chơi trên thị trường bất động sản đang thuộc về các chủ đầu tư lớn, có tiềm lực. Điều này là không công bằng với các doanh nghiệp và tiềm ẩn nhiều rủi ro với nền kinh tế.

Bài học từ Trung Quốc cho thấy, khi một doanh nghiệp bất động sản lớn sa sẩy, cả nền kinh tế lập tức rơi vào khó khăn.

Do đó, bên cạnh các doanh nghiệp lớn, cần có lớp các doanh nghiệp nhỏ song hành. Chính phủ cần có hành lang pháp lý, có cơ chế để các doanh nghiệp vừa và nhỏ có ý tưởng kinh doanh tốt, có môi trường thuận lợi để phát triển.

Đây cũng là cách để thị trường đa dạng các sản phẩm nhà ở giá rẻ cho người mua nhà.

Xin cảm ơn ông!