Nguồn cung căn hộ mới giảm. Ảnh minh họa

Trong năm 2022, nguồn cung nhà ở Hà Nội có khoảng 15.100 căn hộ được chào bán tại thị trường, theo đó tổng nguồn cung mở bán mới giảm 12,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây là năm thứ ba liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới do tác động của nhiều yếu tố bao gồm Covid-19, thắt chặt tín dụng và các vấn đề cấp phép.

Nguồn cung nhà ở tiếp tục giảm

Xét theo phân khúc, đây là lần đầu tiên kể từ năm 2011, lượng mở bán mới từ phân khúc cao cấp vượt các phân khúc khác để dẫn đầu lượng mở bán mới.

Cụ thể, năm 2022, phân khúc cao cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mở bán, tiếp theo là phân khúc trung cấp với 44%.

Xét về vị trí, khu Tây là khu vực có nguồn cung mới ở mức cao nhất, sau hai năm mất vị trí này cho khu Đông. Phần lớn nguồn cung mới ở khu phía Tây đến từ các dự án tại khu đô thị Vinhomes Smart City. Khu phía Tây chiếm 52% lượng mở bán mới trong năm, tiếp theo là khu Đông là 35% và khu Nam 9%.

Báo cáo cho thấy, lượng căn bán được trong năm 2022 được duy trì ở mức tương đối khả quan, đạt 16.600 căn, vượt lượng mở bán mới.

Đáng chú ý, 65% số căn bán được trong năm được ghi nhận vào nửa đầu năm 2022. Tình hình bán hàng bị ảnh hưởng tiêu cực bởi các vấn đề thắt chặt tín dụng gần đây và môi trường lãi suất tăng khiến tốc độ bán chậm lại ở nửa cuối năm.

Đặc biệt, giá sơ cấp trên thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội trung bình đạt 1.934 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì) vào cuối năm 2022, tăng 21,2% so với cùng kỳ năm trước.

Mức tăng này chủ yếu do tỷ lệ sản phẩm cao cấp trong tổng nguồn cung sẵn sàng để bán cao hơn. Trong ba năm qua, khi nguồn cung mở bán mới được duy trì ở mức thấp, nhiều vị trí khác nhau trong thành phố đã chứng kiến việc nâng cấp định vị và tăng giá; đặc biệt trước áp lực lãi suất tăng và lạm phát trong thời gian gần đây.

Còn ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình tính đến quý 4/2022 đạt 1.303 USD/m2, tăng 7,5% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng giảm 2,8% so với quý trước. Đây là quý đầu tiên ghi nhận thị trường ghi nhận mức giảm theo quý sau 4 quý tăng giá liên tiếp. Mức giảm theo quý chủ yếu đến từ các dự án đã bàn giao từ lâu.

Theo đó, CBRE dự báo mức độ mở bán mới trong năm 2023 có thể giảm nhẹ hoặc tương đương mức mở bán của 2022, dự kiến đạt khoảng 14.000-16.000 căn. Số căn bán được dự kiến sẽ duy trì ở mức tương tự như năm 2022 trong khi nguồn cung mới chưa phục hồi.

Giá sơ cấp được dự báo sẽ tăng 4-7% mỗi năm trong vòng 3 năm tới nhờ nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị và dự kiến mở bán các dự án cao cấp và hạng sang tại các vị trí đắc địa.

Vì sao nguồn cung nhà ở suy giảm?

Như vậy, nguồn cung nhà ở của thị trường Hà Nội và cả nước đang giảm rất nhiều so với các năm trước, vì thị trường này đang gặp nhiều khó khăn, vướng mắc khó xử lý.

Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, ông Dương Đức Tuấn

Chia sẻ tại Hội nghị trực tuyến toàn quốc “Tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững”, Phó Chủ tịch Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội, ông Dương Đức Tuấn cho biết, thời gian vừa qua, đặc biệt trong năm 2022, thị trường bất động sản thành phố Hà Nội chưa khởi sắc.

Cụ thể, nguồn cung sản phẩm ở mức thấp, chủ yếu là từ các dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư trước đây, còn các dự án đầu tư mới được chấp thuận là không nhiều, chỉ một vài dự án đấu giá đất với quy mô nhỏ.

Chính sách tín dụng siết chặt, giá nguyên vật liệu tăng cao và như vậy đẩy giá sản phẩm bất động sản tăng theo, cộng thêm một số vướng mắc về thủ tục đầu tư khiến các chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tham gia thị trường.

Trên cơ sở này, năm 2023, thành phố Hà Nội quyết tâm phải rà soát, đánh giá 750 dự án để thu hồi.

"Chúng tôi dự kiến là sẽ phải dừng 4 dự án và thu hồi trên 2.600 ha và chấm dứt hoạt động đối với khoảng 60 dự án chưa xác định đất", ông Tuấn nói.

Đồng thời, thành phố cũng xác định 300 ha phân bố Đông – Tây – Nam – Bắc đối với thành phố và đặc biệt là trên cơ sở pháp lý này đẩy mạnh về đấu thầu, đấu giá.

"Trong góc độ thành phố Hà Nội, chúng tôi thấy một yếu tố pháp lý cũng rất khó khăn, cụ thể, đến giờ phút này, khả năng phát triển các dự án mới khó khăn vì vướng cơ chế đầu tư, đặc biệt mô hình đầu tư, chỉ có hình thức là đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay đấu giá quyền sử dụng đất để phát triển các dự án nhà ở thương mại là khu đô thị mới", ông Tuấn bày tỏ.

Tuy nhiên trong trường hợp đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thì buộc phải thu hồi đất, còn đấu giá quyền sử dụng đất phải trên cơ sở xác định các pháp lý liên quan tới ranh giới của khu vực đấu thầu và đấu giá.

Vì vậy, vướng mắc là trong việc thu hồi đất, đặc biệt những vấn đề thuộc đối tượng không thể thu hồi đất, chỉ có nhận chuyển nhượng thì không thể đấu thầu được, còn đấu giá đòi hỏi khoảng thời gian tương đối lớn. Đồng thời việc chỉ định nhà đầu tư vì chính họ là chủ quản lý sử dụng đất, loại hình này rất nhiều.

Đồng thời, ông Tuấn kiến nghị xây dựng một nghị định của Chính phủ để xâu chuỗi lại Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở "để sao cho phân định rõ đấu thầu theo cơ chế, đấu giá theo cơ chế và chỉ định thì theo cơ chế để thúc đẩy ngay, chứ hiện nay rất nhiều dự án dở dang như nhiều đại biểu đã nói".

Thứ hai, triển khai nhà ở xã hội, mặc dù Thủ tướng chỉ đạo rất mạnh mẽ, có đề án 1 triệu căn hộ, tuy nhiên, khả năng phân bố khu vực nhà ở xã hội chủ yếu là 20% trong các khu nhà ở, khu đô thị mới đã hình thành, còn các khu mới phải đấu thầu, đấu giá thì cần thời gian.

Hiện nay đang thiếu các cơ chế chính sách cho phân khúc nhà ở cấp trung. Thành phố Hà Nội sẽ tiến hành đấu thầu 5 khu nhà ở tập trung nhưng cơ chế chính sách về việc này chưa có. Vì vậy ông kiến nghị cần có một nghị định linh hoạt của Chính phủ để xử lý vấn đề này.