Sau khi nghiên cứu ý kiến chỉ đạo của Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng “về tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai, nhằm hoàn thiện thể chế, chính sách, kịp thời tháo gỡ những vướng mắc trong công tác quản lý và sử dụng đất đai, bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư, tạo nguồn động lực và động lực mới để phấn đấu đến năm 2030 nước ta trở thành nước công nghiệp hiện đại, có nhu nhập trung bình cao; và đến năm 2045 trở thành nước phát triển, thu nhập cao”, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã có bài phân tích về những nguyên nhân khiến đất đai chưa phát huy đầy đủ nguồn lực để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Tạp chí Thương gia xin giới thiệu bài viết của ông.

Chính sách, quy định pháp luật về đất đai còn nhiều "bất cập"

Có thể khẳng định, hiện nay, chưa có đầy đủ các cơ chế chính sách, quy định pháp luật hiệu quả để thực hiện nguyên tắc “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại thông qua chính sách thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đầu tư cơ sở hạ tầng và chính sách hỗ trợ người có đất thu hồi”.

Nhà nước chưa thực hiện triệt để chủ trương “Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch, trong đó cần phải thu hồi cả phần diện tích đất bên cạnh công trình kết cấu hạ tầng, vùng phụ cận để tạo nguồn vốn cho phát triển, tạo quỹ đất đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội” để ưu tiên thực hiện tái định cư tại chỗ cho người có đất bị thu hồi, và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với diện tích đất còn lại theo quy hoạch để lựa chọn nhà đầu tư.

Nhà nước chưa thực hiện hiệu quả phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”, thậm chí Luật Đất đai 2013 đã bỏ quy định “đấu thầu dự án có sử dụng đất” (mà trước đó, Điều 58 Luật Đất đai 2003 đã quy định cả 2 phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”), trong lúc Luật Đấu thầu 2013, Luật Nhà ở 2014, Luật Đầu tư 2020 đều có quy định về “đấu thầu dự án có sử dụng đất”, chưa đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, liên thông của hệ thống pháp luật, nên rất cần khôi phục quy định về “đấu thầu dự án có sử dụng đất” khi sửa đổi Luật Đất đai.

“Tài chính đất đai” là một trong những vấn đề quan trọng nhất của pháp luật về đất đai nhưng công tác “thể chế hóa” còn nhiều “bất cập” nên nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Cho đến nay, Nhà nước chưa ban hành “thuế bất động sản” vừa là công cụ điều chỉnh thị trường bất động sản rất hiệu quả, vừa tạo được nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước.

Nhà nước chưa có đầy đủ cơ chế chính sách và quy định pháp luật xử lý thỏa đáng về “chênh lệch địa tô” để “bảo đảm hài hòa các lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư”.

Cụ thể, Nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, tạo nguồn thu ổn định, bền vững cho ngân sách nhà nước; Chưa thật đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người sử dụng đất có đất bị thu hồi, giải phóng mặt bằng, tái định cư, đảm bảo hài hòa lợi ích, để khắc phục tình trạng khiếu kiện đông người, khiếu kiện gay gắt, kéo dài; Chưa thật sự đảm bảo quyền của nhà đầu tư được “hưởng lợi” từ kết quả đầu tư, tạo được giá trị gia tăng trên đất từ hoạt động đầu tư, để tạo “động lực về kinh tế” và khuyến khích đầu tư làm gia tăng “giá trị sử dụng” của đất đai, từ đó khắc phục tình trạng chỉ muốn hưởng lợi không chính đáng (thậm chí bất hợp pháp) từ “chênh lệch địa tô” thông qua các “nhóm lợi ích” hoặc “chủ nghĩa tư bản thân hữu”.

Các “bất cập” trên đây làm cho nguồn lực đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và để thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, ổn định, bền vững.

Từ những phân tích nêu trên, để đất đai phát huy hết hiệu tôi cho rằng cần thể chế hóa nguyên tắc “Nhà nước chủ động thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch, trong đó cần phải thu hồi cả phần diện tích đất bên cạnh công trình kết cấu hạ tầng, vùng phụ cận để tạo nguồn vốn cho phát triển, tạo quỹ đất đầu tư công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội (…) Đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, khắc phục tình trạng bỏ hoang đất đã giao và cho thuê”, theo đúng tinh thần của Mục 2.6 Phần II, Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 khóa XI.

Thể chế hóa nguyên tắc “Nhà nước điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại” tại mục 2.2 Phần II, Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 khóa XI.

Đặc biệt là thể chế hóa nguyên tắc “sử dụng đất đai đúng mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, bảo đảm lợi ích trước mắt và lâu dài, bảo vệ môi trường sinh thái. Phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”, theo tin thần của mục 2.1 Phần II, Nghị quyết Hội nghị Trung ương 6 khóa XI.

Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA