LỜI TOÀ SOẠN

Tháng 4 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030. Bên cạnh việc bố trí quỹ đất cũng như triển khai gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho chủ đầu tư và người mua nhà, một trong những điểm mấu chốt cần giải quyết là tạo hành lang pháp lý thông thoáng, khuyến khích doanh nghiệp chung tay hiện thực hoá mục tiêu đầy tham vọng này.

Sau khi rà soát lại những quy định pháp lý liên quan đến nhà ở xã hội trong bài 1, tiến sỹ, luật sư Đoàn Văn Bình, Chủ tịch HĐQT CEO Group, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, tiếp tục nêu ra những vướng mắc cần tháo gỡ để mở đường cho dòng vốn đầu tư vào nhà ở xã hội.

Xem bài 1: Hành lang pháp lý cho nhà ở xã hội

Rủi ro cho chủ đầu tư

Vướng mắc đầu tiên là về đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội (NOXH). Mặc dù Luật Nhà ở đã quy định cụ thể các nhóm đối tượng và điều kiện mua NOXH cũng như đã có văn bản hướng dẫn chi tiết về từng điều kiện của đối tượng như nhà ở, thu nhập, nơi cư trú... nhưng việc xác định đúng đối tượng được mua, thuê, thuê mua NOXH còn gặp nhiều khó khăn.

Thực tế có dự án sau khi nhận hồ sơ của khách hàng, chủ đầu tư đã tiến hành kiểm tra hồ sơ, kiểm tra các thông tin liên quan có thể tiếp cận để từ đó đánh giá khách hàng đáp ứng điều kiện mua NOXH theo quy định pháp luật và báo cáo Sở Xây dựng.

Tuy nhiên, kết quả kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định có những trường hợp không đủ điều kiện mua NOXH do đã có giao dịch NOXH trước đó mà chủ đầu tư không có thông tin, dữ liệu để kiểm tra. Điều này gây rủi ro cho chủ đầu tư khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng, ghi nhận doanh thu bán NOXH với các trường hợp này.

Bên cạnh đó, quy định hiện hành về đối tượng được hưởng chính sách về NOXH còn khá hạn hẹp, với các điều kiện, tiêu chuẩn chặt chẽ; việc hoàn thiện hồ sơ, giấy tờ chứng minh đủ điều kiện mua NOXH còn phức tạp, khó khăn. Đây là một trong những lý do khiến NOXH chưa hấp dẫn đối với người dân.

Bất cập về quỹ đất

Vướng mắc thứ hai là quy định buộc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại tại các đô thị loại III trở lên phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH là chưa phù hợp với thực tiễn.

Cụ thể, hầu hết các địa phương chỉ quy hoạch, bố trí quỹ đất, xác định diện tích đất ở dành để xây dựng NOXH trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị… dẫn đến tình trạng không bố trí quỹ đất độc lập để phát triển NOXH.

Việc áp dụng yêu cầu chung với tất cả các dự án nhà ở thương mại phải dành quỹ đất cho NOXH mà không căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị; điều kiện kinh tế - địa lý vùng miền có thể dẫn đến tình trạng các dự án đều phải dành quỹ đất cho NOXH nhưng lại không sử dụng, lãng phí nguồn lực đất đai, gây mất mỹ quan đô thị và là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tăng giá nhà ở.

Các dự án nhà ở thương mại có quy mô sử dụng đất nhỏ, đặc biệt là loại I, nếu sử dụng 20% diện tích vào NOXH không khả thi do diện tích không bảo đảm cho một khu NOXH đạt tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, cảnh quan chung, tiện ích…

Quỹ đất để xây dựng NOXH trong dự án, đặc biệt, các dự án nhà ở thương mại trung cấp, cao cấp có thể không đủ lớn; chi phí xây dựng, kết cấu hạ tầng của dự án phân bổ cho diện tích đất hẹp cao dẫn đến giá thành, giá bán NOXH cao, các tiện ích và dịch vụ bố trí cho khu nhà ở trung cấp, cao cấp sẽ gây khó khăn thêm cho người thu nhập thấp.

Bên cạnh đó, quy định này cũng chưa thể hiện được vai trò của Nhà nước trong việc hỗ trợ giải quyết nhà ở cho đại bộ phận người dân, đặc biệt là tại các khu vực đô thị, người dân có thu nhập còn thấp, không có khả năng chi trả nhà ở theo cơ chế thị trường.

Riêng đối với Hà Nội, khoản 4 Điều 16 Luật Thủ đô 2012 quy định: “Trong các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới phải dành tỷ lệ diện tích đất ở, nhà ở cao hơn để phát triển NOXH so với quy định chung của cả nước”.

Theo đó, Nghị quyết số 06/2013/NQ-HĐND ngày 12/7/2013 của Hội đồng nhân dân TP Hà Nội quy định, các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Hà Nội có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên phải dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để phát triển NOXH.

Như vậy, đối với các dự án tại Hà Nội, tỉ lệ diện tích đất để phát triển NOXH trong dự án cao hơn so với Luật Nhà ở.

Thực tế, nhiều chủ đầu tư đã “lách” quy định pháp luật về việc dành quỹ đất để triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng NOXH.

Theo quy định tại Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NOXH, đối với dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha thì chủ đầu tư dự án được lựa chọn hình thức hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NOXH quy định, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NOXH.

Ngoài ra, chủ đầu tư có thể lựa chọn phương án nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NOXH trên phạm vi địa bàn.

Thực tế, một số dự án dù có quy mô diện tích trên 10 ha, nhưng chủ đầu tư vẫn “vận dụng” căn ke từng mét vuông tường bao, cây xanh, hoặc “đo gian” để cho dự án vào khung dưới 10 ha nhằm không phải dành 20% diện tích đất dự án cho NOXH.

Khó tiếp cận vốn vay

Thứ ba là vướng mắc về vay vốn ưu đãi để thực hiện chính sách NOXH. Mặc dù đã có các quy định của Luật Nhà ở và văn bản hướng dẫn thi hành nhưng việc tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi của cả chủ đầu tư và người dân đều gặp nhiều khó khăn.

Hoạt động tín dụng ngân hàng hỗ trợ về lĩnh vực NOXH chưa phát huy được tác dụng do còn nhiều vướng mắc từ việc xác nhận hồ sơ đủ điều kiện của các người vay.

Ví dụ, do chưa có nhà nên nhiều người chỉ được UBND phường xác nhận thuộc diện KT3 chứ không xác nhận hiện trạng nhà ở, vậy để chứng minh đủ điều kiện về nhà ở thì người dân sẽ căn cứ vào đâu?

Ngoài ra còn cóp khó khăn tại ngân hàng về thủ tục cho vay khiến việc người mua NOXH tiếp cận với những hỗ trợ tín dụng không hề đơn giản.

Đối với chủ đầu tư, ngoài nguồn vốn tự có của các doanh nghiệp chiếm tỷ lệ nhỏ thì hầu hết vốn để đầu tư xây dựng NOXH là do các chủ đầu tư huy động vốn từ các tổ chức tín dụng hay Ngân hàng Chính sách xã hội.

Do trong quá trình hoàn thiện hồ sơ vay vốn, một số chủ đầu tư không chứng minh được năng lực tài chính của mình nên về phía ngân hàng không thể hoàn thiện hồ sơ cho vay. Vì vậy, số lượng các chủ đầu tư dự án vay được vốn là không nhiều. Điều này khiến chi phí đầu tư cao trong khi giá bán NOXH bị khống chế, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Ở một khía cạnh khác, để thực hiện chính sách ưu đãi tín dụng về NOXH theo quy định của Luật Nhà ở 2014 thì từ năm 2016 đến nay, hàng năm Thủ tướng Chính phủ đều ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8%/năm để mua, thuê mua NOXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước cũng đã ban hành quyết định lãi suất vay ưu đãi 4,8 - 5%/năm để mua, thuê mua NOXH tại 4 ngân hàng thương mại được chỉ định là Vietcombank, Vietinbank, Agribank và BIDV.

Tuy nhiên, khoản 4 Điều 50 Luật Nhà ở 2014 chưa cho phép “tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định” cho hộ gia đình, cá nhân vay ưu đãi để “mua, thuê mua NOXH” và trên thực tế, Ủy ban Thường vụ Quốc hội chưa bố trí chi ngân sách nhà nước để tái cấp vốn, cấp bù lãi suất cho Ngân hàng Chính sách xã hội và 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định nên hầu như người mua NOXH không vay được tín dụng ưu đãi, mà phải vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 9%/năm.

Theo Báo cáo số 80/BC-BXD ngày 7/4/2023 của Bộ Xây dựng, do gặp khó khăn trong việc cân đối nguồn vốn ngân sách nhà nước cấp bù lãi suất cho 4 ngân hàng thương mại được chỉ định nên tính đến hết năm 2020, cả 4 ngân hàng thương mại này không được cấp bù lãi suất để thực hiện chính sách NOXH.

Cũng theo báo cáo này, “hiện nay tại Nghị quyết số 29/2021/QH15 của Quốc hội ngày 28/7/2021 về kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021-2025 cũng không bố trí chi cấp bù chênh lệch lãi suất cho các ngân hàng thương mại thực hiện cho vay ưu đãi NOXH trong giai đoạn 2021 - 2025."

Hiện tại, chủ đầu tư và người lao động đang mong đợi gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỷ đồng trong đề án 1 triệu căn NOXH, nhưng lãi suất 8,7% đối với doanh nghiệp và 8,2%/năm đối với người mua nhà vẫn quá cao, "quá sức chịu đựng" của người có thu nhập thấp đô thị; thời gian ưu đãi của gói tín dụng đối với người mua nhà chỉ trong 5 năm là quá ngắn, gây tâm lý bất an cho công nhân, người lao động khi vay.

Hiệu quả đầu tư thấp

Vướng mắc thứ tư là quy định về giá bán NOXH. Giá nhà ở cấu thành bởi nhiều yếu tố như địa điểm, môi trường, hạ tầng xung quanh, thiết kế, vật liệu xây dựng… Hiện nay, theo quy định tại khoản 1 Điều 21 Nghị định 100/2015/NĐ-CP và các quy định pháp luật liên quan khác, biên lợi nhuận tối đa của các chủ đầu tư dự án NOXH là 10%.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai dự án NOXH phát sinh nhiều chi phí do thời gian thực hiện dự án kéo dài, các chi phí bán hàng tăng dẫn đến nhiều dự án không hiệu quả, thậm chí còn bị lỗ.

Khống chế 10% lợi nhuận trong xác định giá bán NOXH là sự thua thiệt, tạo sự chênh lệch lớn về lợi nhuận so với nhà thương mại khiến các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không mặn mà với NOXH.

Bên cạnh đó, theo quy định hiện hành, giá bán NOXH là giá bán tạm tính trên cơ sở giá trị dự toán đầu tư dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Khi quyết toán giá trị đầu tư, chủ đầu tư mới xác định được giá bán chính thức và thực hiện quyết toán giá trị thừa thiếu với các khách hàng mua sản phẩm NOXH.

Điều này rất phức tạp, quy trình thủ tục kéo dài, gây khó khăn cho công tác làm việc với các khách hàng, đồng thời phải điều chỉnh hoá đơn doanh thu lợi nhuận của dự án, nhất là trong các trường hợp thời gian quyết toán dự án kéo dài quá 5 năm kể từ khi dự án hoàn thành bàn giao và khách hàng đã chuyển nhượng NOXH cho bên thứ ba khác, tăng các thủ tục hành chính kế toán.

Một điểm đáng lưu ý nữa là chi phí lãi vay để tính toán giá bán chỉ được tính cho thời gian xây dựng trong khi thực tế chi phí lãi vay mà chủ đầu tư phải trả thường cao hơn do thời hạn vay dài hơn thời gian xây dựng.

Thủ tục ngặt nghèo

Quy định về trình tự, thủ tục bán nhà ở xã hội quá chặt chẽ, phải qua nhiều khâu thẩm duyệt, thời gian kéo dài.

Theo quy định, để bán NOXH, chủ đầu tư phải công khai thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký, danh sách khách hàng đăng ký mua, báo cáo kết quả khách hàng ký hợp đồng mua NOXH.

Theo điểm b, khoản 1 điều 20 Nghị định 100/2015/NĐ-CP trước khi thực hiện việc bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH, chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp các thông tin liên quan đến dự án (theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 20 của Nghị định 100) và kế hoạch tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua NOXH tại dự án gửi Sở Xây dựng trước 30 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận đơn đăng ký của khách hàng.

Thời gian tiếp nhận hồ sơ mua, thuê, thuê mua NOXH tối thiểu là 30 ngày làm việc để Sở Xây dựng công khai trên cổng thông tin điện tử và kiểm tra.

Như vậy, với mỗi đợt mở bán NOXH, chủ đầu tư sẽ mất tối thiểu là 60 ngày làm việc để chỉ tiếp nhận được hồ sơ mua nhà của khách hàng, bao gồm gửi thông báo cho Sở Xây dựng trước 30 ngày làm việc và thời gian tiếp nhận hồ sơ tối thiểu là 30 ngày làm việc. Thời gian này quá dài, gây ảnh hưởng tới số đợt mở bán trong năm làm ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh dự án NOXH.

Đồng thời theo quy định tại Quyết định số 25/2019/QĐ-UBND ban hành ngày 5/11/2019 của UBND TP Hà Nội, trước tối thiểu 30 ngày kể từ ngày dự kiến xét duyệt đối tượng mua/thuê/thuê mua NOXH, chủ đầu tư có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản gửi UBND cấp huyện nơi có NOXH để theo dõi, giám sát.

Như vậy, có thể thấy rằng thời gian và thủ tục liên quan đến việc xét duyệt đối tượng mua NOXH rất phức tạp và kéo dài.

Tại một dự án NOXH ở ngoại thành Hà Nội, từ năm 2021, theo quy định pháp luật, khi mở bán NOXH, chủ đầu tư phải gửi danh sách khách hàng đăng ký mua cho 4 đơn vị: Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên môi trường, Sở Tư pháp và UBND cấp huyện nơi có dự án để các đơn vị cho ý kiến (trong vòng 30 ngày) xem đối tượng khách hàng có đủ điều kiện mua NOXH hay không.

Thực tế, chủ đầu tư gần như chỉ nhận được phản hồi của Sở Xây dựng mà không nhận được phản hồi từ các sở, ngành còn lại.

Trong một lần mở bán NOXH, chủ đầu tư cần báo cáo Sở Xây dựng ba lần. Lần thứ nhất là thông báo mở bán và tiếp nhận hồ sơ khách hàng; lần thứ hai báo cáo về số lượng khách hàng đăng ký mua NOXH và lần thứ ba báo cáo về danh sách khách hàng ký hợp đồng mua NOXH. Tổng thời gian thực hiện thủ tục mỗi đợt khoảng 60 ngày.

Thực tế, chủ đầu tư mở bán trên 20 đợt mới hết. Mỗi đợt với thủ tục và thời gian như trên khiến thời gian bán hàng bị kéo dài so với phương án kinh doanh (phương án kinh doanh là 2 đến 3 năm, tuy nhiên thực tế thời gian bán hàng kéo dài từ năm 2015 đến năm 2021, dẫn đến chủ đầu tư phải gánh chi phí lãi vay cao do thời gian vay kéo dài).

Quyền người mua không rõ ràng

Quy định về quyền sở hữu NOXH chưa thật sự rõ ràng. NOXH với đặc thù là nhà ở chỉ dành cho một số đối tượng nhất định với giá thấp hơn giá thị trường do nhận được sự hỗ trợ, ưu đãi của Nhà nước.

Do vậy, việc mua bán NOXH phải tuân theo các quy định chặt chẽ về trình tự, thủ tục, điều kiện mua nhà, các quy định về nghĩa vụ của người mua khi quản lý, sử dụng NOXH tránh tình trạng các đối tượng thực sự của chính sách không được hưởng lợi ích, mà một số người khác lại lợi dụng để nhằm mua được nhà giá rẻ.

Theo quy định, NOXH cho thuê thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê, nhưng NOXH sau khi bán thì quyền sở hữu của bên mua không rõ ràng.

Theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, người mua NOXH không được phép cho thuê lại, thế chấp, chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở. Trong thời gian 5 năm, nếu bên mua có nhu cầu bán lại NOXH thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án phát triển NOXH hoặc bán lại cho các đối tượng được mua NOXH theo quy định của pháp luật.

Như vậy, các đối tượng được mua NOXH vừa phải đáp ứng những điều kiện tiêu chuẩn, chặt chẽ, vừa phải chịu những ràng buộc hơn, không được tự do quyết định các giao dịch liên quan đến NOXH trong trường hợp mua được NOXH.

Do đó, thay vì mua NOXH, một số người dân đã tìm đến những căn hộ nhà ở thương mại với giá cả tương đương để tránh phải trải qua các thủ tục phức tạp và mất thời gian.

Các vấn đề liên quan đến quản lý sử dụng NOXH còn những điểm bất cập. Chưa có quy định liên quan đến việc bàn giao quỹ bảo trì khi ban quản trị NOXH chưa được thành lập, chưa có con dấu; việc thực hiện các nghĩa vụ, chi phí chung như chi trả nước công cộng từ đồng hồ tổng và đồng hồ cho hộ dân; chi phí do thất thoát nước; việc quản lý sử dụng các khu vực công cộng... Thực tế thực hiện còn vướng mắc, thiếu thống nhất.

Trường hợp dự án NOXH nằm trong dự án khu đô thị, khi phân bổ chi phí quản lý chung cho toàn bộ khu đô thị, ban quản trị khu NOXH không đồng thuận nên chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn.

Bài 3: Tạo hành lang thông thoáng cho mục tiêu 1 triệu căn nhà ở xã hội