Người tiêu dùng ngày càng ưa chuộng sự tiện lợi của mua sắm trực tuyến, thúc đẩy làn sóng dịch chuyển lưu trữ hàng hóa từ cửa hàng bán lẻ sang không gian kho hàng.

Chính sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử đang định hình lại thị trường tiếp vận hậu cần và tạo ra nhiều loại tài sản đa dạng hơn, trong đó nổi bật nhất là bất động sản hậu cần đô thị.

Mặc dù khái niệm khác nhau nhưng theo Cushman & Wakefield Việt Nam bất động sản hậu cần đô thị thường bị nhầm lẫn với mô hình đô thị phục vụ tiếp vận hậu cầu (logistics).

Đô thị logistics có thể hiểu là mô hình đô thị gắn liền với việc phát triển và lấy dịch vụ tiếp vận hậu cần làm ngành kinh tế mũi nhọn. Thông thường, đô thị logistics sẽ gắn liền với một loại hình cơ sở hạ tầng quan trọng phục vụ cho dịch vụ tiếp vận hậu cần như cảng biển quốc tế, sân bay quốc tế.

Trong khi bất động sản hậu cần đô thị lại lấy đô thị làm trung tâm, phục vụ chủ yếu cho nhu cầu tiêu dùng tại các thành phố.

Việt Nam có gần 40 triệu dân số sinh sống ở các thành phố nhưng chi phí giao hàng trong đô thị ngày càng tăng cao, lên tới 50% hoặc hơn tổng chi phí chuỗi cung ứng.

Điều này thúc đẩy nhà đầu tư thương mại điện tử muốn có bất động sản hậu cần dễ tiếp cận nội thành trong thời gian 30 phút lái xe. Đây cũng là mục tiêu ưu tiên hàng đầu của những nhà phát triển thương mại điện tử để gia tăng lợi thế cạnh tranh.

Đặc điểm dễ nhận thấy hiện tại Hà Nội và TP.HCM là các dự án hậu cần đô thị chủ yếu nằm ở vùng cận trung tâm hoặc ngoại ô.

Theo Cushman & Wakefield Việt Nam, đến quý IV/2023, vùng kinh tế trọng điểm phía Nam ghi nhận tổng nguồn cung kho vận khoảng 5,5 triệu m2 sàn, trong đó TP.HCM chiếm khoảng 14% tổng. Nguồn cung vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc khoảng 2,2 triệu m2 sàn, trong đó Hà Nội chiếm 12% và Hải Phòng chiếm 26%.

Thông thường, để phục vụ cho nhu cầu của đô thị, các khu hậu cần được chia thành ba vùng tính từ lõi trung tâm. Các trung tâm phân phối và kho hàng chặng cuối bắt buộc phải đặt trong vùng 1, khoảng cách đến đô thị trong 10km, mức 30 phút lái xe tải, thường nằm ở khu vực vành đai tiếp cận thành phố và các tỉnh.

Vùng 2 sẽ bao gồm các trung tâm chia chọn, tập trung chủ yếu ở rìa thành phố, cạnh bến xe, nhà ga, sân bay và các giải pháp vận chuyển hàng hóa khác.

Vùng 3 nằm trong nội thành với mật độ hàng hóa cao nhất, chủ yếu là các điểm giao và nhận hàng tại các cửa hàng hiện có, điểm thu gom như tủ đựng đồ, kệ hàng được phục vụ bởi đội xe giao hàng nhỏ hơn.

Thực tế, nhu cầu xây dựng bất động sản hậu cần cho bán lẻ thường có hình chữ nhật, diện tích từ 3.000 - 7.000m2, có năm cửa bến cho xe bán tải.

Trong khi bất động sản dành cho công ty 3PL (công ty bên thứ 3 cung cấp dịch vụ tiếp vận hậu cần như vận chuyển, lưu kho, đóng gói...) và bưu kiện yêu cầu đất có chiều dài hẹp, diện tích từ 5.000 - 7000 m2, có năm cửa cho xe bán tải.

Tại TP.HCM và Hà Nội đang xảy ra tình trạng khan hiếm quỹ đất đáp ứng được diện tích đó và cơ sở hậu cần sẵn có nên nhà phát triển thương mại điện tử phải tận dụng nhiều loại bất động sản khác là những tòa nhà cũ hoặc khu đất trống.

Mặc dù các tòa nhà cũ có rủi ro cao hơn và kém hiệu quả trong khâu vận hành như việc dỡ hàng từ xe bán tải, xe tải cũng như lưu trữ hàng hóa nhưng vị trí gần các điểm giao hàng nội thành vẫn là ưu tiên hàng đầu vì vị trí này giúp các nhà bán lẻ thu hút được nhiều khách hàng nhờ khả năng giao hàng nhanh chóng.