Giá tăng không đồng nghĩa với phát triển

Một nghịch lý đang hiện hữu rõ nét trên thị trường bất động sản khi giá bán liên tục leo thang nhưng theo bà Nguyễn Thị Vân Khanh, Tổng giám đốc Gamuda Land Việt Nam, điều đó không đồng nghĩa với một thị trường khỏe mạnh.

Bà Khanh nhận định, khi đường cong giá đi lên quá nhanh, thách thức không chỉ nằm ở phía người mua, mà còn đè nặng lên chính các chủ đầu tư. Áp lực lớn nhất đến từ việc phát triển quỹ đất khi chi phí đầu vào tăng cao và các thương vụ mua bán sáp nhập trở nên khó khăn hơn trong bối cảnh kỳ vọng thị trường bị đẩy lên.

"Trong một thị trường tăng nóng, động lực giao dịch có thể suy giảm, bởi khoảng cách giữa kỳ vọng và thực tế ngày càng lớn. Điều này buộc doanh nghiệp phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn trong chiến lược mở rộng, thay vì chạy theo quy mô bằng mọi giá", bà Khanh chia sẻ tại sự kiện khởi động Giải thưởng bất động sản Việt Nam PropertyGuru 2026 tổ chức mới đây tại TP.HCM.

Gamuda Land là đơn vị chiến thắng hạng mục Nhà phát triển cộng đồng xuất sắc tại Giải thưởng bất động sản Việt Nam PropertyGuru 2025.

Lãnh đạo Gamuda Land Việt Nam nhấn mạnh việc quản trị sẽ trở thành “vùng lõi” cạnh tranh. Nếu trước đây, lợi thế của doanh nghiệp bất động sản nằm ở quỹ đất và tốc độ triển khai, thì trong chu kỳ mới, năng lực quản trị mới là yếu tố quyết định. Từ việc kiểm soát chi phí, tối ưu dòng tiền, đến ứng dụng công nghệ và số hóa vận hành, doanh nghiệp buộc phải tái cấu trúc toàn diện để thích ứng với biến động.

"Tại Gamuda Land, chiến lược số hóa, từ ứng dụng AI trong thiết kế đến tối ưu quy trình vận hành... đang được đẩy mạnh như một cách để nâng cao hiệu quả và giảm áp lực chi phí", bà Khanh nói.

Quan trọng hơn, theo đại diện doanh nghiệp này, quản trị không còn là câu chuyện nội bộ, mà gắn trực tiếp với trải nghiệm khách hàng, từ tiến độ dự án, chất lượng sản phẩm đến khả năng chia sẻ rủi ro tài chính.

"Trong bối cảnh lãi suất biến động, các công cụ như hỗ trợ lãi suất hay giãn tiến độ thanh toán đang trở thành 'van điều tiết' giúp duy trì thanh khoản thị trường", bà Khanh đánh giá.

Thị trường phân hóa, cơ hội thuộc về giá trị thực

Dữ liệu lớn từ nền tảng công nghệ Batdongsan.com.vn (thuộc PropertyGuru) đang hé lộ những chuyển động đáng chú ý của thị trường bất động sản.

Trong quý I/2026, thị trường ghi nhận những nhịp điều chỉnh nhẹ. Tại Hà Nội, giá rao bán đất nền giảm khoảng 4% so với cuối năm 2025; trong khi đó, khu vực TP.HCM cũ chứng kiến giá nhà riêng lùi khoảng 2%. Đây không đơn thuần là biến động ngắn hạn, mà phản ánh rõ áp lực đang dồn lên các sản phẩm mang tính đầu cơ hoặc phụ thuộc lớn vào đòn bẩy tài chính. Khi chi phí vốn gia tăng và dòng tiền trở nên thận trọng hơn, những phân khúc “đánh cược vào kỳ vọng” bắt đầu bị thử thách.

Ngược lại, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục cho thấy sức đề kháng mạnh mẽ. Lượng tìm kiếm căn hộ tại Hà Nội tăng vọt 50% ngay sau Tết, trong khi nhu cầu đối với nhà riêng tại TP.HCM cũng bật tăng 36%, một chỉ dấu rõ ràng cho dòng tiền “thật” đang quay trở lại. Trong bối cảnh vĩ mô nhiều biến số, khi giá vàng liên tục biến động và bất động sản bước vào pha điều chỉnh, câu hỏi “giữ tiền ở đâu” trở nên cấp thiết hơn bao giờ hết.

Theo ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nếu đặt trong chu kỳ dài 2015 - 2025, mỗi kênh đầu tư đều có “nhịp thở” riêng. Vàng thường phản ứng rất nhanh với tâm lý phòng thủ, có thể tăng mạnh trong giai đoạn bất ổn nhưng cũng dễ rơi vào trạng thái đi ngang kéo dài. Bất động sản hiếm khi tạo ra những cú bứt phá đột biến trong ngắn hạn, nhưng lại hình thành một đường tăng trưởng ổn định và bền bỉ theo thời gian.

“Dữ liệu 10 năm cho thấy bất động sản là kênh tích lũy giá trị bền vững, ít bị chi phối bởi các cú sốc ngắn hạn hơn so với vàng hay chứng khoán,” ông Dương nhấn mạnh.

Tuy nhiên, ông cũng khẳng định, cốt lõi của giá trị này nằm ở những nền tảng không thể thay thế, đó là nhu cầu ở thực luôn hiện hữu, hạ tầng không ngừng cải thiện và quá trình đô thị hóa diễn ra liên tục. Đây là những động lực dài hạn mà không kênh đầu tư nào dễ dàng sao chép.

Ông Dương nhận định, năm 2026 sẽ là giai đoạn “củng cố niềm tin”, nơi thị trường không còn tăng trưởng đồng loạt, mà lựa chọn những phân khúc có nền tảng vững chắc như căn hộ và nhà ở phục vụ nhu cầu thực. Trong bối cảnh đó, yếu tố ESG (môi trường, xã hội, quản trị) không còn là xu hướng, mà trở thành tiêu chuẩn mới.