"Đóng băng" thanh khoản

Tâm lý thị trường yếu cùng với những khó khăn trong việc giải ngân dòng vốn đã khiến hoạt động của thị trường nhà liền thổ trong quý I/2023 gần như đóng băng thanh khoản tại cả hai thị trường lớn là Hà Nội và TP. HCM.

Báo cáo thị trường bất động sản quý I/2023 của JLL Việt Nam cho thấy, thị trường nhà ở gắn liền với đất của Hà Nội tiếp tục suy giảm nghiêm trọng cả về nguồn cung và lực cầu.

Về nguồn cầu, quý I/2023 đã chứng kiến nhiều dự án lớn tạm thời ngừng giao dịch. Trong khi đó, một vài dự án nhỏ đã buộc phải thực hiện giao dịch hoàn cọc cho khách hàng do ngân hàng siết chặt room tín dụng cho vay bất đông sản khiến người mua không đủ khả năng chi trả. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chạm mức âm 19 căn.

Tương tự, tại TP. HCM, số lượng giao dịch tại thị trường nhà liền thổ ghi nhận mức giảm mạnh 91,7% so với quý trước (giảm 98,3% so với cùng kỳ năm trước). Cả thị trường chỉ ghi nhận 19 căn bán được.

Giá các phân khúc bất động sản tại Hà Nội. Nguồn JLL Việt Nam

Các giao dịch này đến từ các dự án đã mở bán từ trước như Global City, The Classia và Vinhomes Grand Park. Trong khi đó, hầu hết người mua và nhà đầu tư áp dụng chiến thuật “chờ đợi” trong bối cảnh thị trường trầm lắng và còn nhiều bất ổn pháp lý.

Về nguồn cung, thị trường nhà liền thổ tại Hà Nội tiếp tục chứng kiến một quý ảm đạm khi nhiều dự án lớn trên địa bàn thành phố ngừng mở bán trong quý I. Nguồn cung mới ghi nhận 60 căn được mở bán, giảm 92,9% theo năm, chủ yếu đến từ các dự án nhỏ và vừa ở khu vực phía Tây và phía Đông thành phố Hà Nội như Legacy Garden, Eurowindow Twin Park.

Tại TP. HCM, tiếp tục xu hướng trầm lắng từ quý trước, thị trường nhà liền thổ không ghi nhận dự án mở bán mới trong quý I/2023. Do đó, số căn mở bán mới giảm mạnh 67,9% so với quý trước (giảm 93,6% so với cùng kỳ năm trước), với chỉ khoảng 60 căn đến từ các dự án giá cao hiện có của Khang Điền, Masterise và Vinhomes.

Nghịch lý tăng giá?

Đáng chú ý, mặc dù giao dịch ảm đạm, gần như đóng băng thanh khoản, song mức giá nhà ở gắn liền với đất trên thị trường vẫn không giảm, thậm chí tăng mạnh.

Nguyên nhân được JLL Việt Nam lý giải là do đa số các dự án có mức giá thấp so với mức trung bình của thị trường (dưới 6.500USD/m2) đã đóng bảng hàng do chủ đầu tư áp dụng chiến lược “chờ và xem”.

Giá các phân khúc bất động sản tại TP. HCM. Nguồn JLL Việt Nam

Tại Hà Nội, giỏ hàng sơ cấp trong quý này chủ yếu còn lại các dự án giá cao, khiến giá bán trung bình của nhà liền thổ tăng 9,02% theo quý, đạt mức 7.134USD/m2 đất trong quý I/2023.

Tuy nhiên, nếu loại bỏ yếu tố thay đổi trong giỏ hàng sơ cấp, giá bán trung bình của các dự án hiện hữu cũng chỉ giảm nhẹ 0,8% theo quý do các chủ đầu tư đều không thay đổi nhiều về bảng giá và chính sách bán hàng.

Tại TP. HCM, giá sơ cấp trung bình của các dự án Nhà liền thổ giảm nhẹ 2 - 3% so với quý trước (tính trên mỗi dự án), do chủ đầu tư có xu hướng giảm giá nhầm thu hút người mua.

Trong khi đó, giá bán thứ cấp trung bình giảm nhẹ 0,5% so với quý trước, nguyên nhân đến từ việc giảm giá đáng kể của các dự án như Lakeview City, Palm Marina liên quan đến các thông tin tiêu cực về nhà phát triển dự án. Ngược lại, khu Nam Sài Gòn ghi nhận tăng trưởng khả quan ở mức 1,74% so với quý trước, nhờ vào chất lượng sản phẩm và nhu cầu ổn định tại khu vực này.

Dự báo triển vọng thị trường bất động sản trong thời gian tới, JLL cho rằng, sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ thông qua Nghị định 08 nhằm làm giảm áp lực thanh khoản cho trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản sẽ tác động tích cực đến toàn thị trường trong ngắn và trung hạn.

Bên cạnh đó, các động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước cũng được kì vọng sẽ giúp khơi thông dòng vốn tắc nghẽn trong năm vừa qua, tập trung phát triển các dự án đang triển khai để sớm hoàn thành, tạo nguồn cung cho thị trường.

Trước các ảnh hưởng của chính sách hỗ trợ từ Chính phủ, thị trường nhà liền thổ Hà Nội được kỳ vọng sẽ dần hồi phục từ nửa cuối năm 2023, với khoảng 1.200 căn được mở bán mới trong 9 tháng tới. Tại TP. HCM, nguồn cung chịu áp lực do tâm lý thận trọng trong bối cảnh kinh tế bất ổn và các vấn đề pháp lý kéo dài. Thị trường nhà liền thổ dự kiến sẽ chào đón lần lượt khoảng 1.000 căn vào năm 2023.

Tuy nhiên, con số này còn phụ thuộc nhiều vào khả năng tái cơ cấu nợ, thỏa thuận thanh toán trái phiếu bằng bất động sản với nhà đầu tư của các chủ đầu tư.

Mặt khác, nguồn cầu được dự báo sẽ vẫn yếu, đặc biệt trong nửa đầu năm 2023 khi thị trường tiếp tục đối mặt với những khó khăn kinh tế làm ảnh hưởng đến quyết định đầu tư nhà ở.

Cùng với đó, tốc độ tăng trưởng giá có khả năng tiếp tục bị cản trở bởi nhu cầu suy giảm và nguồn cung mới hạn chế để tạo ra các chiến dịch tiếp thị giúp vực dây tâm lý thị trường.