Từ giá nhà tăng phi mã

Tại Bình Dương, từ tháng 9, Tập đoàn Lê Phong mở bán rầm rộ Dự án nhà ở xã hội Tân Đông Hiệp (tên thương mại New Lavida Dĩ An). Trong 2 block của dự án, block A có 308 căn hộ, trong đó có 200 căn nhà ở xã hội (NƠXH), 108 căn nhà ở thương mại; Block B có 565 căn nhà ở xã hội, diện tích 30-64 m2. Giá căn hộ NƠXH 30 m2 là gần 26 triệu đồng/m2, tức 768 triệu đồng/căn. Giá căn 57 m2 2 phòng ngủ là gần 1,5 tỷ đồng/căn.

Dự án NƠXH Thủ Thiêm Green House do Công ty cổ phần Đầu tư Thủ Thiêm Group làm chủ đầu tư cũng có giá thấp nhất là 25 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT. Mức giá này được đánh giá là khá cao, thậm chí bằng giá nhiều dự án nhà ở thương mại bàn giao trước đó.

Tại Hà Nội, dự án NƠXH gần đây nhất được mở bán là NHS Trung Văn vào tháng 3/2023. Thời điểm đó, với giá công bố 20 triệu đồng/m2, dự án này đã gây sốc thị trường, bởi trước đó các dự án NƠXH chỉ dao động ở mức 12-16 triệu đồng/m2 - phù hợp người thu nhập thấp. Nhưng hiện tại, dù chưa giao nhận nhà, nhưng đã có thông tin rao bán các căn hộ trong dự án này. Đáng nói là giá được rao đã tăng hơn gấp đôi so mức ban đầu, lên từ 40-50 triệu đồng/m2, tương đương các dự án nhà ở thương mại tầm trung.

Những phản ánh về giá cho thấy sự mất cân bằng cung cầu của dự án NƠXH. Đồng thời cũng phản ánh khó khăn của các bên khi tham gia vào thực hiện các dự án này. Thực tế, hiện nay các dự án NƠXH đang vướng rất nhiều thủ tục giấy tờ. Ông Nguyễn Việt Quang, Phó Chủ tịch Tập đoàn Vingroup cho biết, bên cạnh các thủ tục chung như phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư… dự án NƠXH còn phát sinh thêm các thủ tục về xác nhận các đối tượng được mua, thuê NƠXH; thủ tục thẩm định giá bán, giá cho thuê NƠXH… dẫn đến các thủ tục thực hiện NƠXH kéo dài. Tổng thời gian hoàn thành thủ tục dự án NƠXH từ lúc bắt đầu triển khai đến khi khởi công thường khoảng 2 năm. Chưa kể doanh nghiệp khi làm đều phải có lợi nhuận, hoặc ít nhất là không thua lỗ. Tuy nhiên việc “đóng khung” mức giá bán khiến doanh nghiệp rất khó có lợi từ các dự án này, dù đã nhận được nhiều ưu đãi. Do đó, nhiều doanh nghiệp không “mặn mà” với các dự án này.

Dù sao, đã mua đất thì doanh nghiệp sẽ chọn làm nhà ở thương mại có lãi chứ không ai chọn làm gói ưu đãi 120 nghìn tỷ đồng cho phát triển NƠXH để thua lỗ. Chưa kể, gói 120 nghìn tỷ vốn ưu đãi cho doanh nghiệp làm NƠXH hiện nay, theo nhiều doanh nghiệp, là chưa đủ. “Cần bổ sung một gói tín dụng ưu đãi mới cho gói ưu đãi 120 nghìn tỷ đồng để phát triển NƠXH, theo hướng tái cấp bù lãi suất cho doanh nghiệp vay tiền đầu tư gói ưu đãi 120 nghìn tỷ đồng phát triển NƠXH”, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành cho hay.

Đến mức giá cho thuê bất ngờ

Trong bối cảnh trên, UBND thành phố Hà Nội đã có “sáng kiến” cho người dân thuê NƠXH và đang lấy ý kiến dự thảo về “sáng kiến” này. Tuy nhiên, tại dự thảo, tiếp tục có mức giá cũng “sốc” không kém so giá nhà. Hà Nội dự kiến sẽ phân giá thuê NƠXH thành 4 loại, áp dụng với mức giá tối thiểu và tối đa.

Cụ thể, với nhà dưới 10 tầng, giá thấp nhất là 48 nghìn đồng/m2/tháng, áp dụng với căn tối thiểu 25 m2 tương đương tiền thuê 1,2 triệu đồng/tháng và căn tối đa 70 m2 tương đương khoảng 3,4 triệu đồng/tháng/căn. Nhà từ 10-20 tầng, giá áp dụng với căn tối thiểu là 49 nghìn đồng/m2/tháng và tối đa là 98 nghìn đồng/m2/tháng. Nhà từ 20-30 tầng, giá áp dụng với căn tối thiểu là 73 nghìn đồng/m2/tháng và tối đa là 146 nghìn đồng/m2/tháng. Mức cao nhất áp dụng cho tòa nhà cao trên 30 tầng với giá thuê 198.000/m2/tháng.

Nếu áp theo quy chuẩn diện tích tối đa là 70 m2 thì giá thuê NƠXH cao nhất lên đến gần 13,9 triệu đồng/căn/tháng. Chưa kể chi phí điện nước, bảo trì, bảo hiểm cháy nổ… Mức giá này còn cao hơn so mức thuê căn hộ nhà ở thương mại ở những khu đô thị cũ. Như vậy, có vẻ như cả về giá mua nhà lẫn giá cho thuê, NƠXH đang dần biến thành… nhà ở thương mại. Tuy nhiên, nhìn sang thị trường TP Hồ Chí Minh, khung giá thuê NƠXH đã ban hành cao hơn so dự thảo khung giá của Hà Nội với mức từ 96 đến 235 nghìn đồng/m2/tháng.

Với những mức giá trên, giới chuyên gia đánh giá là “vượt tầm với” của đại đa số công nhân, lao động - đối tượng hỗ trợ mà NƠXH hướng tới. Để hài hòa nếu một hộ gia đình 3-4 người, thu nhập không cao, có thể chọn thuê căn hộ trên dưới 40 m2, giá thuê khoảng 5 triệu đồng/tháng là hợp lý. Bởi giá thuê cũng cần đủ hấp dẫn, nhỉnh hơn chi phí thuê nhà xưởng công nghiệp để nhà đầu tư tư nhân có thể tham gia làm dự án NƠXH.