Tờ SCMP mở đầu bài viết cho rằng cam kết từ chính phủ Trung Quốc về việc duy trì ổn định thị trường bất động sản đã không thể thực hiện đầy đủ cho đến thời điểm hiện tại. Việc Evergrande, một tập đoàn bất động sản hàng đầu của nước này nộp đơn xin bảo hộ phá sản tại Mỹ trong tuần trước, đặt ra nhiều nghi vấn về tương lai của ngành công nghiệp vốn trước đó đã đóng góp đến 25% GDP của đất nước.

Chính phủ Trung Quốc đối mặt với thách thức làm thế nào để làm dịu lòng hàng trăm nghìn người dân đang gánh vác trách nhiệm trả nợ thế chấp cho các căn nhà mà họ chưa nhận được.

Ngoài ra, việc khôi phục lòng tin của các nhà đầu tư vào cổ phiếu Trung Quốc cũng là một vấn đề nan giải. Hiện tình hình đang trong tình trạng căng thẳng, chờ xem loạt sự kiện tiếp theo sẽ như thế nào. Chính quyền Bắc Kinh đang tìm cách ngăn chặn tình trạng khủng hoảng tương tự như thời điểm ngân hàng Lehman Brothers sụp đổ.

KHOẢNH KHẮC LEHMAN

“Khủng hoảng Lehman” là sự cố xảy ra khi ngân hàng Lehman Brothers của Mỹ sụp đổ vào năm 2008, gây ra cuộc khủng hoảng tài chính nghiêm trọng nhất trong hơn 10 năm. Đây là lúc toàn bộ thị trường chứng khoán lao dốc, hệ thống tín dụng ngưng hoạt động, hàng triệu người mất việc làm và tạo ra sự lo sợ rằng hệ thống tài chính toàn cầu có thể sụp đổ bất cứ lúc nào. Trước khi gặp khó khăn, Lehman Brothers là ngân hàng đầu tư lớn thứ 4 tại Mỹ, có 25.000 nhân viên trên toàn cầu.

Theo Bloomberg, hầu hết các ngân hàng đầu tư lớn cùng thời với Lehman đều áp dụng mô hình kinh doanh có rủi ro cao, nhưng Lehman đã bị thiếu cảnh giác trước việc cho vay quá rộng rãi, dẫn đến sự mất niềm tin từ các đối tác kinh doanh.

Rick Meyers, Giám đốc điều hành cấp cao của AB Bernstein tại Chicago cho biết: "Khe nứt đã xuất hiện từ trước tháng 9/2008. Thế giới đã nằm trong vòng xoáy nợ nần”.

Tại Trung Quốc, một nguy cơ khác cũng đang ẩn chứa. Tập đoàn Country Garden đối mặt nguy cơ vỡ nợ, điều này là một phần trong chuỗi sự sụp đổ của thị trường bất động sản mà đã gây ảnh hưởng tiêu cực trong nhiều năm. Giá nhà đất đang giảm, việc tiêu dùng giảm sút và lòng tin của người mua nhà và nhà đầu tư đang dần bị suy thoái.

Trên thị trường, cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà đang lo lắng về tình hình tồi tệ có thể xảy ra. Vào tháng 8, Country Garden đã không thể thực hiện việc trả lãi cho các khoản vay hai lần. Nếu việc này không thể được thực hiện vào đầu tháng 9, công ty có thể đối diện với tình trạng vỡ nợ.

So với mức đỉnh vào tháng 1, giá cổ phiếu của Country Garden đã giảm mạnh xuống chỉ còn 0,1 USD (tương đương hơn 2 nghìn đồng), đây là diễn biến tồi nhất trong chỉ số Hang Seng. Tình trạng này gây lo ngại rằng công ty này sẽ rơi vào cảnh tương tự như China Evergrande - tập đoàn bất động sản khổng lồ đã sụp đổ vào năm 2021.

Rosealea Yao, một nhà phân tích bất động sản tại Gavekal, lên tiếng: "Sự vỡ nợ của Country Garden có thể gây ra tác động tương tự như Evergrande, bởi vì nó quá lớn. Những biện pháp củng cố niềm tin của chính quyền chưa được thực hiện đầy đủ. Tình hình có thể trở nên tồi tệ hơn trước khi chính phủ có phản ứng".

Bất động sản hiện đang là nguồn lo ngại lớn nhất của Trung Quốc, vì nó có liên quan mật thiết đến nền kinh tế và tác động đến mọi tầng lớp từ các nhà sản xuất thép, nhà sản xuất thiết bị gia dụng cho đến hàng triệu người dân mua nhà. Tình hình này hoàn toàn trái ngược với thập kỷ 1990 - thời điểm thị trường bất động sản Trung Quốc bắt đầu bùng nổ tại các thành phố lớn, sau đó lan tỏa sang các khu vực đô thị nhỏ hơn.

"Những vấn đề thường được che đậy bởi tốc độ tăng trưởng nhanh chóng, nhưng khi tăng trưởng giảm đi, Trung Quốc sẽ đối mặt với nhiều thách thức. Chỉ khi dòng nước rút lại, chúng ta mới có thể nhìn thấy những điều chưa từng thấy", ông Jon Danielsson, Giám đốc Trung tâm Rủi ro Hệ thống tại Trường Kinh tế London bày tỏ.

Theo dữ liệu từ nhà cung cấp dữ liệu Wind, tổng doanh thu của 132 nhà phát triển bất động sản niêm yết tại Trung Quốc đã giảm 8,3% trong năm 2022. Tuy Trung Quốc chưa cập nhật dữ liệu về tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản kể từ năm 2020, nhưng các chuyên gia dự đoán rằng tình hình không quá tiêu cực.

"Tôi tin rằng Trung Quốc sẽ không phải đối mặt với một tình hình tương tự Lehman lần thứ hai. Nước này sẽ nỗ lực để đảm bảo các ngân hàng lớn không phá sản, trong khi các ngân hàng nhỏ có thể sáp nhập khi cần", George Magnus, một cộng tác viên nghiên cứu tại Đại học Oxford chia sẻ.

Theo Julian Evans-Pritchard, nhà kinh tế trưởng tại Capital Economics, hiện tại không có nhiều tín hiệu cho thấy thị trường liên ngân hàng Trung Quốc đang đối mặt với áp lực căng thẳng. Tuy nhiên, trong tình huống xấu nhất, sự sụp đổ của hệ thống "ngân hàng vô hình" có thể dẫn đến việc siết chặt điều kiện tín dụng đối với người vay.

Một ví dụ điển hình về nguy cơ sụp đổ là Zhongzhi Enterprise Group, một "ngân hàng vô hình" trung gian hỗ trợ cho việc cấp tín dụng. Trước đây, nó được gọi là "Blackstone của Trung Quốc", nhưng hiện nay đang đối diện với nguy cơ nợ vỡ lớn chưa từng thấy do không thể đáp ứng các khoản thanh toán.

Sự nguy cơ của Zhongzhi phản ánh một cách rõ ràng những gì đã xảy ra tại Trung Quốc trong 30 năm qua. Nền kinh tế đang gặp khó khăn sau chuỗi quy định nghiêm ngặt đối với các doanh nghiệp tư nhân. Tâm lý tiêu dùng cũng ảm đạm sau thời gian dài của các biện pháp hạn chế liên quan đến đại dịch.

"Lúc này là giai đoạn rất quan trọng. Đồng hồ đang đếm những giây cuối cùng đối với một số nhà phát triển bất động sản lớn", Larry Hu, một nhà kinh tế chuyên về Trung Quốc tại Macquarie Capital nhận định.

Theo The New York Times, trong giai đoạn suy thoái trước đây, chính phủ Trung Quốc tập trung chủ yếu vào bất động sản và hạ tầng để thúc đẩy nền kinh tế. Nhưng hiện nay, tình hình đã thay đổi. Các nhà phát triển đang gánh nợ nần, các thành phố đầy những căn nhà trống trải qua tình trạng thiếu tiền mặt sau nhiều năm gián đoạn do đại dịch Covid-19. Các căn hộ trống thường xuất phát từ nhiều nguyên nhân, bao gồm việc các dự án xây dựng không hoàn thành hoặc chủ sở hữu từ chối thanh toán khoản thế chấp do mâu thuẫn chính kiến.

BOM NỔ CHẬM

Trong năm trước đó, Bắc Kinh cùng các cơ quan chính quyền địa phương đã triển khai nhiều biện pháp khuyến khích nhằm thu hút sự quay trở lại của người mua nhà, đồng thời thúc đẩy các ngân hàng tiếp tục cho vay và loại bỏ các hạn chế.

Đáng tiếc, mặc dù giá nhà mới tại 70 thành phố lớn nhất Trung Quốc đã có dấu hiệu phục hồi trong 4 tháng đầu năm sau giai đoạn suy thoái kéo dài, nhưng quá trình này đang dần mất đi sự tăng trưởng và không đồng đều.

Theo Kenneth Rogoff, giáo sư kinh tế tại Harvard và Yuanchen Yang, một nhà kinh tế tại Quỹ Tiền tệ Quốc tế IMF, nguyên nhân chính cho tình trạng này là do hiện tượng xây dựng quá mức đang diễn ra rộng rãi tại các thành phố nhỏ - những nơi không thể đáp ứng được tốc độ xây dựng nhà ở.

Thành phố Nam Xương là một minh chứng điển hình. Sau 20 năm phát triển kinh tế mạnh mẽ, Nam Xương đã xây dựng một loạt các khu chung cư và tòa tháp văn phòng để đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng về nhà ở và nơi làm việc. Đồng thời, thành phố cũng đã tiến xa trong việc mở rộng đô thị, với mục tiêu tăng trưởng toàn diện: "Tiến về phía Đông, mở rộng về phía Nam, phía Tây, hội nhập về phía Bắc và thịnh vượng tại trung tâm".

Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng bất động sản kéo dài đã làm hiện ra nhiều "rạn nứt". Một báo cáo vào tháng 5 cho thấy gần 20% số căn nhà ở tại Nam Xương đang trống không - tỷ lệ cao nhất trong số 28 thành phố lớn và vừa tại Trung Quốc.

"Trong suốt nhiều thập kỷ, Trung Quốc đã xây dựng các dự án bất động sản và hỗ trợ cơ sở hạ tầng với tốc độ chóng mặt. Nhưng bây giờ, lợi nhuận đang dần giảm đi", ông Rogoff phân tích.

Thông tin cho thấy ở những khu vực như thế này, số lượng công trình xây dựng vượt quá mức tăng dân số. Trong thập kỷ trước năm 2021, số lượng nhà ở xây hàng năm trong thành phố tăng gần gấp đôi trong khi dân số chỉ tăng 25%.

Theo Kuang Wei, một đại diện bất động sản cho các căn nhà hiện có tại Nam Xương, giá nhà ở khu vực xa trung tâm thành phố đã liên tục lao dốc, giảm 25% kể từ năm 2019. Ông dự đoán rằng giá nhà có thể sẽ tiếp tục giảm do nhiều người muốn bán trước khi thuế bất động sản được ban hành hoặc để nâng cấp lên những căn hộ mới hơn.

"Thị trường hiện nay đã thay đổi so với những năm trước", Kuang Wei lý giải.