Thị trường bất động sản nhà ở đã qua giai đoạn khó khăn nhất

Theo các đánh giá mới nhất của VNDirect Research, các nỗ lực tháo gỡ khó khăn và hỗ trợ thị trường bất động sản của Chính phủ trong năm 2023 đã có những kết quả nhất định và thị trường bất động sản nhà ở đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất. Thị trường hiện được kỳ vọng sẽ có sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024.

Cụ thể, đối với vấn đề pháp lý, tính đến cuối quý 3/2023, 67 dự án tại TP.Hồ Chí Minh đã được các cấp chính quyền tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tương đương 37,2% trong số 180 dự án cần tháo gỡ ban đầu. Con số này lên đến 419 dự án tại Hà Nội, tương đương tỷ lệ 58,8% so với 712 dự bán cần tháo gỡ ban đầu.

Đặc biệt, trong quý 4/2023, hàng loạt dự án lớn tại khu vực phía Nam tiếp tục được tháo gỡ bao gồm: dự án Aqua City và dự án Nova World Phan Thiết của Tập đoàn Novaland, Gem Sky World của Tập đoàn Đất Xanh,... Điều này đã cải thiện đáng kể niềm tin của thị trường bất động sản.

Đối với vấn đề lãi suất, tính đến tháng 12/2023, mặt bằng lãi suất cho vay đã giảm 2 - 2,5 điểm phần trăm kể từ mức đỉnh, qua đó giảm bớt gánh nặng lãi vay lên các chủ đầu tư dự án bất động sản, tạo điều kiện cho biên lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản phục hồi trong các quý tới.

Mặc dù dữ liệu cho thấy tăng trưởng tín dụng tiêu dùng bất động sản tiếp tục giảm phản ảnh sự thận trọng của người mua nhà nhưng tín dụng kinh doanh bất động sản lại tăng trưởng tích cực trong năm 2023.

Các chuyên gia phân tích tại VNDirect Research cho biết: “Với việc lãi suất thế chấp thả nổi trung bình tại các ngân hàng thương mại hiện quanh khoảng 11%/năm, so với mức đỉnh 13 - 14%/năm, nhu cầu vay mua bất động sản của người tiêu dùng được kỳ vọng sẽ được cải thiện trong những tháng tới, từ đó cải thiện dòng tiền của các chủ đầu tư.”

Đáng chú ý, trên thị trường hiện ghi nhận nhiều chủ đầu tư có năng lực tài chính mạnh cũng đã đưa ra các điều khoản thanh toán với lãi suất ưu đãi để hỗ trợ nhu cầu của người mua nhà; từ đó giúp tỷ lệ hấp thụ tại nhiều dự án hướng đến nhu cầu ở thực ở mức tích cực.

Nhiều chủ đầu tư dần thấy “tia sáng” sau tái cấu trúc

Trước những bất ổn của thị trường bất động sản trong thời gian qua, nhiều chủ đầu tư đã chủ động tái cơ cấu cấu trúc vốn trong năm 2023 bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn, cùng với giảm nợ vay ngân hàng.

Đồng thời các doanh nghiệp liên tục có sự điều chỉnh kế hoạch kinh doanh để đón chờ thị trường bất động sản nhà ở khởi sắc hơn khi Luật Bất động sản (sửa đổi) có hiệu lực vào đầu năm 2025.

Điển hình, Tập đoàn Novaland, một trong những doanh nghiệp bất động sản chịu tác động lớn nhất giai đoạn vừa qua, đã tái cơ cấu bộ máy lãnh đạo lẫn cơ cấu nợ (mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn, bán cổ phiếu để thanh toán nợ quá hạn,...). Tính đến tháng 11/2023, Tập đoàn Novaland cho biết đã hoàn thành 80% kế hoạch tái cấu trúc.

Dư nợ trái phiếu doanh nghiệp (chiếm 68% tổng nợ vay) của Tập đoàn Novaland vào cuối quý 3/2023 đã giảm 9% so với hồi đầu năm. Trong tháng 12/2023, tập đoàn này cũng đã đạt được thoả thuận gia hạn lô trái phiếu quốc tế trị giá gần 300 triệu USD với các trái chủ.

Bốn dự án chính của Tập đoàn Novaland tại TP.Hồ Chí Minh, tỉnh Đồng Nai, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, và tỉnh Phan Thiết đang được chính quyền địa phương nỗ lực tháo gỡ pháp lý, trong đó dự án Grand Manhattan và Water Bay được đưa vào diện ưu tiên.

Tương tự, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt đã thành công trong việc tất toán toàn bộ dự nơ trái phiếu doanh nghiệp vào cuối năm 2023 sau 4 quý tích cực tái cấu trúc.

Trước đó, với tham vọng đẩy mạnh mang bất động sản nghỉ dưỡng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp của doanh nghiệp này đã đạt đỉnh hơn 3.000 tỷ đồng vào quý 2/2022 (chiếm 63% tổng nợ vay).

Đồng thời, các dự án bất động sản hướng đến nhu cầu ở thực của Bất động sản Phát Đạt cũng đón nhận loạt thông tin tích cực, như: được cấp giấy phép xây dựng đối với dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 trong tổ hợp Khu phức hợp cao tầng Thuận An (Bình Dương, quy mô 44,6 ha, tổng vốn đầu tư 11.000 tỷ đồng); được UBND tỉnh Bình Định giao đất để thực hiện dự án khu dân cư Bắc Hà Thanh (43,2 ha, vốn đầu tư 2.343 tỷ đồng)…

Bên cạnh những động thái chủ động của các doanh nghiệp, các cơ quan chức năng cũng thực hiện hàng loạt biện pháp quyết liệt để hỗ trợ thị trường phát hành trái phiếu riêng lẻ. Nhờ đó, sau một năm 2022 trầm lắng, thị trường đã đón nhận sự phục hồi khi giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ vào năm 2023 đạt 83.000 tỷ đồng, tăng 32% so với năm 2022.

Điều này đã giúp các thách thức về nguồn vốn dịu lại đáng kể, đem lại nguồn lực cần thiết cho thị trường bất động sản để sẵn sàng phục hồi trong thời gian tới.