Tắc định giá đất khiến nhiều dự án "bất động"

Theo nhận định từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhiều doanh nghiệp phát triển dự án đang lâm vào cảnh “làm cũng chết mà không làm cũng chết” do không đo lường trước được những khó khăn trong khâu định giá đất.

Nhiều doanh nghiệp đang phải đối mặt với nguy cơ nợ nần sau khi triển khai dự án, bởi chi phí phát sinh trong thời gian định giá đất kéo dài và tiền sử dụng đất “bỗng dưng” tăng vọt.

Nhiều doanh nghiệp có dự án không thể triển khai do “tắc” tính tiền sử dụng đất. Không ít dự án đã hoàn thiện, nhưng cũng không thể bán hàng vì phải chờ hoàn tất nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đất đai.

Việc phê duyệt giá đất kéo dài, có thể mất đến vài năm, thậm chí hàng chục năm, không chỉ gây ra tình trạng đình trệ, mà còn làm tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp. Trong thời gian chờ định giá, doanh nghiệp vẫn phải gánh chịu các chi phí lãi vay, chi phí cơ hội.

Quy trình kéo dài và giá trị tiền sử dụng đất không thể dự đoán chính xác cũng gây ra khó khăn cho doanh nghiệp trong việc dự báo và lập kế hoạch tài chính, khiến các doanh nghiệp đối mặt với rủi ro thiếu hụt tài chính hoặc không đủ khả năng chi trả nợ.

Theo VARS, tiền sử dụng đất luôn là một trong các yếu tố “nặng gánh nhất” với các doanh nghiệp đầu tư, phát triển dự án bất động sản. Khoản tiền này không chỉ đòi hỏi doanh nghiệp phải chuẩn bị một nguồn lực tài chính lớn để hoàn thành nghĩa vụ, mà ngay cả việc xác định nghĩa vụ này cũng tương đối phức tạp, mất rất nhiều thời gian.

Đó là chưa kể đến việc, kể cả khi đã nộp tiền sử dụng đất rồi, vẫn có nhiều rủi ro, mà đôi khi doanh nghiệp không lường trước được.

Đối với các dự án được áp dụng tính tạm tiền sử dụng đất trước đây, doanh nghiệp tiếp tục phải đứng trước thách thức rất lớn với khoản phải nộp bổ sung, dẫn đến nguy cơ thua lỗ.

Minh chứng là trong thời gian qua, không ít doanh nghiệp đã không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước do chi phí tiền sử dụng đất tăng cao.

Nhiều doanh nghiệp đã hoàn thành dự án và bàn giao cho người dân vẫn nộp thêm tiền sử dụng đất bổ sung, khi UBND tỉnh, thành phố rà soát lại tiền sử dụng đất.

Định giá đất bị đẩy lên cao

Nguyên nhân của thực trạng định giá đất tăng cao, theo ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, là do tại một số địa phương đã duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai tương đối cao.

Việc xác định giá đất tại các địa phương này chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh, được thực hiện bằng cách so sánh với mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch trên thị trường như việc đấu giá đất.

Trong khi đó, thời gian gần đây, do nguồn cung sản phẩm khan hiếm, mức giá đấu trúng thường bị đẩy lên cao, làm mức giá của thửa đất cần định giá được duyệt cao theo.

Bên cạnh đó, việc sử dụng dữ liệu đầu vào để xác định giá đất trong khoảng hai năm gần đây, có thể trùng với thời điểm thị trường còn đang trong giai đoạn nóng sốt. Điều này là bất hợp lý, khiến mức giá đất bị đẩy lên cao, không phù hợp với tình hình thực tế hiện tại, ông Chung nhận định.

Mặt khác, các sai phạm trong việc thẩm định giá làm thất thu ngân sách nhà nước trong thời gian qua đã khiến các cán bộ địa phương có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý.

Vì vậy, để “an toàn” trong việc định giá nhằm tránh rủi ro bị xem xét trách nhiệm về sau, cán bộ địa phương thường lựa chọn duyệt giá đất ở mức cao hoặc chậm trễ trong việc phê duyệt.

Những dự án đã được phê duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai sớm thường cao hơn rất nhiều so với mặt bằng, khiến hiệu quả kinh doanh của dự án thấp, thậm chí có nguy cơ lỗ. Trong khi, những dự án chưa được xác định giá đất thì bị đình trệ, chậm tiến độ.

Cần xem xét tính toán lại tiền sử dụng đất

Đáng chú ý, khi các chi phí phát sinh trong thời gian chờ định giá đất và tiền sử dụng đất theo bảng giá đất mới tăng cao, để đảm bảo mức lợi nhuận kỳ vọng, doanh nghiệp sẽ điều chỉnh giá bán bất động sản cao hơn.

Ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản tại một số thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội đã liên tục thiết lập mặt bằng cao mới trong suốt thời gian qua. Nếu tiếp tục tăng, cơ hội tiếp cận nhà ở với phần đông người dân gặp khó khăn rất lớn.

Để giải quyết tình trạng này, ông Chung cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới.

Theo đó, nhà nước cần quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ. Và dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới, ông Chung chia sẻ.

Ông Nguyễn Văn Lợi, Giám đốc Công ty CP Bất động sản Đất Vàng Hải Dương cũng kiến nghị, nhà nước cần xem xét và tính toán lại tiền sử dụng đất đối với các dự án đã được phê duyệt tiền sử dụng đất mà doanh nghiệp phản ánh có thời điểm và phương pháp tính chưa hợp lý.

Đồng thời, nhà nước cần miễn tiền phạt chậm nộp cho doanh nghiệp nếu có kết luận về việc các dự án nói trên được xác định giá đất chưa hợp lý.

Với các dự án mới, đang hoàn tất thủ tục phê duyệt và chưa đóng tiền sử dụng đất, cơ quan quản lý nhà nước nên chốt thời điểm và phương pháp tính với doanh nghiệp để doanh nghiệp tính toán được chi phí và hiệu quả của dự án trước khi thực hiện.