Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) vừa tổ chức hội nghị “Công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý 1/2024 và Dự báo thị trường quý 2/2024” và tọa đàm “Thị trường bất động sản Việt Nam – Sẵn sàng tái nhập cuộc?”.

Bất động sản những tháng đầu năm 2024 đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, đang và sẽ ghi nhận các động thái tích cực về tổng cung và tổng cầu, mở ra những cơ hội triển vọng cho thị trường bất động sản năm 2024.

Năm 2024 được ví là năm “bản lề” cho thị trường bất động sản với nhiều yếu tố tạo nền tảng như lãi suất xuống thấp nhất trong 20 năm qua, thúc đẩy đầu tư hạ tầng mạnh mẽ, tín hiệu tích cực trở lại của giao dịch thị trường. Tuy nhiên, về nguồn vốn thị trường vẫn chưa thực sự “khoẻ khoắn”.

KHÓ KHĂN TÀI CHÍNH

Chia sẻ tại tọa đàm, TS. Lê Xuân Nghĩa, Uỷ viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc Gia, từ năm 1990 đến nay giá vàng Việt Nam đã tăng 30 lần và giá vàng thế giới cũng tăng đúng 30 lần. Còn về giá bất động sản, ở Mỹ, giá bất động sản tăng 100 lần, trong khi đó, con số này ở Việt Nam tăng 100 – 400 lần.

Có thể thấy bất động sản là thị trường có sự tăng trưởng lớn nhất và ngày càng nóng. Song, về giá trị sử dụng vẫn không thay đổi, miếng đất 10m2 vẫn giữ nguyên 10m2 đến hiện tại. Chỉ có tiền “đổ” về đây ngày càng tăng. Ông Nghĩa cho rằng đây là vấn đề rất gay go cho thị trường.

Hiện nay có hàng nghìn dự án bất động sản đang đắp chiếu tại Hà Nội, lãng phí vô vàn đất đai và tài nguyên, phần lớn trong số đó là khó khăn về tài chính (chiếm 67%).

Nói về tài chính của thị trường bất động sản. Những năm gần đây thị trường có nguồn vốn mới là trái phiếu doanh nghiệp, nhiều tập đoàn lớn của việt nam đã nhảy vào thị trường.

“Tuy nhiên do cả thể chế, quản trị và sự khó khăn của từng chu kỳ, nên rất nhiều doanh nghiệp trong số đó đã gặp khó khăn về thanh khoản”, ông Nghĩa nêu.

Từ đầu năm đến giờ số lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp của các tập đoàn bất động sản vượt xa các ngân hàng thương mại. Lần đầu tiên, bất động sản chiếm tới 80% lượng trái phiếu phát hành.

“Tức là khối lượng phát hành khoảng 7.000 – 8.000 tỷ đồng trái phiếu. Nhiều tập đoàn đã khắc phục được nợ cũ và phát hành thêm trái phiếu mới. Một số doanh nghiệp mới phát hành thêm trái phiếu mới nhưng giá trị nhỏ”.

Còn những doanh nghiệp xưa nay hướng về mặt pháp lý, vừa rồi đã được tháo gỡ, nên đã bắt đầu phát hành trái phiếu để kích hoạt tín dụng thị trường bất động sản. Tuy nhiên, vị chuyên gia nhận định, 7.000 – 8.000 nghìn tỷ đổ vào trong thị trường thực chất không giải quyết được vấn đề gì.

Về vốn của thị trường bất động sản, ông Nghĩa nhấn mạnh: “Gói 120.000 tỷ chúng ta nên quên nó đi. Đây là gói do các ngân hàng thương mại đề xuất hỗ trợ thị trường bất động sản nói chung, trong đó có hỗ trợ xây dựng nhà ở xã hội. Chứ họ không có trách nhiệm gì cung cấp vốn cho thị trường bất động sản".

Không những vậy, phần lớn các chính sách sử dụng tiền của ngân hàng để làm từ thiện thường kết quả không khả quan, ví dụ như chính sách đánh bắt xa bờ cả ngân hàng và doanh nghiệp “nằm khóc”, chính sách về công nghiệp phụ trợ, đặc biệt, gần đây là gói 43.000 tỷ đồng của Nghị định 35…

Theo ông Nghĩa, cần thiết kế 1 gói hỗ trợ mới, phải làm cho bài bản. Hiện nay, có những dự án chung cư mới có giá đến 280 triệu đồng/m2, mức giá này người dân không thể mua nổi.

“Do vậy, nghiêm túc mà nói, Nhà nước phải có chiến lược tài chính nhà ở. Chúng ta có thể tham khảo một số nước rất phổ cập về chiến lược này”, Uỷ viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính Tiền tệ Quốc Gia cho hay.

Cũng thực hiện thông qua ngân hàng như Việt Nam, nhưng ở Singapore lãi suất phải do Chính phủ để ra. Ai là công dân của nước này được quyền mua nhà ở và vay mua tại ngân hàng. Kỳ hạn cực kỳ hấp dẫn từ 30 – 36 năm, lãi suất người mua phải trả là 2%/năm, còn phần lãi chênh còn lại do Chính phủ tài trợ.

Trong khi đó, Việt Nam lại làm ngược lại, lấy thị trường trừ 2%, nhưng xác định % của thị trường là điều khó có thể làm được.

Bên cạnh đó, lãi suất chỉ được hỗ trợ 3 năm, hết niên hạn lãi suất thả nổi rất cao, thời gian cho vay lại quá ngắn. Điều này, là một cản trở lớn cho người nghèo muốn mua nhà.

Ngoài ra, về thị trường trái phiếu, ông Nghĩa đề xuất, các doanh nghiệp cần cố gắng đi xếp hạng tín nhiệm, những doanh nghiệp kinh doanh khá, doanh thu từ vài trăm tỷ trở lên nên lên sàn giao dịch chứng khoán. Có 2 điều này, việc huy động trái phiếu sẽ dễ dàng hơn, doanh nghiệp cũng kinh doanh nghiêm túc, minh bạch và tạo niềm tin cho các nhà đầu tư hơn.

“Nếu làm được như vậy, phát hành trái phiếu sẽ ra cả cộng động chứ không phải là riêng lẻ, như vậy, lãi suất ở mức thấp hơn”, ông Nghĩa bày tỏ.

THỊ TRƯỜNG CÓ SỰ PHÂN HOÁ

Nhìn nhận về thị trường bất động sản quý 1/2024, theo nghiên cứu của VARS, nguồn cung nhà ở quý 1/2024 đạt 20.541 sản phẩm. Trong đó có 4.300 sản phẩm mới hoàn toàn, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó.

Nhiều dự án bất động sản đồng loạt khởi công, với quy mô hàng chục nghìn ha, đến hàng tỷ USD. Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đã bắt đầu rục rịch với kế hoạch "bung hàng".

Cơ cấu nguồn cung căn hộ ngày càng "nghiêng" về các phân khúc cao cấp, hạng sang. Căn hộ bình dân, tăng hơn 70% so với quý 4/2023 đạt 1.250 sản phẩm. 100% nguồn cung này đến từ các dự án nhà ở xã hội tại các tỉnh thành.

Nguồn cung căn hộ cao cấp đang bắt kịp và có xu hướng “vượt” căn hộ trung cấp. Có 6.200 giao dịch, tăng 8% so với quý 4/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm trước

Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục được cải thiện, đạt gần 31%, tăng 5% so với quý 4/2023 và 19% so với cùng kỳ năm trước. Các dự án căn hộ cao cấp có giá dưới 50 triệu đồng/m2 gần như "ra là hết". Các dự án căn hộ cao cấp ở phân khúc hạng sang có độ hấp thu chậm hơn. Tại Hà Nội, phân khúc căn hộ cao cấp giao dịch rất nhộn nhịp.

Giá bán sơ cấp tiếp tục duy trì xu hướng ổn định với mức tăng khoảng 2 - 3% so với quý trước. Các dự án thấp tầng, đất nền mới ra có mức giá khá hợp lý. Phân khúc căn hộ vẫn giữ được xu hướng tăng giá. Các giai đoạn tiếp theo của dự án căn hộ cao cấp có giá bán tăng từ 10 - 20% theo kế hoạch.

Về đất nền vùng ven, bà Phạm Thị Miền, Phó trưởng Ban nghiên cứu thị trường và tư vấn, xúc tiến đầu tư của VARS cho hay, nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng "đột biến", nhất là những lô đất đã tách thửa. Xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi "săn" đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

Mức giá giao dịch thành công giảm từ 20-30% so với đỉnh sốt, nhưng đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. Tuy nhiên, thị trường cũng ghi nhận một số khu vực có hiện tượng “tăng giá vô căn cứ”. Cần hết sức lưu ý để tránh hình thành các cơn sốt “ảo”, gây nguy cơ mất an toàn, khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục.

Còn tăng "đột biến", nhất là những lô đất đã tách thửa. Xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi "săn" đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa cao.

"Mức giá giao dịch thành công giảm từ 20-30% so với đỉnh sốt, nhưng đã đi vào ổn định và không còn dấu hiệu giảm giá. So với quý 4/2023 giá đã tăng khoảng 5%. Riêng thị trường ven Hà Nội và gắn liền với khu công nghiệp ghi nhận mức tăng 10-20%", VARS nêu rõ.

Tuy nhiên, thị trường cũng ghi nhận một số khu vực có hiện tượng “tăng giá vô căn cứ”. Cần hết sức lưu ý để tránh hình thành các cơn sốt “ảo”, gây nguy cơ mất an toàn, khi thị trường còn đang trong tiến trình hồi phục.

Còn bất động sản thổ cư tiếp tục “nhộn nhịp” với nhiều hơn thông tin tìm mua từ khách hàng. Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở, có giá bán từ 3 - 5 tỷ đồng tại trung tâm thành phố và trên dưới 2 tỷ đồng tại các vùng ven được săn đón nhiều nhất. Giá bán tăng khoảng 5 - 10% so với quý 4/2023.

Về bất động sản nghĩ dưỡng, toàn thị trường ghi nhận khoảng 160 giao dịch, tương đương với tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp chỉ đạt 2%.

Theo VARS, sự phục hồi không phải trên toàn diện mà có sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực.

Đánh giá thị trường trong thời gian tới, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Home dự báo, quá trình phục hồi của thị trường bất động sản tiếp tục diễn tiến theo chiều hướng tích cực. Mọi sự chuyển biến sẽ diễn ra từ từ, ổn định dựa trên đà phục hồi và tích lũy trước đó, cùng với sự hậu thuẫn từ tăng trưởng kinh tế và sự phát triển của đô thị hóa.

Kết quả phục hồi vẫn có sự phân hóa theo phân khúc và khu vực tương tự như quý 1. Sau khi trải qua ”trận ốm thập tử nhất sinh”, các chủ thể còn tồn tại sẽ có được “kháng thể”.

“Dòng tiền từ các kênh khả năng cao sẽ “mạnh dạn” tìm về thị trường bất động sản với số lượng nhiều hơn cùng khả năng tiếp cận “thuận lợi” hơn”, ông Chung nói.