Nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản đã vượt qua đáy trong năm 2023 và đang đi lên con đường phục hồi trong năm nay.

THỊ TRƯỜNG NHỘN NHỊP

Báo cáo thị trường bất động sản năm 2023 và dự báo 2024 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, quý 4/2023, thị trường đã có thêm sự nhộn nhịp bởi việc chạy rumor của một số dự án cùng các chương trình kick off, mở bán quy mô lớn vốn đã vắng bóng trong các quý trước đó.

Nguồn cung và giao dịch trong quý đã có sự cải thiện, cụ thể, tổng cung ra thị trường đạt 21.774 sản phẩm, tăng 6% so với quý 3. Trong đó, có khoảng 7.000 sản phẩm lần đầu tiên ra mắt trên thị trường. Còn giao dịch đạt 5.710 sản phẩm, tương đương với quý 3, gấp đôi so với quý đầu năm.

Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục được cải thiện, đạt 26%, tăng 12 điểm % so với cùng kỳ năm 2022, tương đương với quý 3. Tuy nhiên, thời điểm này thị trường lại tiếp tục phải đối mặt với khó khăn mới, đó là sự thiếu vắng môi giới bất động sản.

Không chỉ chạy đua về các chính sách ưu đãi dành cho khách hàng, quý 4/2023 các chủ đầu tư còn mở thêm một cuộc đua về các chính sách nhằm thu hút các sàn giao dịch và môi giới bất động sản. Các sàn giao dịch bất động sản cũng bắt đầu rục rịch triển khai các chiến dịch “tuyển quân”.

Thay vì linh hoạt trong việc đa dạng hóa các sản phẩm phân phối như những quý trước, thời điểm cuối năm, các sàn giao dịch thể hiện sự cân nhắc và thận trọng khi quyết định tham gia phân phối các dự án. Theo đó, “quay trở về với phân khúc trọng tâm” là chiến lược được hầu hết các sàn giao dịch lựa chọn.

VARS cho rằng, Luật nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản được thông qua với một số thay đổi mang tính tích cực, góp phần tạo thêm động lực và kỳ vọng mới cho thị trường. Tuy nhiên, do 1/1/2025 hai bộ luật này mới chính thức có hiệu lực, cùng với việc phải tiếp tục chờ đợi Luật đất đai- Bộ luật quan trọng nhất được thông qua, cũng phần nào gây ảnh hưởng, làm chậm nhịp phục hồi của thị trường.

“Có thể nói, 2023 là năm “bùng phát” của căn bệnh “khó khăn” của thị trường bất động sản Việt Nam, sau một khoảng thời gian “ủ bệnh” khá dài và có dấu hiệu “khởi phát” kể từ tháng 5/2022. Đây cũng là cơ hội để chúng ta nhận ra có quá nhiều “lỗ hổng” trong phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam, từ cơ chế, chính sách đến quá trình thực thi”, báo cáo nêu rõ.

Bên cạnh đó, sức khỏe nội tại của doanh nghiệp bất động sản chưa đủ mạnh và khả năng ứng biến với các tình huống còn chưa cao. Năm 2023 có 1.286 doanh nghiệp giải thế, tăng 7,7% so với năm 2022, có 3.705 doanh nghiệp bất động sản ngừng có thời hạn, tăng 47,4%.

Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới đạt 4.725, giảm 45%. Tuy nhiên, trong năm 2023 đã có 2.270 doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tăng 9,1% . Hàng nghìn môi giới bất động sản mất việc, bỏ nghề. Chỉ còn khoảng 20% môi giới bất động sản đang hoạt động.

Theo quan sát của VARS, dù nhận được sự trợ lực nhiệt tình từ nhiều phía, Chính phủ đến các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hàng. Nhưng giống như chiếc lò xo bị kéo giãn quá giới hạn đàn hồi. Để có thể khôi phục lại trạng thái bình thường đối với thị trường bất động sản Việt Nam cần phải có đủ thời gian xem xét, nắn chỉnh.

NHẬN PHAO CỨU TRỢ

Đánh giá thị trường bất động sản năm qua, tại Diễn đàn thị trường bất động sản 2024, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho biết, diễn biến thị trường 2023 là cơ hội nhận ra có quá nhiều “lỗ hổng” trong phát triển thị trường tại Việt Nam, từ cơ chế, chính sách đến quá trình thực thi.

Dù còn nhiều khó khăn nhưng thị trường bất động sản Việt Nam đã bước qua giai đoạn "bĩ bực" nhất".

Sức khỏe nội tại của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam chưa đủ mạnh và khả năng ứng biến với các tình huống còn chưa cao.

Năm 2023 là một năm thách thức với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nhờ sự vào cuộc của Chính phủ, các bộ, ngành, địa phương, một phần không nhỏ những hạn chế, vướng mắc của thị trường đã được tháo gỡ.

Khảo sát trên thị trường cho thấy, lượng tìm kiếm, giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư… đã có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới đang có dấu hiệu tăng trở lại.

Cùng với các tín hiệu phục hồi của thị trường, niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư ngày càng được củng cố.

Thiện chí bán hàng rõ rệt của các chủ đầu tư thông qua việc áp dụng hàng loạt chính sách ưu đãi chưa từng có. Càng về cuối năm, nguồn cung càng được cải thiện, tăng thêm sự lựa chọn cho khách hàng, nhà đầu tư.

TS. Nguyễn Văn Đính nói thêm, năm 2024, thị trường bất động sản sẽ có nhiều cơ hội và thách thức đan xen. Trong đó, ghi nhận những động thái tích cực cả về tổng cung và tổng cầu nhờ vào các thông tin quy hoạch. Sự tham gia của các chủ đầu tư trong "cuộc đua" phát triển nhà ở giá bình dân, nhà ở xã hội cũng sẽ từng bước thu hẹp khoảng cách lệch pha cung - cầu.

Tiếp lời ông Đính, ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản Bộ Xây dựng, Chính phủ, các cơ quan ban ngành và hệ thống ngân hàng đã có một năm tương đối bận rộn với thị trường bất động sản.

Ngay từ những ngày đầu tiên khi có dấu hiệu “đuối sức rõ rệt”, thị trường đã nhận được hàng loạt sự trợ lực từ các chủ thể này. Không thể phủ nhận những tác động tích cực mà các động thái này mang lại.

Một phần giúp ổn định dần tinh thần của các chủ thể đang tham gia thị trường. Một phần giúp vực dậy niềm tin vốn đang chao đảo của khách hàng và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông Hải cho rằng, thị trường bất động sản đã đi qua giai đoạn khó khăn nhất, quý 1/2023 là "vùng đáy" của thị trường này.

Về tổng thể thị trường bất động sản hiện nay vẫn còn rất khó khăn, nhưng mức độ khó khăn có xu thế giảm dần theo thời gian, tháng sau tốt hơn tháng trước, quý sau tốt hơn quý trước, thể hiện rất rõ nét tại thị trường bất động sản TP.HCM.

VƯỢT CHƯỚNG NGẠI VẬT

Cũng tại diễn đàn, ông Lê Đình Chung, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, Tổng giám đốc SGO Homes chia sẻ, năm 2024 khả năng cao sẽ là năm cuối cùng của quá trình “vượt chướng ngại vật” của thị trường bất động sản Việt Nam. Thị trường sẽ dần đi vào “ổn định” và bức tranh toàn cảnh có thể thay đổi theo chiều hướng tích cực hơn.

Về bản chất, thay đổi này không phải sự phát triển mà là nỗ lực tiến về vạch xuất phát, thay vì tồn tại trong trạng thái “âm” như thời kỳ vừa qua. Tuy nhiên, đây sẽ là căn cứ và nền tảng để thị trường chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới mang tính ổn định, bền vững và hiệu quả hơn. Trải qua quá trình thanh lọc, sức khỏe nội tại, cùng khả năng ứng biến với các khó khăn, thử thách của các chủ thể tồn tại trên thị trường sẽ được nâng lên.

Các thay đổi trong luật mới tuy chưa được áp dụng nhưng sẽ là tín hiệu tích cực để các chủ thể gửi gắm niềm tin và sốc lại tinh thần cho công đoạn chuẩn bị trong thời kỳ sắp tới. Với điều kiện Luật đất đai phải “ăn nhập” và thống nhất với 2 bộ luật đã được thông qua trước đó.

“Song song với các giải pháp tháo gỡ các khó khăn về mặt pháp lý, nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thì “niềm tin” của khách hàng và nhà đầu tư vẫn sẽ là yếu tố tiếp tục được quan tâm và tập trung các biện pháp nhằm giải tỏa trong năm 2024”, ông Chung nói.

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Ban Nghiên cứu thị trường và Tư vấn Xúc tiến đầu tư bất động sản VARS, quý 1 và quý 2/2024 thị trường sẽ tiếp tục duy trì tín hiệu tốt từ thời điểm cuối năm 2023. Nhưng phải từ cuối quý 3 trở đi sự phục hồi mới được thể hiện rõ rệt.

Thị trường ngày càng được khôi phục, trong khi lực lượng môi giới bất động sản đang cho thấy sự thiếu hụt. Năm 2024, ngành bất động sản sẽ đón nhận sự quay trở lại của khoảng 30 - 40% môi giới bất động sản. Càng về thời điểm cuối năm, số lượng này càng có xu hướng tăng lên.

Các chương trình mở bán quy mô lớn cùng chiến dịch truyền thông rầm rộ sẽ diễn ra một cách thường xuyên và liên tục hơn. Đây được xem là hành động quyết liệt, thể hiện sự quyết tâm sinh tồn rất cao của các chủ đầu tư trong nỗ lực vượt qua khó khăn.

Các cơ chế, chính sách, đặc biệt liên quan đến tín dụng đạt được độ ngấm sẽ cho thấy rõ hơn các tác động tích cực đến thị trường. Phân khúc bất động sản nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt toàn bộ thị trường từ giai đoạn giữa năm 2024.

“Dù chưa thể khẳng định thị trường sẽ đạt được các kết quả rực rỡ trong năm 2024. Nhưng chắc chắn năm 2024 chính là “viên gạch đầu tiên” xây nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam. Cần xác định rõ, quá trình phục hồi phải diễn ra trong nhiều năm cho đến khi thị trường thực sự được vực dậy”, bà Miền phân tích.

Tuy nhiên, vị Phó ban của VARS nhận thấy, kịch bản này sẽ chỉ xảy ra nếu các dự báo về vĩ mô, đặc biệt liên quan đến điều hành của Chính phủ theo hướng quyết liệt, có sự tham gia “thực sự” của chính quyền các cấp. Nếu không, chắc chắn sẽ dẫn đến nguy cơ “đổ vỡ” trên thị trường với hàng loạt doanh nghiệp phải dừng hoạt động, các ngành nghề khác sẽ có tỷ trọng không nhỏ phải dừng theo, nguồn thu thuế cho Ngân hàng Nhà nước sẽ khó khăn hơn.