Cơ cấu nguồn cung nhà ở theo phân khúc năm 2022. Nguồn: VARS

Trong báo cáo mới nhất, Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, thông tin về quy hoạch, hạ tầng tại các địa phương cần được công khai, minh bạch. Nếu những thông tin này vẫn mang nặng tính đồn đoán, tạo cơ hội cho việc thổi giá bất động sản. Hệ lụy là giá nhà chưa đến tay người dân đã bị thổi lên rất cao còn tiếp tục xảy ra.

Thực tế, tăng trưởng kinh tế và quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng khiến nhu cầu về nhà ở ngày càng lớn. Trong khi nguồn cung giảm nhà ở tới 20% mỗi năm kể từ năm 2018, điều này khiến cho giá nhà cao lại càng cao hơn.

Báo cáo nêu rõ: "Nếu nguồn cung không được cải thiện, giá nhà sẽ không thể giảm, không thể đáp ứng nhu cầu thiết thực của phần lớn người dân. Ngược lại các sản phẩm nhà ở cao cấp tồn kho chủ yếu tập trung ở khu vực trung tâm thành phố, nhưng giá nhà ở đây không phù hợp với những người có thu nhập thấp".

Hiện nay, giá nhà đất tại khu vực trung tâm tăng phi mã, quỹ đất ngày càng khan hiếm. Từ đó doanh nghiệp rất khó chuẩn bị được quỹ đất "rẻ" phù hợp để làm nhà ở giá thấp phục vụ như cầu thực.

“Mặt khác, hầu hết doanh nghiệp hiện nay đều không mặn mà làm dự án nhà ở xã hội. Bởi vì chi phí xây dựng, chi phí tạo lập quỹ đất cao, nhưng giá bán nhà thực tế vừa bị khống chế giá mua đất đầu vào theo khung giá nhà nước, vừa khống chế lợi nhuận đầu ra”, VARS nhận định.

Thực chất, giá nhà đã bất cập hơn 10 năm trước, năm 2015 trong báo cáo “Nhà ở giá hợp lý tại Việt Nam” của Ngân hàng Thế giới chỉ ra, giá thành nhà ở giá rẻ với chi phí đất bằng không và một số ưu đãi tín dụng khi đó giá cũng khó dưới 10 triệu đồng/m2.

Còn thời điểm này, tổng tất cả các khoản chi phí xây dựng chung cư bao gồm chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí tài chính, bán hàng… đã đẩy mức giá xây dựng hoàn thiện cơ bản căn hộ giá rẻ khoảng 20 triệu đồng/m2.

Ngay cả khi được miễn tiền sử dụng đất, giảm hoặc giãn tiến độ thu tiền sử dụng đất hay hỗ trợ về vay vốn thì doanh nghiệp vẫn không thể làm được nhà giá phù hợp tại các dự án nhà ở thương mại giá rẻ tại khu vực trung tâm thành phố.

Để giải quyết vấn đề trên, VARS kiến nghị Chính phủ cần sớm gỡ vướng trong khung chính sách hiện tại. Đồng thời, cơ chế ưu đãi tài chính phải bao hàm những quy định về chính sách, chương trình ưu đãi dành cho phát triển nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ.

Theo đó các chính sách cần hỗ trợ như vốn vay, giảm bớt thủ tục hành chính, quy định khung giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua nhà ở xã hội... như vậy mới thu hút được nhiều nguồn lực tham gia phát triển phân khúc này.

Ngoài việc hoàn thiện khung chính sách, VARS còn đưa ra giải pháp phát triển nhà ở ra các thành phố vệ tinh, vùng ven, bằng cách dịch chuyển đô thị tới các vùng còn nhiều quỹ đất phát triển nhà ở.

Để thu hút được người dân tới vùng ven, nhà nước cần tăng cường đầu tư, mở rộng hạ tầng kết nối vùng trung tâm và ngoại thành. Khi khoảng cách không còn là vấn đề cần cân nhắc lựa chọn nơi cư trú, xu hướng dịch chuyển từ khu vực trung tâm sang ven đô là tất yếu.

Bên cạnh đó, để kéo giảm giá nhà, VARS đề xuất: "Phải có cơ chế để lành mạnh hóa thị trường như đánh thuế tài sản để chống đầu cơ, tăng cường giao lại quỹ đất sạch, lớn cho doanh nghiệp với giá thành hợp lý, giảm thiểu thủ tục đầu tư, bỏ các cơ chế xét duyệt không cần thiết, đặc biệt là với dự án nhà ở xã hội".

Cùng với đó, doanh nghiệp muốn phát triển dự án phải kết hợp với địa phương tạo công ăn việc làm, cơ hội phát triển sự nghiệp để người trẻ sẵn sàng “bỏ phố về quê".

“Ngoài ra, những vùng đất, vị trí đẹp, có lợi thế phải ưu tiên dành cho sản xuất, kinh doanh, từ đó tạo công ăn việc làm cho người dân. Khi có công việc, người dân mới đến ở và mua nhà, tạo điều kiện phát triển được bất động sản khu đô thị”, VARS phân tích.