Ranh giới mong manh

Dư luận vẫn chưa hết xôn xao về diễn biến và kết quả của hai phiên đấu giá đất gần đây tại các huyện vùng ven Hà Nội, với số lượng hồ sơ đăng ký lớn, mức giá trúng đấu giá tăng phi mã và cao gấp hàng chục lần so với giá khởi điểm.

"Vừa bất thường, lại vừa bình thường" là đánh giá mới nhất của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) về diễn biến và kết quả các phiên đấu giá đất này.

Số lượng người tham gia đấu giá lớn tại những cuộc đấu giá đất là "hoàn toàn bình thường" nhưng mức giá trúng quá cao lại “bất thường”.

Tuy nhiên, điều này vẫn phần nào phản ánh thực tế nhu cầu đầu tư của người dân trong bối cảnh nguồn cung “đất sạch" khan hiếm.

Ranh giới phân biệt những việc bình thường và bất thường dường như cũng mờ đi và điều bất thường đã trở nên bình thường, để rồi cứ ngang nhiên tồn tại “bình thường” một cách bất thường.

Trước đó, VARS đã có nhiều dự báo chắc chắn về dòng tiền sẽ “đổ” vào đất đấu giá, khi các địa phương tổ chức nhiều phiên đấu giá để đẩy mạnh nguồn thu ngân sách.

Trong sáu tháng đầu năm, trong khi thị trường đất nền nói chung còn trầm lắng, một số phiên đấu giá đất tại các địa phương vẫn thu hút hàng nghìn người tham gia, chủ yếu là nhà đầu tư. Kết quả trúng đấu giá tại một số nơi cũng ghi nhận mức giá trúng cao gấp 10 lần giá khởi điểm.

Đất đấu giá là "đất sạch", không dính đến tranh chấp kiện tụng, đã có sổ đỏ, hạ tầng, sẵn sàng xây nhà để kinh doanh, cho thuê, thu về dòng tiền hàng tháng.

Đặc biệt, vài năm gần đây, Hà Nội gần như không có dự án mới, nguồn cung đất nền được dự báo cũng sẽ ngày càng khan hiếm khi Luật Kinh doanh bất động sản mới cấm phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, buộc các doanh nghiệp phải xây dựng nhà trên đất để bán tại các khu vực này.

Trong khi đó, nhu cầu đầu tư bất động sản, bao gồm cả nhu cầu mua để ở và đầu tư trong dân rất mạnh và tăng không ngừng.

Thứ hai, mức giá tăng hàng chục lần, nghe rất bất thường, thực tế là do mức giá khởi điểm thấp.

Trước đây, quy định xác định giá đất cho phép thuê tư vấn. Đất đấu giá tại phiên đấu giá ngày 10/8 tại huyện Thanh Oai cũng đã được thuê tư vấn, tư vấn xác định khởi điểm từ 40-45 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, Nghị định 12 (nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013), hiện hành là Nghị định 71 (nghị định quy định giá đất ban hành ngày 27/4/2024) đã bỏ quy định cho thuê tư vấn, chuyển sang xác định bằng hệ số K nhân với bảng giá đất của thành phố.

Trong khi theo Quyết định 46 ngày 18/7/2024 của UBND Thành phố Hà Nội, hệ số điều chỉnh giá đất của huyện Thanh Oai là 2,35. Bảng giá đất hiện còn hiệu lực được ban hành năm 2020 dao động trong khoảng 3,6 - 5,3 triệu đồng/m2. Do đó, khi nhân hai hệ số này với nhau, chỉ cho ra mức giá từ 8,6 - 12,5 triệu đồng/m2.

Sản phẩm an toàn với mức giá khởi điểm thấp, số tiền cọc thấp - từ 100 - 200 triệu đồng - tạo sức hấp dẫn rất lớn đối với người mua. Chính vì thế, không khó hiểu khi phiên đấu giá này thu hút hàng nghìn hồ sơ đăng ký. Số lượng người tham gia lớn đến như vậy là hoàn toàn bình thường.

Khi thấy giá đất duy trì xu hướng tăng trong một thời gian đủ dài, tâm lý FOMO hay không mua sợ mất cơ hội sẽ trỗi dậy, nhà đầu tư sẽ kỳ vọng giá tiếp tục tăng, rồi đưa ra quyết định mạo hiểm.

Mức giá trúng tăng cao này có phản ảnh thực tế bình thường về chênh lệch cung - cầu, khi mà lượng hồ sơ tham gia gấp nhiều lần số lô đất trong phiên đấu giá.

Tuy nhiên, bất thường ở chỗ, giá đất tại vị trí có cơ sở hạ tầng, tiện ích không nổi bật, ở một vùng ven, lại có giá lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, ngang bằng với giá đất nền tại các khu đô thị, khu vực đông dân cư. VARS khẳng định mức giá người mua trả đã vượt xa giá trị thực tế, là kết quả của các mục đích không lành mạnh.

VARS nhận định, nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này là những người có "nghề” đấu giá đất, họ thường tham gia với mục đích “lướt sóng", không quan tâm giá trị thật. Sau khi trúng đấu giá đất, họ sẽ mua bán sang tay để kiếm lời hoặc sẵn sàng bỏ cọc nếu thị trường "gãy sóng".

Mục đích “nguy hiểm” hơn là tạo “sốt đất" khi các cá nhân này lợi dụng việc đặt cọc đấu giá nhằm mục đích thổi giá các khu đất liên quan.

Nhiều nhà đầu tư còn hợp thức hóa mức giá bằng cách thanh toán đầy đủ theo giá đấu trúng, để lấy mức giá này làm căn cứ kích giá đất vùng lân cận leo thang, thậm chí “sốt ảo".

Hệ lụy của các tình trạng này là giá bất động sản vốn đã cao nay lại càng tăng, khiến giấc mơ về nhà ở ngày càng xa vời với người dân, đặc biệt là người trẻ.

Mức trúng đấu giá tăng cao, vượt xa giá trị thật không chỉ gây khó khăn cho công tác thẩm định giá tài sản phục vụ các đợt đấu giá tiếp theo tại địa phương đấu giá mà còn tại nhiều nơi trên cả nước.

Cùng với sự lan tỏa của truyền thông, khi thấy giá đất duy trì xu hướng tăng trong một thời gian đủ dài, tâm lý FOMO hay không mua sợ mất cơ hội sẽ trỗi dậy, nhà đầu tư sẽ kỳ vọng giá tiếp tục tăng, rồi đưa ra quyết định mạo hiểm. Quyết định này hiện còn được thúc đẩy bởi nhận định cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng.

VARS chỉ ra hệ quả là không ít nhà đầu tư bị chôn vốn, tạo ra các khu đất bỏ hoang, ảnh hưởng xấu tới tiến trình phục hồi, phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản, sự phát triển kinh tế - xã hội của địa phương, khi dòng tiền bị ứ đọng ở đất đai, không đi vào hoạt động kinh tế khác.

Cần sớm áp thuế đối với hoạt động đầu cơ bất động sản

Có nhiều nghi ngờ về tình trạng đầu cơ, thổi giá, nhưng theo VARS, ngay cả khi người mua bỏ cọc, vẫn rất khó có thể xác định và xử lý hành vi này vì trong nền kinh tế thị trường, các bên tham gia giao dịch theo nguyên tắc thuận mua, vừa bán, họ hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh.

Ngay cả khi các quy định mới có hiệu lực, sức nóng của các cuộc đấu giá đất vẫn tiếp tục và trong thời gian đủ dài sẽ dần trở thành “chuyện thường ngày ở huyện”.

Bởi mặc dù nguồn cung sẽ tăng lên do các địa phương đẩy mạnh đấu giá đất nhưng mức giá khởi điểm vẫn sẽ ở mức thấp do bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.

Chính vì vậy, để hoạt động đấu giá diễn ra minh bạch, Nhà nước cần sớm có cơ chế kiểm soát hoạt động đầu cơ. Đất đai cần được sử dụng làm chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống, kinh doanh trên đất của người dân, chứ không phải là một tài sản tích lũy.

Để làm được điều này, VARS cho rằng cần sớm có chính sách áp thuế bất động sản đối với những đối tượng tích lũy, đầu cơ.

Mức thuế có thể nâng cao dần với giao dịch bất động sản mà người bán có thời gian nắm giữ ngắn hay nếu chủ sở hữu mà không đưa bất động sản vào tham gia hoạt động kinh doanh, không triển khai xây dựng sau khi nhận đất.

Việc đánh thuế bất động sản đúng hướng sẽ khiến người dân hạn chế hoặc không còn nhiều động lực đầu cơ bất động sản. Việc mua đi bán lại bất động sản để ăn chênh lệch, hay tạo cung cầu ảo để thổi giá bất động sản dần trở nên vô nghĩa.

Khi đó, nguồn tiền nhàn rỗi trong dân sẽ được nắn dòng chảy sang các mảng sản xuất kinh doanh, tạo sản phẩm, giá trị gia tăng cho xã hội. Điều này giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, hiệu quả hơn thay vì các cơn sốt đất, nhiễu loạn giá như thời gian gần đây.