Ở mũi phía nam của Malaysia, một cụm nhà cao tầng được xây dựng để làm chỗ ở cho hàng chục nghìn người trong các chung cư cao cấp nhìn ra biển. Gần một thập kỷ sau khi gã khổng lồ bất động sản Country Garden của Trung Quốc bắt đầu xây dựng, khu vực này gần như bị bỏ trống hoàn toàn.

Hiện nhóm đang quan tâm tới dự án này không phải khách hàng muốn mua nhà mà là các chủ nợ quốc tế của Country Garden!

THÀNH PHỐ MA

Như vậy, Forest City - dự án bất động sản trị giá 100 tỷ USD từng được coi là biểu tượng hào nhoáng ở nước ngoài của công ty, nay lại trở thành mục tiêu của các chủ nợ khi tập đoàn bất động sản này có dấu hiệu khó khăn về tài chính.

Forest City là tài sản quý giá nhất của Country Garden bên ngoài Trung Quốc. John Han, một đối tác tại công ty luật Kobre & Kim có trụ sở tại New York cho biết nếu công ty cuối cùng vỡ nợ, siêu dự án chưa hoàn thành có thể giúp các chủ nợ thu hồi khoảng 1,5 tỷ USD.

Dự án Forest City gần như trống rỗng là lời nhắc nhở sâu sắc về một số vấn đề cốt lõi đã phá hủy lĩnh vực bất động sản từng bùng nổ của Trung Quốc – vay nợ cao và xây dựng quá mức, xen lẫn với một chuỗi những vấn đề đen đủi. Forest City là hiện thân của chiến lược Country Garden trong việc tung ra các siêu dự án ở những nơi có tiềm năng cao và giá đất thấp, một mô hình đã thúc đẩy tăng trưởng khi thị trường bất động sản Trung Quốc đang bùng nổ.

Christine Li, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu khu vực Châu Á Thái Bình Dương của Knight Frank, một công ty tư vấn bất động sản cho biết: “Đối với họ, tâm lý là nếu mua được đất giá rẻ thì về cơ bản rủi ro sẽ thấp. Nhìn chung, họ đã cố gắng tái tạo thành công ở Trung Quốc tại thị trường nước ngoài”.

Tuy nhiên, doanh số bán hàng chậm lại và nợ nần chồng chất đã đè nặng lên Country Garden cả trong và ngoài nước. Vào đầu tháng 8, công ty đã lỡ thanh toán lãi cho hai lô trái phiếu bằng đồng đôla Mỹ. Họ đã tránh được tình trạng vỡ nợ trong gang tấc bằng cách thực hiện các khoản thanh toán trước khi thời gian ân hạn 30 ngày kết thúc vào tuần này, nhưng tình hình hiện tại đã làm dấy lên mối lo ngại rằng gã khổng lồ bất động sản cuối cùng còn sót lại của Trung Quốc có thể chịu chung số phận như hàng chục nhà phát triển bất động sản đã vỡ nợ trong hai năm qua. Cổ phiếu niêm yết tại Hồng Kông của công ty đã mất hơn một nửa giá trị kể từ đầu năm khi các nhà đầu tư chuẩn bị cho tình trạng hỗn loạn.

Han cho biết, nếu Country Garden không trả được các khoản nợ quốc tế, các chủ nợ của họ có thể muốn nắm quyền kiểm soát các tài sản nằm ngoài Trung Quốc. Ông nói, các chủ nợ quốc tế thường khó có được tài sản và các công ty con được thành lập ở Trung Quốc đại lục do một số đặc điểm của hệ thống pháp luật Trung Quốc.

Từng là động lực tăng trưởng chính cho nền kinh tế Trung Quốc, lĩnh vực bất động sản đã bùng nổ trong nhiều thập kỷ khi các nhà phát triển vay mượn rất nhiều và xây dựng quy mô lớn. Sau đó, Bắc Kinh thắt chặt tín dụng đối với các nhà phát triển để hạn chế hành vi đầu cơ. Vào cuối năm 2021, Tập đoàn Evergrande Trung Quốc, trước đây là một trong những nhà phát triển lớn nhất đất nước, đã tuyên bố vỡ nợ quốc tế. Năm ngoái, một nhà xây dựng hàng đầu khác là Sunac China cũng có số phận tương tự. Một số người mua đã tẩy chay các khoản thanh toán thế chấp khi việc xây dựng bị đình trệ. Những rắc rối kinh tế trong đại dịch Covid-19 đã khiến tình trạng suy thoái trở nên trầm trọng hơn.

Năm nay bắt đầu với sự lạc quan khi doanh số bán hàng tăng lên, nhưng lĩnh vực này lại rơi vào một đợt suy thoái khác. Căng thẳng tài chính của Country Garden có nguy cơ khiến nhiều nhà đầu tư nản lòng hơn.

Forest City là cánh cửa mở ra sự tự tin mà Country Garden từng có. Cho đến gần đây, công ty được coi là một trong những nhà phát triển BĐS ổn định và thận trọng hơn của Trung Quốc. Khu vực nơi Forest City được xây dựng ở bang Johor, miền nam Malaysia, trước đây là một khu rừng chưa phát triển, chỉ cách Singapore vài dặm. Công ty đã lên kế hoạch xây dựng bốn hòn đảo trên vùng đất khai hoang, hứa hẹn một giải pháp thay thế rẻ hơn cho trung tâm thương mại chỉ cách đó 20 phút lái xe.

Country Garden sở hữu 60% cổ phần của Forest City thông qua liên doanh địa phương Country Garden Pacificview, phần còn lại do một thực thể có tên Esplanade Danga 88 nắm giữ. Dự án động thổ vào năm 2015, nhanh chóng xây dựng hàng chục tòa tháp và một khu nghỉ dưỡng chơi golf gần đó. Công ty đã đề cập trong báo cáo thường niên năm 2016 rằng đây là “dự án chiến lược dài hạn”.

“Forest City là một dự án rất hứa hẹn vào thời điểm đó, mọi thứ lúc đó đều màu hồng”, chuyên gia Li nói.

Forest City kể từ đó được gọi là “thành phố ma”, giống như những siêu dự án phát triển trên khắp Trung Quốc được xây dựng dựa trên những giấc mơ lớn nhưng chưa bao giờ hoàn thành. Country Garden Pacificview bác bỏ biệt danh này, cho biết hơn 80% số căn hộ ở đã được bán. Tuy nhiên, hầu hết trong số chúng dường như đã được mua dưới dạng đầu tư và không có ai sống ở đó - hàng trăm căn hộ được rao bán lại và cho thuê trên các trang web bất động sản địa phương.

Lịch sử giao dịch trên các website này cho thấy giá trị của chúng đã giảm mạnh trong những năm gần đây; căn hộ một phòng ngủ từng được bán với giá 280 USD/foot vuông (1 foot vuông = 1,09 m2) giờ có giá khoảng 116 USD/foot vuông.

Dự án hiện đã hoàn thành được 15% và chỉ mới xây dựng được một trong bốn hòn đảo. Country Garden Pacificview cho biết: “Công ty vẫn lạc quan về việc phát triển các đảo nhân tạo với bất động sản là hoạt động kinh doanh cốt lõi, đồng thời cho biết thêm rằng các nhà phát triển vẫn cam kết với quy hoạch tổng thể đã được phê duyệt của họ trải rộng trên 7.000 mẫu Anh, có nghĩa là làm nơi ở cho 700.000 người. Công ty cho biết họ không thể bình luận về triển vọng tài chính rộng hơn của Country Garden.

Trọng tâm của dự án là tòa tháp hỗn hợp cao 45 tầng làm văn phòng, căn hộ dịch vụ và trung tâm mua sắm. Công việc kinh doanh vẫn chưa khởi sắc tại con đường đi dạo gần đó có tên là “Phố thương mại”, nơi hầu như vẫn bỏ trống ngoại trừ một số cửa hàng miễn thuế, một nhà hàng Nhật Bản và một quán karaoke. Một bãi biển nhìn ra Singapore chỉ cách đó vài bước chân - nơi này cũng vắng bóng người, rải rác những biển báo cảnh báo không được xuống nước vì có cá sấu.

NHỮNG HY VỌNG

Doanh số bán hàng ban đầu rất cao đối với các khách hàng mục tiêu của Forest City – những người Trung Quốc giàu có muốn sở hữu ngôi nhà thứ hai hoặc bất động sản đầu tư – cho đến khi Bắc Kinh áp đặt các biện pháp kiểm soát vốn vào năm 2016 nhằm hạn chế các khoản thanh toán ra nước ngoài. Chính phủ mới ở Malaysia vào năm 2018, chỉ trích việc dự án tập trung vào người mua Trung Quốc, đã mang đến nhiều thách thức hơn khi các nhà đầu tư Trung Quốc lo ngại những hạn chế về quyền sở hữu và thị thực dài hạn. Sau đó vào năm 2020, đại dịch Covid-19 đã tấn công thị trường nhà đất.

Country Garden cuối cùng có 26.000 căn hộ và chỉ có khoảng 9.000 người sống trong đó. Những bức tường trắng trống của hàng nghìn căn hộ trống có thể nhìn thấy từ những con đường gần như vắng vẻ của Forest City, chủ yếu là dân cư của những người làm cảnh quan và nhân viên bảo vệ đang đi lại xung quanh khu nhà. Ngoại trừ một số nhà hàng và cửa hàng tiện lợi, không gian bán lẻ ở tầng trệt của mỗi tòa tháp đều trống rỗng, cửa sổ dán đầy áp phích hứa hẹn “Sắp có thêm nhiều cửa hàng”.

Hiện tại, du khách đến công viên nước và những khu vườn được cắt tỉa cẩn thận của Forest City hầu hết là nhân viên nhà hàng rảnh rỗi và một số gia đình người Malaysia thực hiện các chuyến đi trong ngày để sử dụng hồ bơi và chụp ảnh selfie bên bãi biển. Gần đây, Forest City đã thu hút ngày càng nhiều khách du lịch từ nước láng giềng Indonesia và một số người mua từ Hàn Quốc đến tìm cơ sở chơi golf tại đây.

Mitran Vee, 35 tuổi, quốc tịch Malaysia, cho biết anh là người duy nhất sống trên toàn bộ 1 tầng của tòa nhà khi chuyển đến đây cách đây 2 năm rưỡi. Bây giờ một căn hộ khác trên tầng của anh ấy đã có người sử dụng. “Mọi người đang bắt đầu đến, chậm rãi, nhưng họ sẽ đến”, anh nói.

Chủ đầu tư và chính phủ Malaysia vẫn đặt nhiều hy vọng vào Forest City. Tháng trước, Thủ tướng Anwar Ibrahim cho biết khu phát triển này sẽ được chỉ định là khu tài chính đặc biệt, nơi thuế thấp và dễ dàng xin được thị thực nhập cảnh nhiều lần.

Về phần mình, Country Garden vẫn khẳng định Forest City sẽ an toàn. Syarul Izam Sarifudin, Giám đốc điều hành Country Garden cho biết: “Chúng tôi không nghĩ dự án này sẽ thất bại. Cho đến nay, nhà phát triển đã xây dựng được loạt những tòa nhà cao tầng với sức chứa lên tới 100.000 người. Tất cả đều được triển khai với tốc độ chóng mặt. Bạn tìm đâu ra được một dự án lớn như thế này chứ?”.

Một số cư dân của Forest City thì bày tỏ họ thích sự trống trải. Vivian Chun, một phụ nữ Trung Quốc 41 tuổi đến từ Nam Kinh, chuyển đến đây vào đầu năm nay cùng cậu con trai 8 tuổi cho biết: “Ở đây rất yên bình, không có tiếng ồn. Con trai theo học tại một trường quốc tế gần đó và cô dành cả ngày ở khu nghỉ dưỡng chơi golf của Forest City cách đó vài dặm”.

Cô nói: “Không có người thì tốt hơn là có nhiều người”.