Chia sẻ tại một hội thảo về bất động sản nghỉ dưỡng của Savills mới đây, ông Mauro Gasparrotti, Giám đốc Savills Hotels châu Á – Thái Bình Dương cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang chìm trong khó khăn giống như một "nàng công chúa đẹp ngủ trong rừng sâu".

Để các nhà phát triển dự án "đánh thức được nàng công chúa", "cứu vớt" được thị trường là thách thức rất lớn. Bởi khó khăn mà bất động sản nghỉ dưỡng đang gặp phải ở mọi mặt, mọi khía cạnh của thị trường, không dễ dàng hoá giải.

"Tắc" dòng chảy dự án

Theo dòng đời phát triển của dự án, ông Peter Meyer, Tổng giám đốc Lodgis Hospitality đã chỉ ra thách thức đầu tiên các doanh nghiệp gặp phải khi đầu tư một dự án bất động sản nghỉ dưỡng là thủ tục pháp lý.

Hiện thủ tục pháp lý để triển khai các dự án đang vướng mắc rất lớn. Các doanh nghiệp mất thời gian dài để hoàn thiện pháp lý, nhiều trường hợp không hoàn thành được thủ tục để triển khai.

Thực tế cho thấy, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã buộc phải dừng xây dựng trong thời gian vừa qua do vướng mắc pháp lý.

Trước đó, ông Dương Văn Bắc, Giám đốc tài chính Novaland cho biết, pháp lý chiếm đến 80% các khó khăn hiện tại của doanh nghiệp bất động sản. Hiện tập đoàn này đang triển khai một số dự án nghỉ dưỡng như NovaWorld Ho Tram và NovaWorld Phan Thiet.

Tuy nhiên, các dự án này đều gặp vướng mắc pháp lý như thời gian để cơ quan thẩm quyền cho ý kiến/phê duyệt các thủ tục chưa đồng bộ với quá trình phát triển thực tế. Thủ tục tính tiền sử dụng đất, thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch, vướng đất công do tiến trình cổ phần hóa chậm.

Bên cạnh đó, sự thiếu đồng bộ, chồng chéo giữa các văn bản luật, dưới luật và giữa các quy hoạch khiến cho nhiều cơ quan chức năng và doanh nghiệp lúng túng trong áp dụng.

Cùng với vướng mắc pháp lý, các nhà phát triển dự án cũng gặp khó khăn rất lớn về dòng vốn. Theo ông Peter, nguồn vốn từ các ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, huy động vốn trên thị trường chứng khoán đang bị siết chặt. Điều này dẫn đến nhiều dự án gặp khó khăn không thể tiếp tục hoàn thiện.

Mặt khác, thị trường bất động sản nói chung và bất động sản nghỉ dưỡng nói riêng rơi vào trầm lắng từ giữa năm 2022, nhiều nhà đầu tư mất niềm tin vào thị trường, khiến các dự án không có thanh khoản.

Việc chủ đầu tư không có dòng tiền từ các khách hàng càng làm trầm trọng thêm các khó khăn về nguồn vốn của doanh nghiệp.

Theo số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, quý III/2023, cả nước chỉ có khoảng 16 dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng chào bán, cung cấp ra thị trường khoảng 970 sản phẩm. Con số này chỉ bằng 20% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng nói, mặc dù nguồn cung rất khan hiếm nhưng thanh khoản dự án lại rất thấp. Tỷ lệ giao dịch của thị trường chỉ đạt 23%, tương đương với 225 giao dịch, bằng 1/10 cùng kỳ.

Nguyên nhân là do sức cầu thị trường vẫn chưa được cải thiện. Trong khi đó, mức giá bất động sản nghỉ dưỡng đang ở mức cao. Các biệt thự, nhà phố biển chủ yếu có giá trên 10 tỷ đồng/căn có tỷ lệ hấp thụ chỉ 10%.

Dữ liệu từ BHS Group mới công bố cũng cho thấy phân khúc condotel sở hữu có thời hạn chiếm tới 80% trong nguồn cung mới với 2.130 căn hộ nghỉ dưỡng tung ra thị trường trong quý III vừa qua, nhưng tỷ lệ hấp thụ chỉ nhỉnh hơn 15%.

Trong khi đó, căn hộ nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài là điểm sáng hiếm hoi của thị trường với tỷ lệ hấp thụ cao, khoảng 48%. Loại hình này nhận được sự quan tâm hơn của khách hàng do có sổ đỏ, vừa đáp ứng nhu cầu an cư tại chỗ, vừa có thể khai thác cho thuê.

Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ du lịch có sổ đỏ khá hạn chế, chủ yếu đến từ dự án Icon40 ở Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.

Tính chung, có khoảng 460 căn hộ bán được trong quý III vừa qua, với lượng giao dịch tập trung ở miền Trung và miền Nam.

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng thấp tầng cũng tiếp tục trầm lắng trong quý này, với nguồn cung và giao dịch đều ở mức rất thấp.

Thị trường chỉ ghi nhận một dự án mở bán mới trong quý là Sapa Heritage, còn đa phần nguồn cung đến từ hàng tồn kho cũ. Phần lớn các dự án đều duy trì ở trạng thái khóa bảng hàng do thị trường trầm lắng.

"Thất bại" trong quản lý vận hành

Không chỉ trong quá trình xây dựng dự án và mở bán sản phẩm, các bất động sản nghỉ dưỡng đã hoàn thiện và đi vào vận hành cũng đang gặp thách thức nan giải.

Theo số liệu từ BHS Group, hơn một nửa số lượng bất động sản nghỉ dưỡng đã bàn giao cho người mua nhưng chưa được đưa vào vận hành khai thác kinh doanh.

Từ năm 2020 đến nay, cả nước có 81 dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang trong quá trình bàn giao, cung cấp ra thị trường hơn 44.000 sản phẩm, bao gồm nhà cao tầng và thấp tầng.

Trong đó có 67 dự án đã đi vào khai thác vận hành, tương đương với con số gần 20.000 sản phẩm. Nhưng cũng chỉ có 31 dự án được vận hành toàn phần, 36 dự án vận hành theo từng phần, còn lại 14 dự án chưa vận hành.

Còn lại, có tới 24.000 căn nhà nghỉ dưỡng đã xây dựng xong và bàn giao cho người mua nhưng vẫn để trống.

Phần lớn các các nhà nghỉ dưỡng chưa 'sáng đèn' tập trung ở miền Trung, tương đương với 16.000 sản phẩm bỏ trống phân bổ chủ yếu ở Khánh Hòa, Bình Thuận, Bình Định và Phú Yên.

Một lượng rất lớn các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã xây dựng xong nhưng chưa được đi vào khai thác đã cho thấy bức tranh đầy "ảm đạm" của không chỉ thị trường du lịch mà còn cả đối với hoạt động đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo ông Hoàng Hữu Minh Dũng, Trưởng ban R&D BHS Group, nguyên nhân khiến phần lớn các bất động sản nghỉ dưỡng không thể đi vào vận hành kinh doanh là do kinh tế suy thoái và thị trường du lịch chưa hồi phục khiến thiếu lượng khách để lấp đầy.

Mặt khác, nhiều bất động sản nghỉ dưỡng chưa có đơn vị chuyên nghiệp đứng ra khai thác vận hành. Các chủ đầu tư dự án chủ yếu chỉ quan tâm đến việc bán bất động sản mà chưa đầu tư, quan tâm đúng mức tới việc quản lý vận hành dự án để hấp dẫn khách du lịch.

Cùng với đó, các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang phải cạnh tranh mạnh mẽ với phân khúc khách sạn, khu nghỉ dưỡng truyền thống cũng đang "èo uột" khách thuê do dư thừa nguồn cung.

Ông Mauro chỉ ra hai áp lực chính của thị trường đến từ nguồn cung khách sạn, khu nghỉ dưỡng quá lớn từ giai đoạn trước đó, trong khi nguồn cầu chưa phục hồi sau đại dịch.

Theo đó, bên cạnh các khách sạn được xây dựng theo mô hình truyền thống là chủ đầu tư tự xây dựng để vận hành, các thị trường ven biển chứng kiến sự bùng nổ của mô hình mới là các dự án căn hộ du lịch, biệt thự và nhà phố biển, thu hút dòng tiền của các nhà đầu tư cá nhân và bổ sung thêm nguồn cung phòng khách sạn khổng lồ.

Ông Mauro cho biết, nguồn cung phòng chủ yếu tập trung tại các thành phố Nha Trang, Phú Quốc, Đà Nẵng, Hạ Long và Hội An – Quảng Nam, tương đương khoảng 54% tổng nguồn cung mới trên cả nước. Một số thành phố biển đang dư thừa nguồn cung phòng lưu trú phục vụ du lịch.

Các bất động sản nghỉ dưỡng này khi đưa vào vận hành khai thác đang phải cạnh tranh trực tiếp với các khách sạn, khu nghỉ dưỡng truyền thống. Trong khi đó, chính các khách sạn này cũng đang vô cùng khó khăn trong hoạt động kinh doanh.

Lượng khách chưa hồi phục, đặc biệt là khách quốc tế mới đạt hơn 50% so với trước dịch đã khiến công suất khách sạn ở Việt Nam rất thấp, chỉ đạt trung bình 40% trong 8 tháng đầu năm, thấp hơn nhiều so với trước đại dịch Covid-19.

Theo ông Mauro, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch vẫn chưa thể phục hồi hoàn toàn. Các nhà phát triển dự án cần vượt qua chặng đường dài vô cùng gian nan ở phía trước.