Thị trường bất động sản nhà ở tại Hà Nội đã có sự cải thiện trong quý 1/2024, nguồn cung và sức cầu ở phân khúc căn hộ và biệt thự liền kề có sự tăng trưởng tốt, tuy nhiên ở một số loại hình như nhà ở bình dân lại thiếu hụt…

Savills Việt Nam vừa công báo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý 1/2023. Nhìn chung thị trường đã có dấu hiệu phục hồi nhẹ…

TĂNG TRƯỞNG NGUỒN CUNG

Theo báo cáo, nguồn cung mới trong quý 1/2024 của phân khúc căn hộ tăng 41% theo quý và 99% theo năm với 4.062 căn. Các giai đoạn tiếp theo của 8 dự án hiện tại đã cung cấp 3.100 căn, chiếm 76% thị phần và 24% còn lại đến từ dự án Lumière EverGreen. Nguồn cung sơ cấp với 12.928 căn tăng 9% theo quý nhưng giảm 34% theo năm.

Số lượng căn bán được đạt 5.308 căn, tăng 74% theo quý và 99% theo năm. Hạng B chiếm 88% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ 45%.

Về giá bán, giá sơ cấp đạt 59 triệu đồng/m2, tăng 3% theo quý và 14% theo năm. Tuy nhiên, thị trường có sự thiếu hụt về sản phẩm dưới 30 triệu đồng/m2, các sản phẩm này chỉ chiếm 4% nguồn cung mới và được bán hết.

Các căn hộ có giá từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 47% thị phần. Các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 49% thị phần. Kể từ năm 2020, nguồn cung sơ cấp của Hạng C giảm 47% mỗi năm. Hạng C sẽ đóng góp 26% của nguồn cung tương lai.

“Giá sơ cấp tăng cùng với nguồn cung sơ cấp giảm tạo điều kiện cho giá thứ cấp tăng. Các sản phẩm thứ cấp phần lớn đã sẵn sàng để ở, có pháp lý đầy đủ và có giá cả phải chăng hơn. Trong quý 1/2024, giá sơ cấp trung bình cao hơn 40% so với giá thứ cấp”, báo cáo nêu.

Trong năm 2024, Savills dự kiến, có 12 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ cung cấp 12.300 căn. Hạng B sẽ chiếm 87% thị phần; các quận, huyện như Nam Từ Liêm, Hà Đông và Đông Anh sẽ cung cấp 82% thị phần.

Các luật sửa đổi được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển. Từ năm 2025 trở đi, sẽ có khoảng 84.400 căn hộ từ 101 dự án sẽ được mở bán.

Sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến sau 2026. Cải thiện cơ sở hạ tầng, sản phẩm giá cả phải chăng và tiện ích đa dạng là những yếu tố thành công then chốt.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp Cao, Bộ Phận Nghiên Cứu và Tư Vấn, Savills Hà Nội cho biết: “Nhìn chung, thị trường tiếp tục cải thiện tuy nhiên nguồn cung căn hộ hạng B vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Các dự án cơ sở hạ tầng lớn có thể cung cấp sản phẩm có giá cả phải chăng hơn cho thị trường đại chúng”.

Về căn hộ dịch vụ, nguồn cung giữ ổn định theo quý và tăng 2% theo năm, sau khi hai dự án Lancaster Luminaire và L7 West Lake Hà Nội đi vào hoạt động năm 2023.

Tỷ lệ lấp đầy đạt 82%, giảm 1 điểm % theo quý nhưng tăng 2 điểm % theo năm. Giá thuê trung bình đạt 579 nghìn đồng/m2/tháng, ổn định theo quý và tăng 4% theo năm.

Đối với nguồn cung tương lai, Savills dự báo, có 3.821 căn hộ dịch vụ được ghi nhận từ năm 2024 trở đi. Hai dự án dự kiến đi vào hoạt động trong năm 2024 với 454 căn. Quận Tây Hồ sẽ chiếm nguồn cung tương lai lớn nhất với 63%, tương đương 6 dự án mới hay 2.423 căn. Trong năm 2025, Tây Hồ View Complex dự kiến sẽ bổ sung thêm nguồn cung căn hộ hạng A lớn nhất.

Các đơn vị vận hành quốc tế sẽ chiếm 87% nguồn cung tương lai, bao gồm The Ascott, Lotte Group, Parkroyal Serviced Suites, Shila Hotels & Resorts, Hilton, and Hyatt.

“Thị trường căn hộ dịch vụ vẫn duy trì hoạt động mạnh mẽ nhờ có nguồn vốn FDI dồi dào. Tất cả các chỉ số thị trường đều hướng tới kết quả này và các dự án hạ tầng mới sắp đi vào hoạt động cũng củng cố thêm triển vọng của thị trường”, ông Matthew Powell, Giám Đốc, Savills Hà Nội

NGUỒN CUNG BIỆT THỰ LIỀN KỀ TĂNG 221% THEO NĂM

Cũng gia tăng nguồn cung như phân khúc căn hộ, trong quý 1 nguồn cung mới của biệt thự liền kề đạt 93 căn, tăng 7% theo quý và 221% theo năm, bao gồm 50 căn biệt thự tại dự án hiện hữu Solasta Mansion tại Hà Đông, và 43 căn shophouses từ dự án mới Him Lam Thường Tín.

Nguồn cung sơ cấp đạt 665 căn từ 16 dự án, giảm 6% theo quý và 12% theo năm sau khi một dự án ở Đông Anh bị thành phố thu hồi. Biệt thự là loại hình chiếm ưu thế với 41% nguồn cung sơ cấp do có các căn mới tại dự án Solasta Mansion.

Số lượng giao dịch trong quý 1 tăng 189% theo quý và 110% theo năm, đạt 185 căn. Số căn bán được riêng trong quý đã đạt 52% tổng số giao dịch của cả năm 2023. Cùng với đó, 63% nguồn cung mới đã được hấp thụ trong quý.

Đáng chú ý, 72% tổng số giao dịch trong quý được ghi nhận ở quận Hà Đông, nơi sẽ có tuyến đường Lê Quang Đạo kéo dài kết nối 2 quận Nam Từ Liêm và Hà Đông dự kiến hoàn thành trong quý 2/2024.

Theo Savills, giá sơ cấp của biệt thự tăng 3% theo quý lên 164 triệu đồng/m2 đất do nguồn cung mới gia nhập trong quý 1/2024. Liền kề giảm 1% theo quý xuống 192 triệu đồng/m2 đất, trong khi shophouse giảm 15% theo quý xuống 279 triệu đồng/m2 đất chủ yếu do nguồn cung mới giá thấp tại huyện Thường Tín.

Giá bán sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao sẽ tiếp tục đem nguồn cầu tới thị trường thứ cấp. Giá bán thứ cấp biệt thự và shophouse theo m2 đất đã tăng 14% theo năm trong khi nhà liền kề tăng 20% theo năm. Dù ghi nhận mức tăng cao, nhưng giá thứ cấp theo căn vẫn thấp hơn giá sơ cấp 11%.

Tới cuối năm 2024, dự kiến có 2.977 căn từ 13 dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường. Đông Anh chiếm tỷ trọng lớn nhất với 34% nguồn cung tương lai với một đại dự án, theo sau là Hà Đông với 19% và Hoài Đức với 16%.

Ông Matthew Powell Giám Đốc, Savills Hà Nội nhận định: “Nguồn cung vẫn đang thấp. Các thông số đều đang ở mức thấp. Đây là cơ hội phù hợp cho các nguồn cung mới với mức giá hợp lý”.