Nguy cơ 'bong bóng' cục bộ

"Giá ảo" là quan điểm của Phó chủ tịch BHS Group Lê Xuân Nga khi nhìn nhận về mức giá trúng đấu giá của hai phiên đấu giá đất ven đô Hà Nội cao gấp hàng chục lần giá khởi điểm.

Trong đó, mức trúng đấu giá cao nhất và cũng được nhắc đến nhiều nhất là hơn 133 triệu đồng/m2 cho một ô đất ba mặt tiền đường tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức, gấp 30 lần so với giá khởi điểm và gấp hơn 3 lần so với giá rao bán phổ biến ở thị trường khu vực.

Ông Nga thừa nhận giá nhà đất Hà Nội đã tăng mạnh thời gian gần đây, trong đó giá chung cư nội đô tăng phi mã 30% mỗi năm trong ba năm qua và nhà đầu tư mua chung cư trước 2021 nay có thể bán lãi gấp đôi.

"Giá bất động sản thấp tầng thậm chí còn tăng mạnh hơn", ông Nga khẳng định.

Nhà tư vấn bất động này so sánh thị trường bất động sản Hà Nội đang khá giống thị trường TP.HCM cách đây ba năm, khi mà chung cư tăng lên tới 200-300 triệu đồng/m2 và nhà ở thấp tầng quận 9 và các quận vùng ven tăng phi mã.

Tuy nhiên, giá nhà đất ở TP. HCM giờ đang hạ nhiệt và ông Nga tin rằng giá đất trúng đấu giá cao nhất ở ven đô Hà Nội lên đến 100 triệu đồng/m2 ở huyện Thanh Oai và cao hơn nữa ở huyện Hoài Đức là "giá ảo".

Theo ông Nga, việc định giá khởi điểm để đấu giá quá thấp đang bị giới đầu cơ lợi dụng để nhiễu động thị trường.

Nhưng nhìn rộng hơn, ông Nga cho rằng, dòng tiền đang "chảy sai chỗ", tập trung quá lớn vào một chỗ và tạo nên bong bóng cục bộ.

Ai nắm đúng xu thế dịch chuyển của dòng tiền, người đó sẽ có cơ hội chiến thắng trong đầu tư.

Cuộc chơi của 'tay to'

Nhìn nhận dòng tiền đã "ứ" quá lâu trong nội thành, khiến giá chung cư, thấp tầng, đất thổ cư tăng vọt, thậm chí "tăng tới mức vô lí, vượt qua cả sự kỳ vọng của các chủ sở hữu bất động sản", ông Nga cho rằng "đây chính là lúc các nhà đầu tư cần nhận ra thị trường sẽ không thể tăng thêm nữa."

Ông quan sát thấy hầu hết người mua thời gian qua là người mua căn nhà thứ hai, thậm chí thứ ba, và không có cơ hội mua cho người mua nhà lần đầu vì giá quá cao, người trẻ muốn có nhà đang ngày càng xa vời.

Thị trường Hà Nội cũng hoàn toàn thiếu chung cư cao tầng giá 40-45 triệu đồng/m2 và với tình hình pháp lý hiện tại, rất khó tìm một dự án đủ pháp lý, giá cả phù hợp có thể ra hàng.

Thậm chí, nếu có dự án mới, thì cũng chỉ của chủ đầu tư lớn và giá cũng rất cao, một thực tế được ông Nga nhìn nhận là hệ quả của hiện tượng "độc quyền nguồn cung chung cư" nhiều năm qua.

Ông dẫn chứng, một dự án lớn phía Bắc Hà Nội có giá bán dự kiến khoảng 350 - 400 triệu đồng/m2 đất và một dự án khác phía Đông cũng có giá từ 200 triệu đồng/m2 đất trở lên.

Ông Nga cho rằng, "cuộc chơi" tại Hà Nội sẽ rất khốc liệt với các nhà đầu tư và chỉ dành cho các nhà đầu tư 'tay to', có ngân sách từ 15 tỷ đồng trở lên.

Các nhà đầu tư ngân sách nhỏ hơn được ông Nga khuyên nên tìm cách dịch chuyển sớm ra các tỉnh thành khác, vùng đất khác vì sớm muộn, dòng tiền sẽ chạy ra ngoài Hà Nội, có thể cuối năm 2024 hoặc đầu 2025.

Đây cũng là điều đã xảy ra tương tự ở các chu kỳ bất động sản trước đó.

Những dự án với pháp lý chắc chắn do nhà nước đấu giá ở các tỉnh thành trên cả nước sẽ được các nhà đầu tư thực sự quan tâm và xuống dòng tiền. Và các nhà môi giới sẽ đóng vai trò không nhỏ trong việc dẫn dắt dòng tiền ra khỏi Hà Nội đến cách tỉnh thành khác.

Ông Nga nhìn nhận sự dịch chuyển của dòng tiền sẽ giúp các dự án bất động sản ở địa phương khác thi công, hoàn thiện, tạo cơ sở hạ tầng cho các vùng đất mới, qua đó giúp kinh tế địa phương phát triển.