Câu chuyện trả mặt bằng trong thời buổi kinh tế khó khăn là điều không hề lạ. Tuy nhiên, thời gian gần đây, thị trường cho thuê mặt bằng nhà phố tại Hà Nội đang chứng kiến một làn sóng trả cửa hàng mạnh mẽ hơn.

CẢ KHÁCH LẪN CHỦ ĐỀU KHÓ

Phải ngậm ngùi thanh lý cửa hàng để trả mặt bằng là anh Hoàng Đăng (30 tuổi), từng là chủ của một cửa hàng thời trang phố Nguyễn Trãi, quận Thanh Xuân.

Căn nhà anh thuê có 3 tầng, mặt tiền đường Nguyễn Trãi rộng khoảng 4m, giá thuê là 45 triệu đồng. Vài năm trước, tình hình kinh doanh vẫn còn khấm khá, với mức thuê này anh Đăng vẫn để được tiền dư.

Tuy nhiên, từ giữa năm 2024, người đàn ông 30 tuổi phải đi đến một quyết định đau đớn là trả lại mặt bằng. Anh bảo chia sẻ: “Trước đó, tôi bán tốt lắm, doanh thu hàng tháng đều đặn. Nhưng ngay khi dịch bệnh bùng phát, mọi thứ thay đổi nhanh chóng. Lượng khách thưa dần, rồi giảm đi một nửa, thậm chí còn 1/3", anh thở dài nói.

Trước đó, để cứu vãn tình thế, anh Đăng không ngừng nỗ lực để phát triển mảng kinh doanh online. Ban đầu, anh kỳ vọng việc bán hàng qua mạng sẽ giúp bù đắp phần nào sự thiếu hụt khách hàng trực tiếp, song, sự thật không đơn giản như vậy, phần lãi từ mảng online không đủ bù.

Bởi, mỗi tháng, anh Đăng phải lo toan về tiền thuê mặt bằng lên đến 45 triệu đồng, tiền lương cho nhân viên, chi phí nhập hàng và các khoản chi phí khác.

Người đàn ông 30 tuổi bộc bạch: “Thực sự việc dừng lại là một quyết định rất khó khăn, nhưng tôi không thể tiếp tục “gồng gánh” được nữa”.

Hoàn cảnh này, không chỉ mình anh Đăng phải đối mặt, mà nhiều chủ cửa hàng khác cũng đang lâm phải. Bởi giá thuê mặt bằng nhà phố luôn cao, nhưng tình hình kinh doanh lại rất khó khăn. Người làm chủ cần tính toán nhiều khía cạnh để có chút lãi cầm tay. Đến lúc quyết định trả cửa hàng, là lúc họ không thể “chèo lái” thêm được nữa.

Theo ghi nhận của phóng viên, trên các tuyến phố sầm uất như Kim Mã, Tôn Đức Thắng, Nguyễn Thái Học, Nguyễn Trãi, Tây Sơn… xuất hiện hàng loạt nhà phố dán biển cho thuê cửa hàng, hay thanh lý trả mặt bằng.
Theo ông Nguyễn Hào, chủ một căn nhà trên phố Nguyễn Thái Học, từ cuối năm 2023, trên tuyến phố này đã có rất nhiều khách thuê trả mặt bằng, đến nay đã xuất hiện nhiều hơn.

“Như nhà tôi, khách trả từ tháng giữa năm 2024, nhưng đến nay vẫn chưa thể tìm người thuê và phần lớn khách hàng trả nhà, do thua lỗ. Với tình hình buôn bán khó khăn như hiện tại, thực sự rất khó cho cả chúng tôi và khách hàng, giá thuê tôi đã giảm đi nhiều nhưng so với khách thuê lại đang rất cao”, vị chủ nhà cho hay.

GIÁ GIẢM NHƯNG VẪN ĐÓNG CỬA HÀNG LOẠT

Dù mức giá thuê có chiều hướng đi ngang và giảm xuống, nhưng số lượng nhà mặt phố để trống ngày càng tăng lên. Một khảo sát của Batdongsan.com.vn vào cuối tháng 11, đầu tháng 12/2023 ghi nhận, so với cùng kì năm 2022, giá thuê nhà phố Hà Nội tại các tuyến phố trung tâm như Kim Mã, Liễu Giai, Điện Biên Phủ thuộc quận Ba Đình hay Hoàng Cầu, Tôn Đức Thắng, Xã Đàn, Láng Hạ, Thái Hà của quận Đống Đa… ở thời điểm này giảm trung bình khoảng 10%.

Ở thời điểm hiện tại, thị trường nhà phố Hà Nội tiếp tục đối diện khó khăn do sức khỏe doanh nghiệp chưa phục hồi hoàn toàn. Mặt bằng giá thuê nhà phố Hà Nội phần lớn đang đi ngang, một số nơi tiếp tục có xu hướng giảm nhẹ.

Cụ thể, theo Batdongsan.com, nhà phố quận Cầu Giấy, các vị trí mặt tiền kinh doanh đường lớn là các tuyến Trần Duy Hưng, Trung Hòa, Vũ Phạm Hàm, Trung Kính… với tổng diện tích hơn 200m2 đang có giá thuê hơn 100 - 300 triệu đồng/tháng và đây cũng là mức giá thuê của 8 tháng trước.

Như vậy, giá thuê nhà phố ở khu vực này không có chiều hướng đi lên trong thời gian qua. Ở các diện tích nhỏ hơn, dao động 70-90m2, vị trí tương tự, giá thuê dao động 30-50 triệu đồng/tháng. Mức giá này không tăng so với một năm trước.

Còn nhà phố Hà Nội thuộc các tuyến phố kinh doanh, vị trí mặt tiền đắc địa thuộc Đội Cấn, Liễu Giai, Trúc Bạch, Giảng Võ, Cống Vị… của quận Ba Đình, với diện tích hơn 200 - 500m2, giá thuê dao động từ 150 - 380 triệu đồng/tháng.

Mức giá này giảm nhẹ khoảng 5% so với cuối năm ngoái. Ở các diện tích nhỏ hơn, từ 40 - 50m2, nhà phố quận Ba Đình giá thuê dao động từ 40-50 triệu đồng/tháng. Mức giá này đi ngang so với tháng 11/2023.

Nhà phố Hà Nội khu vực quận Đống Đa thuộc các tuyến phố Khâm Thiên, Láng Hạ, Láng Thượng, Khương Thượng, Thái Hà, Trường Chinh, Trung Liệt… với các diện tích từ 200 - 500m2, giá thuê dao động 130 - 450 triệu đồng/tháng, giảm khoảng 5 - 8% so với cuối năm ngoái. Với các diện tích nhỏ hơn, từ 30 - 100m2, nhà phố quận Đống Đa có giá thuê dao động 20 - 80 triệu đồng/tháng, đi ngang so với một năm trước.

CHỊU HAI MỐI CẠNH TRANH LỚN

Chia sẻ về vấn đề này, CEO một doanh nghiệp bất động sản cho rằng, thị trường nhà phố Hà Nội hiện đang phải đối mặt với sự cạnh tranh từ các trung tâm thương mại và thương mại điện tử.

Nhiều khách hàng trước đây tìm kiếm mặt bằng nhà phố để kinh doanh đã chuyển sang thuê các trung tâm thương mại. Dù giá thuê trung tâm thương mại thường cao hơn khoảng 20% so với nhà phố cùng diện tích. Nhưng lượng khách và dòng người ra vào các trung tâm thương mại lớn giúp tạo ra sức mua cao hơn, điều này khiến nhiều doanh nghiệp sẵn sàng chi trả thêm chi phí để có mặt bằng tại đây.

Bên cạnh đó, sự bùng nổ mạnh mẽ của thương mại điện tử cũng khiến thị trường nhà phố Hà Nội bị ảnh hưởng. Các doanh nghiệp bán hàng trực tuyến hiện nay chủ yếu tập trung vào việc phát triển kho bãi để chứa hàng.

“Đồng thời, họ đầu tư mạnh vào marketing và truyền thông trên các nền tảng số, khiến việc thuê mặt bằng tại những vị trí đẹp không còn là yếu tố quan trọng. Do đó, sức hấp dẫn của nhà phố Hà Nội đối với các doanh nghiệp kinh doanh truyền thống đã giảm đi rõ rệt”, vị CEO phân tích.

Còn bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội cho rằng, thị trường nhà phố không đáp ứng được các nhu cầu của khách hàng về tiêu chuẩn thiết kế và công năng sử dụng. Thêm vào đó, việc các nhãn hàng sau Covid - 19 đều hạn chế việc mở tràn lan các mặt bằng và chỉ tập trung vào một cửa hàng flagship nên hệ thống những mặt bằng không đáp ứng được tiêu chuẩn sẽ bị loại khỏi danh sách cân nhắc rất nhanh.

Sự dịch chuyển từ chi tiêu cho sở thích cá nhân về những chi tiêu cơ bản phần nào làm giảm triển vọng ngành bán lẻ. Trong đó các phân khúc thời trang, mỹ phẩm, giải trí và thể hình chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Những yếu tố bất lợi của nền kinh tế thế giới khiến người tiêu dùng phải suy nghĩ lại về mục tiêu tài chính và tối ưu hóa chi tiêu cho những mặt hàng thiết thực hơn.

Ngoài ra, người tiêu dùng có nhiều lựa chọn hơn kể từ dịch Covid-19, các nhà bán lẻ sẽ cần thay đổi và thích nghi để phát triển trong bối cảnh hậu đại dịch. Theo đó, mua sắm trực tuyến đã và đang là lựa chọn mới của khách hàng trên nhiều phân khúc hàng hóa.

Bên cạnh đó, các cửa hàng khi thuê mặt bằng sẽ cần tập trung đầu tư tối ưu hóa thiết kế và khả năng hoạt động để đáp ứng nhu cầu khách hàng và cung cấp dịch vụ tốt nhất. Các nhãn hàng đang quan tâm nhiều hơn đến vị trí và điều kiện khi thuê của mặt bằng, nhằm dễ thu hút khách hàng và gia tăng trải nghiệm người dùng.

Phân tích về thị trường nhà phố, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam phân tích, việc định giá thường dựa trên giá trị cho thuê phát sinh hàng tháng, hàng năm. Nếu một năm, mặt bằng trên cho thuê được 10 tỷ đồng thì căn nhà 100m2 có thể định giá 300 tỷ đồng là bình thường. Nếu giá thuê thấp, giá trị của căn nhà sẽ bị giảm. Do đó, những căn nhà phố trung tâm vẫn tiếp tục tăng giá bất chấp sự phản đối từ phía người thuê và thị trường.

Ngay cả giá nhà phố vị trí kim cương cũng phải tuân theo quy luật cung - cầu. Thị trường nhà mặt phố đang chịu ảnh hưởng khá mạnh bởi sự thay đổi mô hình kinh doanh khi các nền tảng thương mại điện tử bùng nổ.

Trước đây, các tuyến phố trung tâm thường là nơi tụ tập khách du lịch quốc tế, điểm vui chơi. Nhưng những năm gần đây, khi thói quen tiêu dùng thay đổi, kinh tế vẫn khó khăn, lượng khách du lịch cải thiện không đáng kể, việc chịu chi phí lớn cho một mặt bằng không còn là lựa chọn bắt buộc.

“Mặt khác, phương pháp marketing truyền thống cũng đang được thay thế bằng các hình thức đa dạng hơn, nên doanh nghiệp cũng không nhất thiết phải chọn thuê các mặt bằng trung tâm chỉ với lý do duy trì hình ảnh thương hiệu”, ông Tuấn nhận định.