Doanh nghiệp bất động sản đang phải tìm nhiều cách để trả nợ. Ảnh minh hoạ

Trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang phải tìm đủ mọi cách để trả nợ. Có nơi còn tài sản và may mắn được phép gán nợ, nhưng ngược lại cũng có nơi đành xin khất vô thời hạn.

Xin trả bằng sản phẩm và thiết bị xây dựng

Vừa qua, nhóm 7 nhà thầu phụ đang thi công cho các dự án do Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình làm tổng thầu như dự án Geleximco Southern Star Giáp Bát, dự án trường cấp I, II Phenikaa và dự án Khách sạn Jojo Lào Cai… đã gửi thông báo sẽ tạm dừng thi công từ ngày 15/3 nếu không được thanh toán.

Các nhà thầu phụ cho biết, Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình chưa thanh toán công nợ từ tháng 7/2022 đến nay, gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động của các nhà thầu phụ. Do đó, các nhà thầu phụ sẽ tạm dừng toàn bộ dịch vụ bảo hành, bảo trì đối với các dự án đã bàn giao từ ngày 3/3 và tạm dừng thi công các dự án đang xây dựng từ ngày 15/3.

Phản hồi báo chí về thông tin này, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Xây dựng Hoà Bình cho biết, trong tình hình khó khăn hiện nay, việc thanh toán nợ bằng tiền mặt gặp khó khăn nên có một số khách hàng đã tiến hành thanh toán cho Hòa Bình bằng chính sản phẩm bất động sản của họ.

Đồng thời, do các chính sách về hạn mức tín dụng trong thời gian qua bị thắt chặt nên vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu dòng tiền trong ngắn hạn. Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình vẫn đang khẩn trương thu hồi nợ và cơ cấu lại nguồn vốn, qua đó tìm cách bù đắp các thiếu hụt về tài chính.

“Vì vậy, chúng tôi đề nghị các nhà thầu phụ xem xét thay thế việc thanh toán bằng bất động sản do Hòa Bình đã nhận để cấn trừ nợ với khách hàng. Hoà Bình có một danh sách thiết bị xây dựng tồn kho, thuộc sở hữu của mình, nếu quý công ty nhận thấy phù hợp với nhu cầu, có thể thỏa thuận với Hòa Bình để đối trừ công nợ theo giá phù hợp được hai bên thống nhất”, ông Hải đề xuất.

Ngoài ra, ông Hải cũng thông tin thêm, Tập đoàn Hòa Bình sẵn sàng xác nhận công nợ đối với các nhà thầu phụ để tạo điều kiện thuận lợi hơn trong việc các nhà thầu phụ vay vốn ngân hàng.

Một kênh cung ứng vốn đều đặn nhiều năm trước của doanh nghiệp là trái phiếu đang gặp trục trặc

Ở một trường hợp khác, đại diện một doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu doanh nghiệp số lượng lớn chia sẻ, công ty đang phải dồn hết sức đi đàm phán với trái chủ. Để giải quyết quyền lợi cũng như vấn đề tâm lý cho trái chủ, doanh nghiệp đã chủ động đưa ra nhiều phương án.

Cụ thể, công ty đưa ra quỹ sản phẩm bất động sản để trái chủ lựa chọn hoán đổi. Với những trái chủ nắm lượng lớn trái phiếu sẽ được tư vấn mua một mình một hoặc nhiều căn hộ, thậm chí là nhà liền kề, biệt thự để tránh phát sinh những rắc rối từ việc sở hữu nhiều người trong cùng một sản phẩm. Với những trái chủ có giá trị trái phiếu ít hơn 70% giá trị bất động sản mà đồng ý chuyển đổi quyền lợi sẽ phải nộp thêm phần tiền để cân bằng với giá trị.

“Giá quy đổi bất động sản sẽ sát với giá thị trường, ở mức 2 bên cùng thống nhất. Trái chủ chuyển đổi giá trị sang bất động sản cũng được hưởng đầy đủ các chính sách bán hàng, chiết khấu như bình thường”, vị lãnh đạo công ty trên nói.

67 doanh nghiệp chậm trả nghĩa vụ trái phiếu

Trên là 2 trong số nhiều trường hợp còn có tài sản để “gán” nợ. Bên cạnh đó, cũng còn 4 doanh nghiệp đã thực hiện tái cơ cấu nợ thông qua việc giãn kỳ hạn. Hầu hết các doanh nghiệp này đều đưa ra lãi suất nhằm đền bù cho nhà đầu tư.

Theo thống kê của FiinRatings, tính đến 8/3/2023, toàn thị trường trái phiếu có 63 doanh nghiệp vi phạm nghĩa vụ nợ. Như vậy, nếu cộng với cả 4 doanh nghiệp được tái cơ cấu thì tổng số lượng doanh nghiệp chậm thanh toán nghĩa vụ nợ trái phiếu đã lên tới 67.

Điều đáng nói, trong số 67 doanh nghiệp trên, đa số vẫn loay hoay tìm cách trả nợ và cũng chưa thể đàm phán được với các trái chủ.

Hiện tại, tổng giá trị các lô trái phiếu doanh nghiệp được ghi nhận chậm thanh toán đạt 89,3 nghìn tỷ đồng, chiếm gần 55% lượng trái phiếu đang lưu hành của các doanh nghiệp trên. Khả năng đáp ứng nghĩa vụ nợ cho các lô trái phiếu này phụ thuộc vào phân kỳ đáo hạn sắp tới, khả năng huy động nguồn vốn khác của doanh nghiệp cũng như kỳ vọng vào dòng tiền từ hoạt động kinh doanh.

Lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn chia theo ngành

Tính trên tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phi tài chính đang lưu hành, tỷ lệ nợ xấu từ các lô trái phiếu ở mức 11,3%. Riêng đối với các tổ chức phát hành là doanh nghiệp bất động sản, tỷ lệ nợ xấu ở mức cao hơn là 18,7%. Các doanh nghiệp này cũng có dư nợ vay ngân hàng và các nguồn vốn vay khác.

Tính trên tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phi tài chính đang lưu hành, tỷ lệ nợ xấu từ các lô trái phiếu ở mức 11,3%. Riêng đối với các tổ chức phát hành là doanh nghiệp bất động sản, tỷ lệ nợ xấu ở mức cao hơn là 18,7%. Lưu ý, các doanh nghiệp này cũng có dư nợ vay ngân hàng và các nguồn vốn vay khác.

Nhóm nghiên cứu tại FiinRatings cũng lưu ý, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn trong năm 2023 được ước tính ở mức 235 nghìn tỷ đồng, trong đó các doanh nghiệp bất động sản có số dư trái phiếu sẽ đến hạn ở mức 100 nghìn tỷ đồng.

Tổng dư nợ trái phiếu riêng lẻ đáo hạn trong hai quý sắp tới lần lượt ở mức 36,2 nghìn tỷ đồng vào quý 2 và 35,4 nghìn tỷ đồng vào quý 3.

“Các chính sách mới bao gồm Nghị định 08 về trái phiếu riêng lẻ và Nghị quyết 33 vừa ban hành của Chính phủ, sẽ là nền tảng tạo điều kiện cho các thành viên thị trường thực hiện hoạt động tái cấu trúc nợ, cũng như hỗ trợ chủ đầu tư tiếp cận nguồn tín dụng mới khi các biện pháp cho vấn đề pháp lý bất động sản được triển khai”, nhóm nghiên cứu đưa ra kỳ vọng.