Lực lượng môi giới bất động sản đóng vai trò rất quan trọng trong ngành, là trung gian kết nối hàng trăm nghìn giao dịch với giá trị hàng triệu tỷ đồng mỗi năm. Từ đó, mang lại hiệu quả kinh tế cho ngành bất động sản.

Mặc dù vậy, thời gian qua, hình ảnh môi giới bất động sản đã có nhiều hình ảnh không tốt trong mắt khách hàng và các nhà đầu tư. Bởi nhiều môi giới vì lợi ích kinh tế đã đẩy giá lên cao để kiếm lời. Nhằm hạn chế tình trạng này Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đã đưa ra những quy định nhằm siết chặt hoạt động của môi giới bất động sản.

HƠN 100 NGHÌN MÔI GIỚI HOẠT ĐỘNG CHÍNH THỨC

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, Việt Nam hiện có khoảng 100 nghìn cá nhân môi giới đang hoạt động, làm việc chính thức tại các tổ chức kinh doanh chuyên nghiệp.

Trong đó, chỉ có khoảng 40 nghìn cá nhân tham gia hoạt động có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Còn lại hàng trăm nghìn, thậm chí triệu người vào thời điểm thị trường bất động sản “sốt nóng", tham gia kết nối thực hiện giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, VARS cho rằng, hầu hết họ là các cá nhân hành nghề tự do, “tay ngang", nghề “tay trái", không được đào tạo, không có kiến thức hành nghề, hoạt động mang tính tự phát, không chịu sự quản lý chuyên nghiệp của bất kỳ cơ quan nào.

"Nhiều môi giới chỉ muốn giao dịch diễn ra nhanh nhất, lợi dụng thời cơ “thổi giá” nhà đất để chuộc lợi, ôm hàng, lừa đảo khách hàng... gây lũng đoạn thị trường. Hậu quả gây nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản Việt Nam, làm xói mòn niềm tin của nhà đầu tư, làm mất hình ảnh của lực lượng môi giới chân chính", VARS nhận định.

Trước thực trạng đó, Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua và có hiệu lực chính thức từ ngày 1/1/2025, có nhiều điểm mới theo hướng siết chặt hoạt động môi giới bất động sản.

Cụ thể, Điều 61 Luật này quy định, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề; phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới bất động sản tự do như hiện nay.

Thêm vào đó, khoản 1 Điều 62 Luật này quy định, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi yêu cầu chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

Như vậy, đối với môi giới hoạt động trong các công ty bất động sản mọi thù lao, hoa hồng môi giới sẽ chuyển khoản qua ngân hàng.

Đối với việc cấp chứng chỉ môi giới, Bộ Xây dựng bắt đầu triển khai tổ chức các kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Phương thức tổ chức sẽ do Bộ Xây dựng giao hoặc ủy quyền trực tiếp cho một số đơn vị tổ chức kỳ thi.

VARS cho rằng, những quy định mới của Luật Kinh doanh Bất động sản vừa được thông qua nói trên sẽ loại bỏ nhiều môi giới bất động sản không chuyên, tạo ra môi trường kinh doanh bất động sản lành mạnh, minh bạch, theo đúng chủ trương của Chính phủ.

Bên cạnh đó, việc giao dịch qua tài khoản cũng đồng thời giúp Nhà nước chống thất thu thuế khi khoản hoa hồng của lực lượng này là rất lớn. Tuy nhiên, những quy định trên cũng đặt ra thách thức trong việc tuyển dụng, đào tạo nhân sự đối với các sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời cũng là những yêu cầu khắt khe hơn đối với lực lượng môi giới.

CHUYỂN MÌNH KỊP XU HƯỚNG

Chưa đầy 1 năm nữa, Luật Kinh doanh bất động sản cũng như các bộ Luật liên quan tới lĩnh vực quan trọng này sẽ chính thức có hiệu lực. Để thích nghi với các thay đổi trong khung pháp lý mới, VARS cho rằng, môi giới cần nhanh chóng cập nhật kiến thức, nâng cao kỹ năng và tận dụng cơ hội mới trong thị trường.

Thứ nhất, dành thời gian nắm vững và hiểu rõ các quy định pháp luật mới liên quan đến lĩnh vực bất động sản để áp dụng đúng.

Thứ hai, nâng cao chuyên môn và kỹ năng, môi giới cần liên tục nâng cao kiến thức và kỹ năng của mình, bao gồm việc cải thiện kỹ năng giao tiếp, đàm phán, và kiến thức về thị trường.

Thứ ba, sử dụng công nghệ và hệ thống quản lý để tối ưu hóa quy trình làm việc, tăng cường tính chuyên nghiệp và minh bạch trong hoạt động kinh doanh.

Thứ tư, tham gia tích cực vào các hoạt động và sự kiện của ngành bất động sản thông qua các tổ chức xã hội nghề nghiệp để cập nhật thông tin cũng như xây dựng và duy trì các mối quan hệ trong ngành.

Cuối cùng, thay vì chỉ tập trung vào một loại hình hoặc khu vực bất động sản cụ thể, môi giới có thể tìm kiếm cơ hội mới trong các phân khúc thị trường khác nhau hoặc khu vực đang phát triển nhanh chóng.

Đánh giá về vấn đề này, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 cho biết, trong năm 2024 các môi giới bất động sản đi học và đi thi để có được chứng chỉ môi giới. Đối với những người có tham vọng, mơ ước và có mục tiêu gắn bó lâu dài với nghề môi giới bất động sản trong năm tới, sau khi trau dồi kiến thức xong, sau khi được cấp chứng chỉ xong thì phải thành lập ngay doanh nghiệp.

Ông Quê nghĩ rằng, năm 2024 là một giai đoạn tiền đề để môi giới đi học chứng chỉ bất động sản, cũng như các cá nhân muốn hoạt động bất động sản thì phải vào các doanh nghiệp hoặc thành lập doanh nghiệp bất động sản. Theo vị chuyên gia, bắt đầu từ quý 2/2024 việc học và thi chứng chỉ sẽ sôi động. Còn từ 2025 trở đi sẽ bùng nổ doanh nghiệp có chức năng môi giới bất động sản

Chủ tịch Tập đoàn G6 cũng chỉ ra, hiện nay, chủ đầu tư họ vẫn giao các Công ty Cổ phần, Công ty TNHH có chức năng môi giới tư vấn thực hiện môi giới dự án và xuất hoá đơn bình thường.

Trong khi đó, các sàn giao dịch bất động sản được cấp phép hoạt động cũng có chức năng tương tự, nhưng lại bị giám sát chặt chẽ hơn về hoạt động bởi những báo cáo định kỳ 3 tháng, 6 tháng 1 lần.

Nếu không quy định chặt chẽ việc này, sẽ lặp lại câu chuyện cũ như giai đoạn 2013 đến nay là 10 công ty có chức năng tư vấn môi giới bất động sản, chỉ có 1 công ty là sàn giao dịch bất động sản được cấp phép, còn lại 9 công ty có chức năng môi giới.

“Bởi vì, nếu công ty nào cũng có chức năng tư vấn môi giới, chủ đầu tư đều tiếp nhận hết. Khi luật pháp không cấm thì họ không tự đeo gông vào cổ, phải thành lập sàn để vừa mất chi phí, vừa mất thời gian và bị quản lý chặt. Vậy nên, tôi nghĩ các nghị định, thông tư sau này của phía nhà nước phải xem xét kỹ vấn đề trên”, vị chủ doanh nghiệp bày tỏ.