Đây là hội thảo nằm trong chuỗi sự kiện Hội nghị "Doanh nghiệp VACOD - HBA - Hòa Bình 2024" diễn ra từ ngày 11-13/5/2024, tại dự án Ivory Villas & Resort - Khu đô thị sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp tại Hòa Bình.

Luật đất đai 2024 được Quốc hội khóa XV thông qua vào ngày 18/1/2024. Thủ tướng giao các bộ, ngành sớm trình Chính phủ để ban hành các nghị định hướng dẫn chi tiết thi hành Luật đất đai 2024 để Chính phủ đề xuất Quốc hội cho phép Luật này có hiệu lực sớm từ 1/7/2024.

Khi có hiệu lực, Luật Đất đai 2024 sẽ tác động rất lớn đến cộng đồng doanh nghiệp và môi trường đầu tư kinh doanh. Dù vậy, những tác động trực tiếp của Luật này đối với môi trường đầu tư và doanh nghiệp vẫn cần có thời gian để đi vào thực tế.

Theo đó, để rút ngắn thời gian này, doanh nghiệp phải được truyền tải một cách hiệu quả nhất, trung thực nhất những nội dung thay đổi cốt lõi của Luật Đất đai.

Nhằm hoàn thiện các cơ chế, tạo môi trường kinh doanh ngày càng thuận lợi cho doanh nghiệp, hội thảo sẽ làm rõ 2 nhóm vấn đề lớn là tác động của Luật Đất đai và các luật liên quan đối với môi trường đầu tư và hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Tại hội thảo, các chuyên gia cùng lãnh đạo các bộ ban ngành và đại diện doanh nghiệp sẽ thảo luận, trao đổi, tìm kiếm, cơ hội thích ứng trong bối cảnh pháp lý mới phù hợp cho doanh nghiệp. Từ đó đưa ra những định hướng áp dụng khi luật có hiệu lực thi hành để doanh nghiệp triển khai một cách linh hoạt, kịp thời và hiệu quả.

Hội thảo sẽ bao gồm 2 phiên: Phiên tham luận là các bài dẫn đề các vấn đề cốt lõi liên quan đến chủ đề của hội thảo, được trình bày bởi chuyên gia, các lãnh đạo bộ ngành chuyên môn.

Các khách mời tham dự hội thảo gồm: PGS.TS Nguyễn Hồng Sơn, Phó trưởng Ban kinh tế Trung ương; ông Nguyễn Ngọc Bảo, Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội; ông Đỗ Đức Hồng Hà, Phó chủ nhiệm Ủy Ban Tư Pháp của Quốc hội; ông Tạ Đình Thi, Phó Chủ nhiệm Ủy ban Khoa học, Công nghệ và Môi trường của Quốc hội; ông Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Phó chủ nhiệm Ủy Ban Kinh tế của Quốc Hội, Nguyên Tổ trưởng tổ tư vấn về Kinh tế của Thủ tướng Chính Phủ. Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ của Chính Phủ; ông Mai Xuân Hùng, Nguyên Phó chủ nhiệm Ủy Ban Kinh tế của Quốc Hội. Chuyên gia kinh tế; ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy Ban Kinh tế của Quốc Hội; PGS.TS Phạm Bảo Sơn, Phó Giám đốc Đại học Quốc gia Hà Nội; PGS.TS Vũ Văn Tích, Giám đốc Học viện Khoa học Công nghệ và Đổi mới sáng tạo, Bộ Khoa học và Công nghệ; ông Đào Trung Chính, Cục Trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên Đất - Bộ Tài Nguyên và Môi trường; bà Tống Thị Hạnh - Vụ Trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng; ông Vũ Ngọc Anh - Vụ Trưởng Vụ Khoa học và Công nghệ và Môi trường, Bộ Xây dựng.

Ngoài ra, hội thảo còn có sự tham gia của PGS. TS Trương Ngọc Kiểm, Giám đốc Trung tâm Chuyển giao Tri thức và Hỗ trợ Khởi nghiệp - Đại học Quốc Gia Hà Nội; PGS. TS Trương Vũ Bằng Giang, Trưởng Ban Xúc tiến Đầu tư, Đại học Quốc gia Hà Nội; đại Sứ Phạm Sanh Châu - Phó Chủ tịch Trung tâm Châu Âu - Châu Á thuộc Liên Minh Châu Âu. Chuyên gia về kinh tế đối ngoại. Nguyên Đại sứ Đặc mệnh toàn quyền của Việt Nam tại Ấn Độ; bà Lê Việt Nga - Phó Vụ trưởng Vụ Thị trường trong nước Bộ Công Thương; ông Bùi Nguyễn Anh Tuấn - Phó Vụ trưởng Vụ Thị trường trong nước Bộ Công Thương; ông Nguyễn Ngọc Dũng - Phó Giám đốc Ban quản lý các Dự án - Bộ Giáo dục và Đào tạo; ông Đào Thái Phúc - Nguyên Giám đốc Sở giao dịch Kho Bạc nhà nước Việt Nam.

TỔNG THUẬT

PHIÊN 1: THAM LUẬN

TS.Nguyễn Hồng Sơn, Chủ tịch Hiệp hội Phát triển Hàng tiêu dùng Việt Nam - VACOD, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp thành phố Hà Nội – HBA: Với vai trò đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp, những năm qua VACOD-HBA đã khẳng định được uy tín trong việc tập hợp, hỗ trợ các doanh nghiệp nâng cao hiệu quả sản xuất, kinh doanh, đồng thời là đại diện tiếng nói của doanh nghiệp, cầu nối giữa doanh nghiệp với các cơ quan quản lý nhà nước.

Nhằm tiếp tục phát huy vai trò đồng hành cùng doanh nghiệp Hội viên, kịp thời nắm bắt những khó khăn, vướng mắc từ cộng đồng doanh nghiệp để phản ánh, kiến nghị và tham mưu cho các cơ quan quản lý của Trung ương và địa phương hoàn thiện các cơ chế, tạo môi trường kinh doanh ngày càng thuận lợi cho doanh nghiệp, ngày hôm nay, VACOD-HBA phối hợp tổ chức Hội thảo về “Luật đất đai 2024 và các luật liên quan - Tác động của luật đất đai 2024 đến môi trường đầu tư và doanh nghiệp”.

Đây là hội thảo nằm trong chuỗi sự kiện Hội nghị Doanh nghiệp VACOD - HBA 2024 được tổ chức tại dự án Ivory Villas & Resort - khu đô thị sinh thái nghỉ dưỡng cao cấp tại Hòa Bình.

Luật đất đai có ý nghĩa và tầm quan trọng đặc biệt trong đời sống chính trị kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường sinh thái; giữ vai trò trung tâm trong hệ thống pháp luật về đất đai, có tác động sâu rộng đến các tầng lớp nhân dân và cộng đồng doanh nghiệp cũng như môi trường đầu tư kinh doanh của nước ta, có mối quan hệ chặt chẽ với nhiều Luật khác có liên quan. Ngày 18/1/2024 Quốc hội khóa XV đã thông qua Luật đất đai 2024.

So với Luật Đất đai năm 2013, Luật Đất đai 2024 có nhiều thay đổi tích cực, thể hiện quan điểm vì dân, bảo vệ và trao quyền cho người sử dụng đất, mang lại nhiều lợi ích cho người dân và doanh nghiệp. Luật cũng đã thể chế nhiều nội dung mới mang tính chất đột phá quan trọng, góp phần vào mục tiêu hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý sử dụng đất.

Nền kinh tế của nước ta, theo dự báo vẫn còn những thách thức nhất định và thị trường bất động sản vẫn còn những áp lực lớn, tuy nhiên năm 2024, thị trường bất động sản vẫn được kỳ vọng có chuyển động tích cực với các động lực thúc đẩy từ chính sách; cùng với Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm và đồng bộ với các Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và các Luật liên quan sẽ là những tác động cho doanh nghiệp và thị trường tháo gỡ rào cản thủ tục còn nhiều vướng mắc. Đây cũng là các đạo luật tác động rất lớn tới các doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

Hội thảo về “Luật đất đai 2024 và các luật liên quan - Tác động của luật đất đai 2024 đến môi trường đầu tư và Doanh nghiệp” được tổ chức ngày hôm nay với mong muốn tạo điều kiện thuận lợi nhất để các Doanh nghiệp hội viên có cơ hội cập nhật, thảo luận chính sách mới về Luật đất đai 2024 và các Luật liên quan tác động đến môi trường đầu tư và kinh doanh một cách cụ thể, đảm bảo tính hiệu quả cao.

Hội nghị được chia làm 2 phần quan trọng, phần thứ nhất chúng ta sẽ được nghe các bài tham luận của các diễn giả là chuyên gia cao cấp - đại diện các cơ quan tham gia xây dựng, soạn thảo các dự án luật và cơ quan thẩm tra dự án Luật đến từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và Ủy ban Kinh tế của Quốc hội.

Phần thứ hai là phần Toạ đàm, thảo luận, trao đổi và giải đáp giữa các chuyên gia cao cấp với doanh nghiệp; ngoài sự tham gia của các diễn giả có bài tham luận nói trên thì còn có sự hiện diện của PGS.TS Nguyễn Hồng Sơn, Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương, ông Nguyễn Đức Kiên - nguyên Phó Chủ nhiệm ủy ban kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn về kinh tế của Thủ tướng Chính phủ.

Với sự tham gia của đại diện các cơ quan chuyên môn, các chuyên gia cao cấp, diễn giả đầu ngành và ý kiến đánh giá, tranh luận thực tế từ các doanh nghiệp, Hội thảo hy vọng sẽ truyền tải một cách hiệu quả nhất, trung thực nhất những nội dung thay đổi cốt lõi của Luật Đất đai 2024; những tác động của Luật Đất đai và các luật liên quan đối với môi trường đầu tư, đến thị trường Bất động sản và hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Chúng ta hy vọng và tin tưởng rằng qua Hội thảo “Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan; tác động của Luật đất đai 2024 đến môi trường đầu tư và doanh nghiệp” sẽ cung cấp cho các doanh nghiệp cái nhìn đa chiều hơn, cụ thể hơn về Luật đất đai 2024 và những tác động đến doanh nghiệp và môi trường đầu tư. Cách thức vận dụng Luật vào thực tiễn kinh doanh sẽ đem lại những giải pháp sáng tạo và phù hợp nhất để tối ưu hóa lợi ích từ quy định mới của pháp luật giúp định hướng phát triển doanh nghiệp ngày càng hiệu quả và thành công.

Với tất cả niềm tin và trách nhiệm tôi xin tuyên bố, khai mạc hội nghị, hội thảo “Luật Đất đai 2024 và các luật liên quan; tác động của Luật đất đai 2024 đến môi trường đầu tư và doanh nghiệp”.

Kính chúc các vị Lãnh đạo các cơ quan Trung ương, các vị khách quý; Lãnh đạo tỉnh Hòa Bình, các Quý vị Đại biểu, doanh nhân, doanh nghiệp sức khỏe, hạnh phúc và thành công. Chúc Hội nghị của chúng ta thành công tốt đẹp!

Ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy Ban Kinh tế Quốc hội: Hiện tại, thị trường có rất nhiều câu hỏi liên quan đến việc làm thế nào để một tổ chức có đất sản xuất kinh doanh.

Để trả lời câu hỏi này, tôi xin liệt kê những khái niệm cơ bản nhất của Luật Đất đai: Thu hồi đất, đấu giá quyền sử dụng đất, giao đất hoặc cho thuê đất, đấu thầu quyền sử dụng đất, hợp tác sản xuất kinh doanh bằng quyền sử dụng đất, góp vốn vào quyền sử dụng đất, thu hồi quyền sử dụng đất, chuyển đổi mục đích quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sẽ rất khó để xếp tất cả những định nghĩa này vào một khung logic, cái nào trước cái nào sau, phân biệt cái này với cái kia.

Tuy nhiên, tôi xin tự sắp xếp như sau. Muốn có đất để sản xuất kinh doanh thì chúng ta có thể tiếp cận bằng 3 cơ chế. Thứ nhất, nhờ Nhà nước thu hồi. Thứ hai, nếu Nhà nước không thu hồi chỉ có cách đi thoả thuận. Thứ ba, nếu đang có đất mà muốn chuyển sang mục đích sản xuất kinh doanh thì Luật Đất đai gọi đó là chuyển mục đích sử dụng đất để sản xuất kinh doanh. Như vậy, 3 cơ chế này được rà soát để đảm bảo không trùng lắp, không có độ vênh, không có khe hở.

Ngoài ra, thu hồi đất để làm gì? Nhà nước muốn thu hồi đất để giao cho doanh nghiệp hoặc cho doanh nghiệp thuê chỉ có 2 cơ chế phổ biến gồm: theo đấu giá hoặc theo đấu thầu. Ví dụ, giao đất cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách thì sẽ giao thông qua đấu giá hoặc đấu thầu.

Tiếp theo, làm thế nào để thoả thuận về đất? Sẽ có những cơ chế như sau: Cơ chế thứ nhất là chuyển quyền hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cơ chế thứ hai là mất cơ chế chuyển quyền sử dụng đất. Cơ chế thứ ba là không chuyển quyền, gọi là hợp tác kinh doanh.

Về chuyển quyền sẽ có những cơ chế: Thứ nhất là chuyển nhượng, thứ hai là tặng cho, thứ ba là góp vốn, thứ tư là chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Về thu hồi đất: Hiện nay điều 79 về thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế xã hội, vì lợi ích quốc gia thì được thiết kế điều này rất khác với Luật Đất đai hiện nay, nó căn cứ điều 54 của Hiến pháp: Một là Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp thật sự cần thiết, nếu không có lợi ích quốc gia thì sẽ thực hiện cơ chế thoả thuận.

Trong tinh thần Luật Đất đai 2024, trừ nhà ở thương mại, ưu tiên thoả thuận so với thu hồi đất. Nếu như một dự án mà đề xuất thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất mà nhà đầu tư có nhu cầu đề xuất tự thoả thuận đất chuyển nhượng thì cho phép nhà đầu tư nhận chuyển nhượng chứ không quy định cứng như hiện nay.

Trường hợp thứ hai nhà đầu tư đang có đất mà tự phát triển một dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất thì theo tư duy bình thường nhà nước sẽ thu hồi và giao lại cho chính nhà đầu tư ấy. Bây giờ, nếu thuộc trường hợp đấy đúng quy hoạch thì nhà đầu tư cần chuyển mục đích sử dụng đất.

Luật đất đai còn có quy định, cơ chế khuyến khích việc nhận thoả thuận, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thậm chí có cơ chế, ví dụ như nhà đầu tư khi thoả thuận nhận quyền chuyển nhượng sử dụng đất sẽ phải thoả thuận với nhiều người, nhiều hộ dân, có những hộ dân mà thời hạn sử dụng đất đã hết, những hộ dân còn trong quá trình thoả thuận thì luật đất đai tạo điều kiện bằng cách không nhất thiết phải dừng thủ tục đấy, gia hạn những chủ đất đã đến thời hạn mà cho tiếp tục thực hiện sau khi hoàn thành thoả thuận, cơ chế để khuyến khích, đảm bảo thuận lợi cho việc thoả thuận.

Tiếp cận đất đai trong dự án bất động sản: Đừng hiểu thị trường bất động sản là nhà thoả thuận bất động sản. Thị trường bất động sản rộng hơn rất nhiều gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở tái định cư… tuỳ từng loại hình nhà ở mà cách tiếp cận đất đai có sự khác nhau.

Với nhà ở thương mại, trừ trường hợp nhà đầu tư muốn phát triển nhà ở thương mại mà thuộc diện nhà nước thu hồi đất thì nhà nước chỉ thu hồi đất với một trường hợp đó là khi có dự án đầu tư xây dựng đô thị có công năng hỗn hợp đồng bộ thì nhà nước mới thu hồi đất. Trường hợp thứ hai, không phải nhà nước không thu hồi đất thì nhà đầu tư được tự do đi thoả thuận chuyển nhượng xây dựng đất để xây dựng nhà ở thương mại. Nếu không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất thì nhà đầu tư chỉ có 2 cách để đi phát triển nhà ở thương mại.

Cách một, nhận thoả thuận, chuyển nhượng đất để xây nhà ở. Cách 2, khi nhà đầu tư đang có đất mà muốn phát triển nhà ở thương mại thì họ được chuyển mục đích đất đấy để sang nhà ở thương mại với điều kiện đất gồm cả đất và đất cát. Nếu chỉ có đất cát không thì cũng không được. Đây là quy định của luật đất đai mới. Để có quy định này, chính phủ và quốc hội thảo luận rất kĩ lưỡng nhiều lần. Để giải quyết câu chuyện này, giả sử nhà đầu tư muốn nhận chuyển nhượng một loại đất nào khác trong hai trường hợp này, thì họ làm thế nào, theo luật đất đai họ không còn cách nào khác ngoài hai cách này. Chính phủ hiện nay đang có đề xuất, đề án thí điểm về tiếp cận đất để xây nhà ở thương mại, hiểu cách khác là đề án ấy sẽ giải quyết những thứ gì chưa quy định.

Theo luật đất đai, tiếp cận đất cho cải tạo nhà chung cư có 2 cơ chế tiếp cận. Một là thoả thuận với các bộ, trong 1 số trường hợp không thoả thuận được hoặc không được thoả thuận thì hiện nay theo luật đất đai thu hồi đất để xây dựng nhà chung cư để xây dựng cải tạo nhà chung cư mới.

Tương tự như vậy, đối với nhà ở xã hội cũng có 3 cơ chế. Thứ nhất là có đất thì có thể chuyển mục đích để xây nhà xã hội. Thứ hai, chưa có đất nếu thuộc dự án thì nhà nước thu hồi thì sẽ được thu hồi. Thứ ba, sẽ cả cơ chế để thoả thuận cải tạo nhà chung cư.

Cơ chế liên quan đến đất sử dụng kết hợp đa mục đích, đó là một chế độ rất mới của Luật Đất đai. Hiểu một cách đơn giản, đất luôn luôn được sử dụng vào mục đích đã được cấp chính chủ, nhưng để làm ra sự hiệu quả đất thì nhà đầu tư có thể sử dụng một phần diện tích sử dụng đất đó mục đích đã được cấp sổ kết hợp với kinh doanh, thương mại, dịch vụ một phần nhất định.

Một điểm cuối cùng là hợp tác sản xuất kinh doanh quyền sử dụng đất. Đây là một hình thức mới của Luật Đất đai. Khi thực hiện hợp tác này thì người dân, người sử dụng đất không phải chuyển quyền sử dụng đất cho người nhận, 2 bên cùng ký hợp đồng hợp tác sản xuất.

Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất - Bộ Tài nguyên và Môi trường: Hiện nay, Bộ Tài nguyên và Môi trường đang khẩn trương hoàn thành dự thảo. Chúng tôi rất cần ý kiến của các doanh nghiệp, địa phương xây dựng Nghị định.

Từ góc độ tiếp cận đất đai để thực hiện dự án của các nhà đầu tư và chính sách thu hồi đất, giao đất, tài chính đất đai, giá đất tương ứng... có mấy vấn đề.

Về phương thức tiếp cận đất đai: Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu (Điều 124); giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất (Điều 125); giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu (Điều 126); sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất (Điều 127).

Theo đó, không đấu giá thì các trường hợp nhà nước giao đất không thu tiền thì các doanh nghiệp phải chú ý, luật quy định những trường hợp cho thuê đất mà miễn tiền thuê đất một số năm mà để xây dựng cơ bản thì nhà nước giao đất chỉ định. Nhưng nếu miễn một số năm thì ban soạn thảo văn bản pháp luật Bộ Tài chính không coi đó là miễn một số năm mà là giảm. Nếu trở thành giảm tiền thuê đất thì luật đất đai sẽ không quy định được giao đất theo chỉ định.

Như vậy, sẽ đặt ra hai vấn đề. Nếu chúng ta vẫn giữ được quy định hiện hành miễn một số năm trong thời gian xây dựng cơ bản thì chúng ta vẫn để trường hợp chỉ định. Nhưng nếu là giảm thì sẽ không được miễn tiền thuê đất.

Về quy định giao đất: Cho thuê đất không qua đấu giá có một quy định liên quan đến Luật Kinh doanh bất động sản là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư kinh nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản. Họ nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, Luật Đất đai quy định rất cụ thể như sau, đối với doanh nghiệp trong nước phải đăng ký biến động đất đai; đối với doanh nghiệp nước ngoài có thêm một thủ tục là nhà nước có thẩm quyền sẽ ban hành một văn bản giao đất, cho thuê đất cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Do có thủ tục giao đất, cho thuê đất nên toàn bộ tiền sử dụng đất và cho thuê đất sẽ đều được áp dụng cho cả doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Như vậy, là cả hai đều thực thực hiện nghĩa vụ giống nhau.

Hiện nay, có một vấn đề mà doanh nghiệp rất quan tâm đó là đất sạch do nhà nước quản lý thì đấu giá hay đấu thầu. Nhà nước cần doanh nghiệp có kinh nghiệm, năng lực, có tính cách lan toả những vẫn đề quan trọng thì Hội đồng nhân tỉnh sẽ quyết định đấu giá, chứ không phải đấu thầu. Nhà nước lựa chọn theo giá trị kinh tế về đất đai, mà lựa chọn nhà đầu tư có kinh nghiệm, tiền thuê đất thực hiện như bình thường.

Lưu ý tiếp theo là về vấn đề thoả thuận, đặc biệt là thoả thuận về dự án nhà ở thương mại. Trong khu vực doanh nghiệp thoả thuận sẽ có phần đất mà chúng ta gọi là đất sạch thì xử lý như thế nào. Luật Đất đai quy định là nếu tách thành dự án độc lập được thì Hội đồng Nhân dân phải quy định các tiêu chí để tách thành dự án độc lập. Nếu không tách thành dự án độc lập được thì thu hồi vì nó liên quan tới rất nhiều vấn đề khác.

Tuy nhiên, hiện nay TP.HCM có cách thực hiện khác, phần đất công tự thoả thuận đó thì chiếm bao nhiêu phần trăm, nhà đầu tư phải đầu tư hạ tầng thì mất bao nhiêu phần trăm nữa, từ đây làm thành tỷ lệ quy đổi. Thực hiện xong thì trả nhà nước quỹ đất sạch. Nếu có quỹ đất sạch đó thì giải quyết được nhu cầu nhà ở hiện nay?

Còn về dự án nhà ở thương mại, theo chỉ đạo của Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường được Chính phủ giao làm phần này qua 2 bước. Tuy nhiên, trong quá trình thảo luận có mấy vấn đề, trong luật nhà khi thực hiện dự án, doanh nghiệp có đất mà muốn thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải có một phần đất là đất ở. Vậy với các địa phương chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ rất khó để thực hiện vì với đất đã chuyển nhượng mục đích sử dụng đất rồi thì thiện hiện như thế nào?

Hiện nay có vấn đề đó là mới thí điểm nhưng thí điểm theo đối tượng, theo luật, loại đất, địa phương... hay thí điểm như thế nào? Vì sẽ diễn ra vấn đề chạy, nhóm lợi ích. Cơ quan soạn bắt đầu gặp khó khăn, như vậy sẽ rất nguy hiểm nếu không công khai, minh bạch.

Về vấn đề thuê đất trả tiền hàng năm thì không áp dụng đấu giá, hoặc cho thuê đất trả tiền một lần.

Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng: Luật Đất đai 2024 có một số chính sách liên quan đến các luật liên khác.

Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất liên quan đến quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị. Theo đó, các trường hợp không phải lập quy hoạch sử dụng đất là thành phố trực thuộc Trung ương có quy hoạch chung được phê duyệt theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị thì không phải lập quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà căn cứ quy hoạch chung để lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Trường hợp quy hoạch chung được phê duyệt sau khi phê duyệt quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà làm thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh thì không phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh mà căn cứ quy hoạch chung để lập kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

Còn điều kiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất, trong Luật Đất đai 2024, điều kiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất phải có quy hoạch chi tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tại Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng cũng quy định bản vẽ của đồ án quy hoạch phân khúc được thực hiện theo tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000.

Thứ hai, mối quan hệ nhà đầu tư – chủ đầu tư dự án có sử dụng đất – chủ đầu tư công trình, chủ đầu tư dự án nhà ở (Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở). Theo Luật Đầu tư, nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh, gồm nhà đầu tư trong nước, nhà đầu tư nước ngoài và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (Khoản 18, Điều 3 Luật Đầu tư).

Còn theo Luật Đấu thầu, nhà đầu tư là tổ chức, cá nhân tham dự thầu, đứng tên dự thầu và trực tiếp ký, thực hiện hợp đồng nếu được lựa chọn, Nhà đầu tư có thể là nhà đầu tư động lập hoặc nhà đầu tư liên danh (Khoản 25, Điều 4 Luật Đấu thầu năm 2023).

Mối quan hệ nhà đầu tư – chủ đầu tư dự án có sử dụng đất (Luật Đất đai 2024) là nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật liên quan đã được lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất và được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Mối quan hệ nhà đầu tư – chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở (Luật nhà ở 2023). Chủ đầu tư là tổ chức được lựa chọn để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật này. Có quyền sử dụng đất hoặc được giao đất, cho thuê đất.

Mối quan hệ nhà đầu tư – Chủ đầu tư xây dựng công trình đối với dự án sử dụng vốn khác (Luật Xây dựng) là cơ quan, tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư xây dựng. Là nhà đầu tư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận. Trường hợp có nhiều nhà đầu tư tham gia thì các nhà đầu tư có thể thành lập tổ chức hoặc uỷ quyền cho một nhà đầu tư làm chủ đầu tư.

Thứ ba, thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; thoả thuận về nhận quyền sử dụng đất; đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất (Luật Đất đai, Luật Nhà ở).

Việc bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở phải tuân thủ pháp luật về đất đai (Luật Nhà ở), cụ thể là thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị theo quy định của pháp luật về xây dựng sẽ đấu giá hoặc đấu thầu, tuy nhiên Hội đồng nhân dân sẽ quy định tiêu chí.

Các loại đất có thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại; đang có quyền sử dụng đất đề xuất dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại sẽ không thực hiện thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, trong Luật Đất đai 2024, thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội sẽ giao đất, cho thuê đất thông qua đấu thầu được Nhà nước giao, cho thuê.

Có 2 trường hợp không được thu hồi là các loại đất có thỏa thuận về quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở xã hội hoặc đang có quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở xã hội sẽ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở xã hội.

Tương tự, trong Luật Nhà ở năm 2023 quy định đất để phát triển nhà ở xã hội là đất được Nhà nước giao, cho thuê, đất ở trong dự án nhà ở thương mại. Trường hợp chỉ có 1 nhà đầu tư quan tâm, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận nhà đầu tư làm chủ đầu tư. Trường hợp có 2 nhà đầu tư trở lên quan tâm sẽ đấu thầu. Còn đất có thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, đang có quyền sử dụng đất sẽ được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư.

Thứ tư, ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội (Luật Đất đai, Luật Nhà ở). Luật Nhà ở 2023 chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án; chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 quy định sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở…

Đối với trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thì không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn. Người sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Thứ năm, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản: có Giấy chứng nhận và điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án: không quy định, chuyển sang Luật Kinh doanh bất động sản.

Những thay đổi của các luật liên quan đến cắt giảm, đơn giản hoá thủ tục hành chính giúp doanh nghiệp giảm được nhiều thời gian, chi phí tuân thủ thủ tục hành chính, từ đó thêm được nhiều lợi ích kinh tế.

Đối với những chính sách được ban hành để xử lý mâu thuẫn, chồng chéo, giúp bảo đảm tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật, minh bạch trong tổ chức thực hiện, tránh nhiều rủi ro pháp lý.

PHIÊN 2: TOẠ ĐÀM

Điều phối toạ đàm: Ông Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn về kinh tế của Thủ tướng Chính phủ.

Khách mời của toạ đàm bao gồm:

- PGS.TS Nguyễn Hồng Sơn, Phó trưởng Ban Kinh tế Trung ương;

- Ông Phan Đức Hiếu, Uỷ viên Thường trực, Uỷ Ban Kinh tế của Quốc Hội;

- Ông Đào Trung Chính, Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển Tài nguyên Đất - Bộ Tài nguyên và Môi trường (Tổ trưởng Tổ biên tập Dự án Luật đất đai - sửa đổi);

- Bà Tống Thị Hạnh, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng.