Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận năm 2023 của DKRA, 3 loại hình biệt thự nghỉ dưỡng, nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng và condotel có nguồn cung sơ cấp nằm ở mức thấp, sức mua và giao dịch kém.

TRƯỢT DÀI TRÊN ĐƯỜNG BĂNG

Báo cáo cho biết, nguồn cung sơ cấp biệt thự nghỉ dưỡng duy trì ở mức thấp, bằng 62% so với cùng kỳ, tập trung chủ yếu tại Quảng Nam và Thừa Thiên Huế, chiếm khoảng 86% tổng nguồn cung sơ cấp. Sức cầu chung thị trường giảm đáng kể, ghi nhận mức thấp nhất trong 5 năm qua và bằng 7% so với năm 2022.

Giao dịch sụt giảm ở hầu hết các dự án, lượng tiêu thụ phần lớn tập trung ở những dự án đã bàn giao và được vận hành bởi những thương hiệu có tiếng trên thị trường. Mặt bằng giá bán sơ cấp loại hình biệt thự nghỉ dưỡng không biến động so với cùng kỳ năm trước và vẫn duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, các chính sách chia sẻ lợi nhuận, doanh thu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất… vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản. Dù có sự khởi sắc về du lịch, song rất khó để thị trường có thể phục hồi trong ngắn hạn khi những nút thắt về pháp lý, tín dụng chưa được tháo gỡ và niềm tin của nhà đầu tư chưa tích cực trở lại.

Tương tự, loại hình nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng nguồn cung sơ cấp tiếp tục xu hướng giảm, chỉ tương đương 16% so với cùng kỳ, phần lớn đến từ dự án sơ cấp đã mở bán từ năm trước, tuy nhiên không có giao dịch nào được ghi nhận. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ, mức giá chào bán hiện tại dao động từ 7,1 – 16,3 tỷ đồng/căn. Riêng thị trường thứ cấp tiếp tục ảm đạm, không ghi nhận phát sinh giao dịch.

"Giữa bối cảnh thị trường khá trầm lắng, nền kinh tế còn nhiều thách thức, pháp lý chưa được tháo gỡ, cũng như nguồn vốn tín dụng khó tiếp cận đã tác động tiêu cực đến thị trường, thanh khoản dự kiến sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn trong thời gian tới và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn", DKRA phân tích.

Cùng với đó, nguồn cung sơ cấp condotel trên toàn thị trường sụt giảm đáng kể, bằng 61% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ đã mở bán trước đó.

Còn sức cầu chung thị trường ở mức thấp, lượng tiêu thụ ghi nhận mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây và bằng 3% so với năm 2022, giao dịch tập trung phần lớn ở những nhóm sản phẩm có mức giá bán dao động khoảng 3 - 4 tỷ đồng/căn. Quảng Nam vẫn là khu vực dẫn dắt thị trường khi chiếm tỷ trọng lớn trong tổng nguồn cung và tổng lượng tiêu thụ, tương đương 58% và 92%.

Về mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, thị trường ghi nhận một số tin rao thứ cấp với mức giá giảm 10 - 15% so với giá bán trên hợp đồng, chủ yếu tập trung ở những nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy ngân hàng.

Trong bối cảnh nền kinh tế vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực, thị trường khách quốc tế trọng điểm dự báo tăng trưởng không cao, dòng tiền thu nhập từ du lịch vẫn chưa có sự tăng trưởng đột phá, vì vậy thị trường condotel nhiều khả năng khó có tín hiệu khởi sắc trong ngắn hạn.

Theo DKRA, dự kiến nguồn cung loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và vùng phụ cận năm 2024 tiếp tục duy trì ở mức thấp, dao động khoảng 30 - 50 căn toàn thị trường. Thanh khoản thị trường dự kiến sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn và khó có những đột biến trong ngắn hạn khi nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ.

Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định và không có biến động so năm 2023. Các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, thanh toán giãn tiến độ… vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay.

NHÀ Ở CŨNG KHÔNG KHẢ QUAN

Đồng cảnh ngộ với bất động sản nghỉ dưỡng, thị trường nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận cũng có sự giảm sút nghiêm trọng. Cụ thể, về căn hộ nguồn cung mới và sơ cấp toàn thị trường lần lượt tăng 28% và 29% so với năm 2022, chủ yếu phân bố tại Đà Nẵng. Các dự án tập trung tại khu vực quận Ngũ Hành Sơn, chiếm 67% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Sức cầu thị trường ghi nhận tăng 9 điểm phần trăm so với năm 2022, tuy nhiên phần lớn chỉ đến từ một dự án mới được mở bán tại khu vực quận Ngũ Hành Sơn. Giao dịch tập trung ở những dự án tầm trung mức giá từ 50 - 60 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý, được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, tiềm lực tài chính mạnh.

Trong khi đó, giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 3% - 5% ở những phân kỳ tiếp theo của dự án nhưng được hỗ trợ bằng nhiều chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, ân hạn nợ gốc, lãi vay từ chủ đầu tư. Ở chiều ngược lại trên thị trường thứ cấp phần lớn người bán chủ động giảm giá phổ biến 2 – 6% so với đầu năm nhằm kỳ vọng gia tăng thanh khoản.

DKRA cho rằng, nguồn cung mới đưa ra thị trường dự kiến tăng nhẹ so với năm 2023, dao động ở mức 800 – 1.000 căn hộ, phần lớn nguồn cung tập trung tại Đà Nẵng. Phân khúc căn hộ hạng A tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nguồn cung mới đưa ra thị trường, tập trung khu vực quận Ngũ Hành Sơn.

Theo đó, thanh khoản thị trường sơ cấp tập trung ở những dự án thuộc quận Ngũ Hành Sơn mức giá dao động từ 50 - 65 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động hoặc điều chỉnh tăng nhẹ trước áp lực các chi phí đầu vào.

Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, hỗ trợ ân hạn gốc, lãi vay ngân hàng… tiếp tục được đẩy mạnh nhằm kích cầu thị trường. Thanh khoản sơ cấp lẫn thứ cấp khó có đột biến trong ngắn hạn và được kỳ vọng có những cải thiện rõ nét từ giai đoạn nửa cuối năm 2024.

Còn nhà phố, biệt thự có nguồn cung sơ cấp tiếp tục giảm hơn 46% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho mở bán từ những năm trước, chiếm 73% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Hàng loạt dự án ngừng triển khai do vướng mắc pháp lý, doanh nghiệp thiếu vốn, thị trường chung gặp khó đã ảnh hưởng tiêu cực tâm lý nhà đầu tư khiến thanh khoản thị trường liên tục sụt giảm từ giữa cuối quý 2/2022 đến nay. Sức cầu chung ở mức thấp, lượng tiêu thụ chỉ tương đương 16% so với năm trước, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm sản phẩm nhà liên kế với mức giá trung bình dưới 10 tỷ đồng/căn.

Hiện, mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động trong khi đó thị trường thứ cấp kém sôi động, mức giá ghi nhận giảm trung bình 5 - 7% so với cùng kỳ, chủ yếu tập trung ở nhóm các dự án đã triển khai lâu năm, xây dựng chậm tiến độ cũng như chưa có pháp lý hoàn thiện.

Trước những động thái tích cực từ Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường, nhất là khó khăn về pháp lý, nguồn vốn… sẽ góp phần tạo điều kiện thúc đẩy sự hồi phục của thị trường trong thời gian tới.

Báo cáo đề cập, nguồn cung mới dự kiến của thị trường này tiếp tục khan hiếm và tương đương năm 2023, dao động khoảng 200 - 250 căn, phần lớn đến từ giai đoạn tiếp theo của những dự án mở bán trước đó.

Sức cầu chung có thể tăng nhẹ so với 2023, nhưng khó có sự đột biến trong ngắn hạn và tập trung chủ yếu tại những dự án có pháp lý hoàn thiện. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ở mức ổn định, những chính sách ưu đãi, chiết khấu khi thanh toán nhanh vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi.

Thị trường thứ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang. Dưới áp lực về dòng tiền có thể thị trường sẽ ghi nhận tình trạng giảm giá ở nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy ngân hàng.

LƯỢNG TIÊU THỤ ĐẤT NỀN GIẢM XUỐNG RẤT THẤP

Về thị trường đất nền, trong năm 2023 nguồn cung mới giảm mạnh tương đương khoảng 26% so với năm trước. Đây là mức thấp nhất trong 5 năm qua. Nguồn cung mới tập trung tại Quảng Nam, Đà Nẵng với tỷ trọng đạt lần lượt 58% và 42%. Thừa Thiên Huế tiếp tục khan hiếm dự án mở bán mới.

Đồng thời, lượng tiêu thụ mới của thị trường ở mức rất thấp chỉ tương đương 15% so với năm trước. Giao dịch phát sinh chủ yếu trong 6 tháng đầu năm, tập trung ở nhóm sản phẩm có mức giá 44,5 – 59,5 triệu đồng/m2 tại Đà Nẵng và 10,6 – 11,3 triệu đồng/m2 tại Quảng Nam.

“Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 7 - 9% so với lần mở bán trước đó. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư áp dụng các chính sách: kéo giãn tiến độ thanh toán, cam kết lợi nhuận, cam kết mua lại, hỗ trợ ngân hàng… nhằm kích cầu thị trường”, báo cáo cho thấy.

Thị trường thứ cấp của đất nền ghi nhận mức giảm trung bình 8 - 10% so với đầu năm, cục bộ ở nhóm sản phẩm vướng mắc về pháp lý, triển khai chậm trễ, chậm bàn giao sổ cho khách hàng… Tuy nhiên, việc một số nhóm đầu tư vẫn trong trạng thái quan sát và chờ đợi bắt đáy sản phẩm dẫn đến thanh khoản thị trường chỉ ở mức trung bình.

Dự báo trong năm 2024 về thị trường đất nền Đà Nẵng và vùng phụ cận, DKRA dự kiến giảm nhẹ so với năm 2023, dao động trong khoảng 450 - 550 nền. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở các giai đoạn mở bán trước đó. Sức cầu của thị trường vẫn ở mức thấp, các dự án được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín, có tiềm lực tài chính, dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý… thu hút được sự chú ý của các nhà đầu tư.

Còn mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với năm 2023, các chính sách kích cầu thị trường tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng. Thanh khoản và mặt bằng giá thứ cấp tiếp tục đà giảm của năm 2023 đặc biệt ở nhóm dự án vướng mắc về pháp lý, nhóm khách hàng có sử dụng vốn vay.